8p
Válságos állapotúnak is nevezhető a budapesti albérletpiac – állapította meg a GKI Gazdaságkutató friss tanulmánya. Mi segíthetne a helyzeten? Több önkormányzati lakás kellene? Kevesebb Airbnb? Mennyit számít a csok bevezetése és a kedvezményes lakásáfa eltörlése? Ami biztos: többet kell dolgozni egy lakás megvásárlásához, mint 10 éve.
(Fotó: depositphotos.com)

Átfogó, 54 oldalas tanulmányt készített a GKI Gazdaságkutató Zrt. az ingatlanpiac jelenlegi helyzetéről. Tanulmányuk célja a magyarországi, ezen belül a budapesti lakáspiac bemutatása volt.

„A budapesti albérletpiacot válságos állapotban lévőnek is nevezhetjük, mivel a nem szívességi albérlők esetében az átlagos keresetekhez viszonyított bérleti díj túl magas” – szögezték le a GKI-tanulmány készítői.

Több budapesti lakás, kevesebb lakóval

2016-ban 4,4 millió lakás volt az országban, ebből 21 százalék Budapesten, 52 százalék más városokban, 28 százalék községekben található. A budapesti lakásállomány a 2000-es 821 ezerről 2017-re 916 ezerre nőtt. Ezzel párhuzamosan Budapest népessége valamelyest csökkent (éves átlagban 0,1 százalékkal). Így az egy főre jutó lakótér nőtt, az egy háztartásra jutó lakosok száma mégis csökkent.

A GKI adatai szerint a lakásállomány bővülését az új lakásépítések jelentik, míg szűkítően hatottak a lakásmegszüntetések és a bontások. A megszűnt lakások száma a teljes vizsgált időszak alatt alacsony maradt (összesen 11,3 ezer lakás szűnt meg 18 év alatt). Ezzel szemben a válságot megelőzően és az alatt is sok lakást adtak át (2000 és 2010 között 86,7 ezer lakás épült). 2010 után azonban az átadott lakások száma jelentősen elmaradt a válság előtti szinttől (2011-17 között 16 ezer lakásátadás történt). Kisebb felfutás 2016-tól látható, azóta 2,8 ezer lakás épül évente.

A GKI szerint a folyamatot gyakran említik a lakhatási szegénység elterjedésének, a lakásár-emelkedés egyik fő okaként.

A budapesti lakásállomány, az új építések és a megszűnések alakulása
(darab, 2000-2017, forrás: GKI)

Jó befektetés lett az ingatlan, de…

Az ingatlanpiac az egyik leginkább konjunktúra-érzékeny piac – jegyzik meg az elemzés készítői. A válság után a gazdasági környezet javulásával és a csökkenő kamatszintek miatt az ingatlan 2013-tól vonzó befektetési forma lett, így a tranzakciószám is fokozatosan növekedésnek indult. A dinamikus áremelkedés és az emelkedő állampapír-hozamszint azonban visszafogta a keresletet, így mára a tranzakciószám a válság alattinál alacsonyabb szintre került.

Budapesti lakáspiaci tranzakciók száma (jobb tengely)
és megoszlásának aránya (darab, 2007-2018 forrás: GKI)

9 ezer üresen álló önkormányzati lakás

Budapesten az önkormányzati bérlakások az ingatlanoknak mindösszesen 3,7 százalékát teszik ki. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint, míg Budapesten egy önkormányzati ingatlan átlagos bérleti díja havonta 20 ezer forint körül mozgott az elmúlt években, addig 2018-ban egy magánlakásbérlet Budapesten 125 ezer forint volt.

Legalább 16 évig törlesztjük a lakáshitelt

A KSH nemrég publikált Lakossági lakáshitelezés címet viselő kiadványa szerint a folyósított lakáscélú kölcsönök átlagos futamideje egy év alatt fél évvel, 15,8 évre nőtt. A lakásépítési hitelek futamideje volt a leghosszabb, elérte a 18,6 évet, ezt az új lakás, valamint a használt lakás vásárlásához kapcsolódó hitelek követték (átlagosan 17,2, illetve 16,4 éves futamidővel). További részletek >>>>

„A lakhatási válság kialakulásának kockázata jelentős mértékben csökkenthető az önkormányzati bérlakások számának növelésével” – állapítja meg a GKI.

Az önkormányzati lakások bérleti díjában nagy különbségek vannak Budapest kerületei között. Volt olyan kerület, ahol az önkormányzati bérlakások átlagos bérleti díja feleződött (2. kerület), de volt olyan része is Budapestnek, ahol az önkormányzati bérlakások átlagos bérleti díja a duplájára nőtt (17. és 18. kerület) 2008 és 2017 között.

A lakhatási szegénység és az önkormányzati ingatlanok viszonylatában az egyik legfelkapottabb téma mostanában az üresen álló önkormányzati bérlakások kérdése. Ezek száma egyes kerületekben „meghökkentően nagy”. A fővárosban 2017-es adatok szerint 9 ezer önkormányzati lakás állt üresen. (Például a 2. és 8. kerületben az önkormányzati ingatlanok harmada.)

(Fotó: depositphotos.com)

A GKI szakértői úgy látják, ennek oka az ingatlanok rossz minősége lehet, azonban az adatszolgáltatás miatt ilyen információk nem érhetők el. Ugyanakkor egy célzott központi felújítási programmal 20-25 ezer rászoruló lakásproblémáját lehetne kezelni.

Hány évet kell dolgozni egy lakásért?

A felmérés szerint 2010-ben egy átlagos használt lakásért egy budapestinek átlagosan 7 év 9 hónapot kellett dolgoznia, míg egy új lakásért 9 év 7 hónapot. 2014 és 2018 között a budapesti átlagkereset 38 százalékkal nőtt, a használt lakások 31 hónappal, az új lakások pedig 23 hónappal kerültek többe. Ma átlagosan 10 évnyi kereset kell egy új, és 9 év egy használt lakás megvásárlásához.

Az átlagos magánlakás bérleti díj alakulása Budapesten (Ft/hó, 2010-2018, forrás: GKI)

Mennyit számít a csok?

Az elemzés készítői kiemelik, az elmúlt évek legnagyobb lakossági támogatása a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (csok) volt. A támogatásra azonban a használt lakást kínálók árnöveléssel, az új lakást kínálók ugyanezzel, valamint volumenbővüléssel reagáltak.

A csok-ot megelőző időszakban a használt és az új ingatlanok árindexe nagyon hasonlóan mozgott és egymáshoz közel állt. A csok 2016-os bevezetése után a két árindex folyamatosan szétválik. Ezzel párhuzamosan jól láthatóan az új lakásokra igénybe vett csok mértéke lényegesen meghaladta a használt lakásokra igénybe vett kedvezmény volumenét.

A csok-szerződéskötések éven belül kumulált volumene
a lakásárindexekkel összevetve (Forrás: GKI)

A teljes csok-volumen 68 százalékát fordították új lakásokra, ami azt jelenti, hogy összesen közel 200 milliárd forinttal fordítottak többet új ingatlanra, mint használtakra. Ugyanakkor ez, a drasztikus áremelés miatt, egyre kevesebb lakást jelent – írja a GKI.

Nem tett jót az áfacsökkentés

Karácsony Gergely ígérete

Karácsony Gergely főpolgármester választási programjában külön pontként szerepelt a lakhatás. A programpont számos elemet tartalmazott, a legkézzelfoghatóbb közöttük a jelenleg üresen álló lakások bevonása. Szerinte ez, és a nonprofit lakásépítések elindítása, a mai 4,6 százalékról legalább 10 százalékra növelné a “szabályozott lakásbérleti szektort” a fővárosban. Szerinte ez csökkentené a bérleti díjakat a magánszektorban is. Részletek >>>>

Milyen hatást gyakorolt a piacra az új lakásokra bevezetett 5 százalékos áfakulcs a korábbi 27 százalék helyett? Azt, hogy az új ingatlanok még drágábbak lettek. Míg 2008 és 2015 között az áremelkedés üteme 15 százalék volt, addig az áfacsökkentés után 2018-ig 29 százalék.

A jó minőségű használt lakóingatlanok árai is meredek emelkedésbe kezdtek. Míg 2008 és 2015 között 11 százalékkal mentek fel a jó minőségű használt lakások árai, addig 2015- és 2018 között már 48 százalékkal.

Ugyanakkor 2020-tól a kedvezményes áfát kivezetik. Ez az új ingatlanok esetében drágulást vetít előre, ha a keresleti oldal ezt lehetővé teszi. A GKI szakértői úgy számolnak, tekintettel a kialakult magas árakra, inkább az valószínű, hogy az új építések száma a fővárosban visszaesik.

És még ott van az Airbnb...

Az elemzés készítői azt is megjegyzik, hogy a lakhatási válság egyik megelőzési módja a gyakran felvetett Airbnb adóztatása. Ez a kedvező hatás az Airbnb-lakások budapesti viszonylatban elhanyagolható száma miatt nem valószínű.

A budapesti lakások a bentlakó jogcímének megoszlása szerint (2018, forrás: GKI)

Azokat az Airbnb-n jegyzett lakásokat érdemes ebben az esetben elsősorban vizsgálni, amelyek egy évben több mint 180 napot voltak kiadva, mert ezek azok, amelyekről feltehető, hogy a tulajdonos nem használja lakhatási célból. Ezek száma az Airbnb adatközlése alapján Budapesten 2 900 darab volt, ami a budapesti teljes lakásállomány szemben elhanyagolható (mindössze 0,3 százalék).

Mindezek alapján az Airbnbnek - az alacsony lakásszám miatt - nincs jelentős hatása a hosszú távú lakásbérleti piacra. Így az Airbnb korlátozó szabályozása nem segítene a lakhatási válság mérséklésében a GKI szerint.

A bérelt lakás lett a menő, nem a saját tulajdon

A kormány lakáspolitikai döntéseinek hatása éppen szembemegy az általuk megjelölt céllal. A lakások drágulása külföldi munkavállalás felé löki a fiatalokat a hazai otthonteremtés helyett. Az itthon maradók csak súlyos hitelek és családi összefogás segítségével keríthetnek fedelet a fejük fölé. Az Mfor.hu cikke >>>

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Egyszerre ötezer lakást is lehet venni – na, vajon hol?
Mester Nándor | 2024. december 7. 16:51
Kezd magára találni az intézményi befektetési piac Európában, nem ritka, hogy egy tranzakcióban 5-6 ezer vagy ennél is több lakás cserél gazdát. Közvetlen térségünkben messze nincsenek ilyen számok, a különféle alapok inkább irodákat, raktárakat és telkeket vesznek. Magyarországon siralmasan alacsony az aktivitás, legfeljebb december legvégén lehet majd olvasni újabb adásvételekről.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kandallós házakban Budaörs verhetetlen a nyugati agglomerációban
Mester Nándor | 2024. december 4. 18:47
Mintegy 750-800 családi házból válogathatunk a Budapestet nyugatról határoló települések félkaréjában. Régóta célpontok ezek, a túlépítettség többüknél már feszítő. Magas áruk miatt csak kevesen engedhetik meg maguknak, hogy ott telepedjenek le, viszont akik megtehetik ezt, szívesen költenek ma még extrának számító műszaki megoldásokra, amelyek felértékelik az ingatlanukat – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Szokatlan helyen húzza meg magát a Budapestre költözött vizes sportok nemzetközi szövetsége
Privátbankár.hu | 2024. december 3. 11:11
Idén januárban a Dunamelléki Református Egyházkerület 1,4 milliárd forintos belvárosi ingatlant kapott az államtól új központjára, ám most érdekes módon mégis a World Aquatics, az úszás és a medencés sportok világszövetsége költözött be átmenetileg. Azt, hogy a két szervezet hogy talált egymásra, egyelőre nem lehet tudni.
Ingatlan Sírhatnak az építészek? A robotok elveszik a munkájukat?
Mester Nándor | 2024. november 30. 10:33
A mesterséges intelligencia (MI), a robotok és más nem hagyományos eszközök az építészeti tervezésbe is beszivárogtak. Kell-e félnie ezektől a szakmának? Még nem tudni, de nem sok jót sejtet nekik, hogy a digitális új hullám szélvészgyors, még csak kevés helyen oktatják az új megoldásokat, pedig már itt lenne az ideje.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Már nem olcsó a Wekerle sem
Mester Nándor | 2024. november 27. 18:47
Önálló életet él Kispesten belül az 1925-ben befejezett, majd 1950-ben a fővároshoz csatolt Wekerletelep, ahol anno 1007 ház épült 4412 lakással. A szigorú átalakítási vagy felújítási előírások behatárolják az ingatlantulajdonosok mozgásterét és befolyásolják a lakások értékét. A negyed ugyanakkor profitál abból, hogy a helyi önkormányzat masszív infrastrukturális és intézményfelújításokat végez már évek óta, a közlekedés javult, a telephez közel nagy bevásárlóközpont működik – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ingatlant vásárolna befektetési céllal? Kiszámolták, mire számíthat
Privátbankár.hu | 2024. november 26. 10:28
Több százalékponttal nőttek a lakáspiaci hozamok Magyarországon 2023-hoz képest, és bár Budapesten némileg magasabbak, a vidéki városokban is kedvezően alakult az elérhető nyereség.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Bombaerős lesz Budafok és még viszonylag olcsó is
Mester Nándor | 2024. november 20. 18:58
Idén az első 9-10 hónapban a négyzetméterárak átlagosan 9-10 százalékkal emelkedtek a budai kerületekben. Ezen belül a városrész északi és déli része vitte a prímet, Óbudán 20, Újbudán 15 százalékos volt a drágulás 2023 azonos időszakához képest. Mi most a XI. és a XXII. kerületet, két szomszédos körzetet vizsgáltuk meg és jelentős eltéréseket találtunk.
Ingatlan Csúcson a panelek ára – két számjegyű drágulást mértek
Privátbankár.hu | 2024. november 15. 11:36
Budapesten már az átlagár is ütős, de van, ahol bőven millió felett adnak egy panel-négyzetmétert.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az újragondolt közlekedés segíthet az eladóknak Egerben
Mester Nándor | 2024. november 13. 19:03
Nincs kiugró ingatlanforgalom a hevesi nagyvárosban és lakásberuházások terén is elmarad a hasonló méretű hazai városoktól. A kínálat műszaki szempontból közepesnek mondható, de egyes városrészekben a felújítások után már budapesti szintű a színvonal. Hiányzik azonban az egyértelmű városfejlesztési stratégia, ez gátolja az ingatlanállomány gyors javítását, ám ha megszületik és meg is valósítják, akkor az elhozhatja a nagyobb befektetői kedvet is – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Hova tovább emelni? Kivéreztetik az albérlőket
Privátbankár.hu | 2024. november 12. 15:59
Budapesten stagnáltak, országosan pedig csökkentek az átlagos lakbérek októberben. Ez a szezonális okok mellett azzal magyarázható, hogy a bérlők már egyre nehezebben tartanak lépést az albérlet-drágulással. 
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG