6p

Tavaly májusban foglalkoztunk először részletesebben a baranyai, azon belül is főleg a pécsi lakóingatlanokkal. Akkor a felívelő szakasz legvégén jártunk, még volt szufla a piacban, noha egyre halványabb volt a teljesítmény. Már érződött, hogy elfogytak a vevők, de számuk legalábbis nagyon megcsappant. Azóta stagnálást látunk, élénkülés két-három hónap múlva kezdődhet legkorábban - derül ki sorozatunk mostani részéből.

Pécsett sokan keresnek jó műszaki állapotú téglalakást, de még többen családi házat. Utóbbiból közel 1300 várja most a gazdáját, ez a város nagyságához képest átlagosnak mondható. Kiskertes, verandás, 30-35 éve épült ilyen ingatlanból több száz is van, a négyzetméterár nagy szórást mutat, 400 ezertől akár 800 ezer forintig is. Pár tucat újszerű is kelleti magát és sok helyütt van már napelem a tetőn, ami a hazai rekordmagas napsütéses óraszám miatt nagyon fontos értéknövelő tényező. Volt átlagárcsökkenés 2022-höz képest, ennek mértéke 5-8 százalék lehetett, a kevésbé korszerűeknél akár 20 százalékot is elérhetett az engedmény a meghirdetett árhoz képest.

A pécsi belvárosban még most lehet jó állapotú, közepes méretű lakást találni. Fotó: Pixabay
A pécsi belvárosban még most lehet jó állapotú, közepes méretű lakást találni. Fotó: Pixabay

A második legkeresettebb ingatlantípus a téglalakás volt tavaly is. Ott is lehetett spórolni, de csak 4-6 százalékot átlagban. Ha most keres valaki ilyen otthont, akkor közel 2000-ből válogathat a városban. Állapottól és mérettől függően 750-900 ezer forint közötti négyzetméterárakkal lehet találkozni. A kínálat egyébként ebben a városban is nőtt az elmúlt két évben, de megfigyelhető volt, hogy 2023 nyarától, amikor ismertté váltak az új hitelfeltételek, sok eladó kivárt és inkább visszavette a piacról a lakását vagy föl sem tette – reménykedve abban, hogy még a tavalyi év hátralévő pár hónapjában gyorsan vételre szánják magukat azok, akik nem voltak jogosultak a januártól érvényes új CSOK Pluszra és a régi CSOK-ot akarták kihasználni.

Rosszabb helyzetben van most, 2024 elején az, aki új kivitelezésű lakást keres a déli nagyvárosunkban. Nem kevesebb mint ötödével drágább egy négyzetméter, mint 2022 végén vagy 2023 elején volt. A közvetítő hálózatok 800-840 ezer forint közé teszik az átlagárat, természetesen a panorámát is nyújtó baranyai dombokon és a belső kialakítás, továbbá a méret függvényében a négyzetméterár könnyedén meghaladhatja az egymillió forintot.

Értékbefolyásoló tényezők Pécsett

  • belvárosi vagy távolabbi az elhelyezkedés
  • Uránvárosban van-e az ingatlan
  • termelői piacoktól való távolság
  • nagy bérházban vagy újszerű társasházban van-e
  • tartozik-e hozzá garázs vagy gépkocsibeálló
  • a társasháznak van-e méretesebb kertje.

Új kínálat: jelenleg mintegy 100 lakást hirdetnek a beruházók, ez a város méretéhez képest nagyon kevés, legalább ezer kellene. A piacon lévők között vannak belvárosi foghíj-beépítések is, ahol 8-10 lakásból lehet válogatni, de vannak az Egyetemvárosban és a kertvárosi részeken is közepes méretű projektek. Érdekes, hogy a kertvárosi övezetekben akár 200-250 ezer forinttal is olcsóbb lehet egy közepes méretű otthon négyzetmétere, mint az Egyetemvárosban.

A magas árszintnek köszönhetően természetesen Pécsett is kisebb lett a kereslet, arányaiban feleannyi új építésű ingatlan talált gazdára 2023-ban, mint az azt megelőző évben. Idén változhat a helyzet, de csak az év második felétől, amikor várhatóan a mostaninál lejjebb mennek a piaci lakáshitelek kamatai. A városi CSOK megszüntetése miatt ugyanis a potenciális vevők nagyobb része csak ezeket tudja igénybe venni, plusz a Babaváró hitelt.

A vármegye központjában tavaly átlagosan 34,3 millió forintot költöttek lakásvásárlásra a vevők és ezért átlagosan 71 négyzetméteres otthont tudtak venni. Jobban jártak, akik kisebb városokban, például Komlón próbálkoztak, nekik csak átlagosan 10-13 millió forintot kellett kifizetni egy 50 négyzetméteres ingatlanért, igaz, ezek legfeljebb jó közepes állapotú, és nem korszerűsített lakások voltak -  közölte lapunkkal a Duna House a saját adataira hivatkozva.

A pécsi belvárosban 820 ezer és 1,1 millió forint közötti négyzetméterárakkal találkozunk a téglalakásoknál. Szinte mindenütt benne van az árban a konyhabútor, amit még az építkezéskor szereltek be. Ezek állapota kielégítőnek mondható, mivel általában újszerű lakásokról van szó, amelyeket 10 éven belül építettek. Ezekben a lakásokban csaknem mindenütt laminált parketta van, de néhány esetben kifoghatunk jó állapotú hagyományos (halszálkás mintával lerakott) parkettaburkolatot, ami sokak szemében értékesebb.  A panelek átlagos négyzetméterára 2020-hoz mérten tavalyelőttig 75 százalékkal nőtt, de tavaly már csak további három százalékot ment fel. 2024 első hónapjában 480 ezer forintos átlagos négyzetméter volt jellemző.

A pécsi lakóingatlanokat közvetve felértékelik különféle új beruházások. Ilyen például a nyugati városrész csatornahálózatának megújítása, egy új szennyvíztisztító átadása, a tervezett aquapark és uszoda, továbbá több olyan középület felújítása, amelyekben új munkahelyek jönnek létre. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
Ingatlan Mágnes az irodaháznak a jó étterem, a fitnesz központ és az élelmiszerbolt
Mester Nándor | 2024. február 25. 09:47
Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás.
Ingatlan Védeni kell a szigetet, amin Hernádi luxusszállodája áll? Új gát épül Esztergomban
Privátbankár.hu | 2024. február 23. 06:38
Az Országos Vízügyi Főigazgatóság megkezdte az Esztergomot védő új gátrendszer első ütemének megvalósítását, amelynek során másfél kilométernyi árvízvédelmi rendszer épül ki a Prímás-szigeten - közölte a szervezet szóvivője az MTI-vel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Menő maradt Kádár János kedvenc kerülete
Mester Nándor | 2024. február 21. 19:41
Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Lesújtó számokat közölt a KSH - kitalálja, melyik régióban nőtt egyedül az új lakások száma?
Privátbankár.hu | 2024. február 20. 08:32
Mindenhol máshol csökkent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Budai panelt venni és eladni is érdemes
Mester Nándor | 2024. február 14. 18:58
Továbbra is népszerűek Buda több kerületének a panellakásai. Kisebb lett a kínálat, mint tavaly ősszel, de az árak csak elvétve csökkentek, 2-3 százalékkal, inkább stagnálnak. Nem ritka az egymillió forint feletti négyzetméterár, de a legjellemzőbb a 750-800 ezer forintos sáv – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Jó hírt kaptak a lakásfelújításra készülődők
Privátbankár.hu | 2024. február 13. 08:15
A CSOK Plusz szabályai közt ugyan nincsen felújítási hitelcél, de például a Babaváróval vagy a Falusi CSOK-kal kombinálva már megoldható, hogy a kiszemelt és kamattámogatott hitel segítségével megvásárolt használt ingatlanon elvégezzünk néhány felújítási munkálatot.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG