Mennyit ér az ingatlanom? Kifoghatunk jó alkut Pécsett is

Pécsett sokan keresnek jó műszaki állapotú téglalakást, de még többen családi házat. Utóbbiból közel 1300 várja most a gazdáját, ez a város nagyságához képest átlagosnak mondható. Kiskertes, verandás, 30-35 éve épült ilyen ingatlanból több száz is van, a négyzetméterár nagy szórást mutat, 400 ezertől akár 800 ezer forintig is. Pár tucat újszerű is kelleti magát és sok helyütt van már napelem a tetőn, ami a hazai rekordmagas napsütéses óraszám miatt nagyon fontos értéknövelő tényező. Volt átlagárcsökkenés 2022-höz képest, ennek mértéke 5-8 százalék lehetett, a kevésbé korszerűeknél akár 20 százalékot is elérhetett az engedmény a meghirdetett árhoz képest.

A második legkeresettebb ingatlantípus a téglalakás volt tavaly is. Ott is lehetett spórolni, de csak 4-6 százalékot átlagban. Ha most keres valaki ilyen otthont, akkor közel 2000-ből válogathat a városban. Állapottól és mérettől függően 750-900 ezer forint közötti négyzetméterárakkal lehet találkozni. A kínálat egyébként ebben a városban is nőtt az elmúlt két évben, de megfigyelhető volt, hogy 2023 nyarától, amikor ismertté váltak az új hitelfeltételek, sok eladó kivárt és inkább visszavette a piacról a lakását vagy föl sem tette – reménykedve abban, hogy még a tavalyi év hátralévő pár hónapjában gyorsan vételre szánják magukat azok, akik nem voltak jogosultak a januártól érvényes új CSOK Pluszra és a régi CSOK-ot akarták kihasználni.

Rosszabb helyzetben van most, 2024 elején az, aki új kivitelezésű lakást keres a déli nagyvárosunkban. Nem kevesebb mint ötödével drágább egy négyzetméter, mint 2022 végén vagy 2023 elején volt. A közvetítő hálózatok 800-840 ezer forint közé teszik az átlagárat, természetesen a panorámát is nyújtó baranyai dombokon és a belső kialakítás, továbbá a méret függvényében a négyzetméterár könnyedén meghaladhatja az egymillió forintot.

Értékbefolyásoló tényezők Pécsett

• belvárosi vagy távolabbi az elhelyezkedés
• Uránvárosban van-e az ingatlan
• termelői piacoktól való távolság
• nagy bérházban vagy újszerű társasházban van-e
• tartozik-e hozzá garázs vagy gépkocsibeálló
• a társasháznak van-e méretesebb kertje.

Új kínálat: jelenleg mintegy 100 lakást hirdetnek a beruházók, ez a város méretéhez képest nagyon kevés, legalább ezer kellene. A piacon lévők között vannak belvárosi foghíj-beépítések is, ahol 8-10 lakásból lehet válogatni, de vannak az Egyetemvárosban és a kertvárosi részeken is közepes méretű projektek. Érdekes, hogy a kertvárosi övezetekben akár 200-250 ezer forinttal is olcsóbb lehet egy közepes méretű otthon négyzetmétere, mint az Egyetemvárosban.

A magas árszintnek köszönhetően természetesen Pécsett is kisebb lett a kereslet, arányaiban feleannyi új építésű ingatlan talált gazdára 2023-ban, mint az azt megelőző évben. Idén változhat a helyzet, de csak az év második felétől, amikor várhatóan a mostaninál lejjebb mennek a piaci lakáshitelek kamatai. A városi CSOK megszüntetése miatt ugyanis a potenciális vevők nagyobb része csak ezeket tudja igénybe venni, plusz a Babaváró hitelt.

A vármegye központjában tavaly átlagosan 34,3 millió forintot költöttek lakásvásárlásra a vevők és ezért átlagosan 71 négyzetméteres otthont tudtak venni. Jobban jártak, akik kisebb városokban, például Komlón próbálkoztak, nekik csak átlagosan 10-13 millió forintot kellett kifizetni egy 50 négyzetméteres ingatlanért, igaz, ezek legfeljebb jó közepes állapotú, és nem korszerűsített lakások voltak -  közölte lapunkkal a Duna House a saját adataira hivatkozva.

A pécsi belvárosban 820 ezer és 1,1 millió forint közötti négyzetméterárakkal találkozunk a téglalakásoknál. Szinte mindenütt benne van az árban a konyhabútor, amit még az építkezéskor szereltek be. Ezek állapota kielégítőnek mondható, mivel általában újszerű lakásokról van szó, amelyeket 10 éven belül építettek. Ezekben a lakásokban csaknem mindenütt laminált parketta van, de néhány esetben kifoghatunk jó állapotú hagyományos (halszálkás mintával lerakott) parkettaburkolatot, ami sokak szemében értékesebb.  A panelek átlagos négyzetméterára 2020-hoz mérten tavalyelőttig 75 százalékkal nőtt, de tavaly már csak további három százalékot ment fel. 2024 első hónapjában 480 ezer forintos átlagos négyzetméter volt jellemző.

A pécsi lakóingatlanokat közvetve felértékelik különféle új beruházások. Ilyen például a nyugati városrész csatornahálózatának megújítása, egy új szennyvíztisztító átadása, a tervezett aquapark és uszoda, továbbá több olyan középület felújítása, amelyekben új munkahelyek jönnek létre. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.