Menekülés Budapestről: mindenki az agglomerációban vesz lakást?

(Kép forrása: MTI)

2006 után úgy tűnik újabb fordulathoz érkeztünk: míg Budapest belső kerületeinek népessége nem növekszik, a külső pedig csökken, addig az agglomeráció úszik a népszerűségben. Ez a változás a kínálati árakban is meglátszik, hiszen 2 év alatt 48 százalékkal emelkedett a főváros környéki lakások és 23 százalékkal a házak ára – derül ki az Otthontérkép Csoport legfrissebb elemzéséből.

Fordul a kocka?

A területek népszerűségének mérhető és szemmel jól látható vetülete a népességmozgás. Ha ugyanis egy település, kerület belopja magát az emberek szívébe jó infrastruktúrájával, környezeti adottságaival, akkor több ember szeretne majd odaköltözni, mint amennyi el, ennek köszönhetően pedig a népesség száma növekedni fog.

A főváros külső-belső kerületei és az agglomeráció örökös csatát vív az ingatlanvásárlókért, ez a küzdelem most fordulóponthoz érkezett. Az agglomeráció 2000-2003 között hatalmas kedvenc volt, népessége évről évre növekedett. 2003-tól azonban többen akartak elköltözni a főváros környéki településekről, mint letelepedni ott, így a belső vándorlási ráta folyamatosan csökkent, egészen 2013-ig.

Budapest és az agglomeráció belső vádorlási rátája (Forrás: Otthontérkép)

Ezzel fordított arányban változott Budapest külső és belső kerületeinek népességszáma 2000 és 2006 között, habár évről évre alacsonyabb arányban, de többen vágytak el ezekből a kerületekből, mit amennyin odaköltöztek. 2006-ban azonban a mérleg pozitívba fordult (az agglomeráció kárára), megugrott a belső kerületek népszerűsége és ugyan kisebb ütemben, de a külső kerületek is követték ezt a trendet. Néhány éve azonban az tapasztalható, hogy az agglomeráció ismét kezd feltörni, míg a belső kerületek lakosainak száma stagnál, a külső kerületekben lakók száma pedig csökken.

„E tendencia feltehetően az áremelkedéssel magyarázható, hiszen oly mértékben felszöktek az árak Budapesten, hogy a lakásvásárlók kénytelenek kifelé húzódni, vállalva ezzel az ingázással járó kellemetlenségeket. Az agglomeráció infrastruktúrájának fejlődési üteme eltérő, bár az ellátás a legtöbb településen jelentősen javult, az elővárosi közlekedés több ponton is akadozik vagy nem fejlődött. Az önkormányzatoktól rengeteg forrást elvont a kormány, így kétséges, hogy a szociális, egészségügyi és kulturális területet mennyire képesek fejleszteni, márpedig ezek is döntők lehetnek a lakóhelyválasztásnál” – fejtette ki Mester Nándor, az Otthontérkép Csoport vezető elemzője.

Budapest és az agglomeráció népességének változása (Forrás: Otthontérkép)

A kedvencek

2016-os adatok értelmében Szigetszentmiklós és Érd voltak a legnépszerűbbek, előbbi esetén ugyanis 3 százalékra, utóbbi esetén pedig 1,7 százalékra rúgott a belső vándorlási ráta. A térképen zölddel jelölt területeken a népesség növekedett, míg a piros és a rózsaszín színek a csökkenést jelölik. Egyértelműen leolvasható, hogy az agglomerációs települések zöldben pompázva a növekedés útjára léptek, míg Budapest belső kerületeinek népessége stagnál, a külsőbb kerületeké pedig kisebb-nagyobb ütemben csökken. Példának okáért a II. kerületben csupán 0,1 százalékos a népesség csökkenése, a III. kerületben viszont 0,6 százalékkal csökkent a népességszám.

Van, ahol 2 év alatt másfélszeres a drágulás

Ezeket a változásokat természetesen az ingatlanárak is követik. Lakások esetén például az agglomerációban 2016 első negyedévétől 2017 második negyedévéig 18 százalékos drágulás volt, majd ezután szűk egy év alatt még 30 százalékkal menetek fel az árak. A külső kerületekben a lakásárak hasonlóan, egy év alatt 47 százalékot drágultak, ennek üteme azonban jóval kiegyensúlyozottabb volt, mint az agglomerációban. Összességében a belső kerületek lakásárai emelkedtek a legkisebb mértékben, 2 év alatt 26 százalékkal.

Kínálati átlagár négyzetméterár növekedése 2016 első negyedévéhez viszonyítva (Forrás: Otthontérkép)

Mivel lakásokról van szó, így mindenképp érdemes megemlíteni az új építésű lakóparkok számának növekedését a külső kerületekben, hiszen ezzel magyarázható, hogy miért emelkedtek nagyobb mértékben az árak itt, mint a belvárosban.

A családi házak mindhárom esetben alacsonyabb és kiegyenlítettebb áremelkedést mutatnak: a külső kerületekben 2 év alatt 27 százalékkal, a belső kerületekben és az agglomerációban pedig 23 százalékkal drágábban kínálják eladásra a házakat.