6p

Nem kérdés, hogy idén már növekednek a lakásárak a napfény városában is. Az általános keresletet megtámasztja az átszabott állami támogatási rendszer, de az új lakásokat várhatóan Szegeden is csak kevesen tudják vagy akarják megfizetni. Nyeregben lehetnek azok, akik egy legfeljebb 6-8 éve épült vagy az elmúlt pár évben felújított ingatlant szeretnének eladni – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Tavaly májusban írtunk utoljára a szegedi ingatlanok értékéről, ám akkor még nem volt hivatalos, hogy a város határában épít autógyárat a kínai BYD vállalat. Egyelőre az látszik biztosnak, hogy hasonló folyamatok jöhetnek, mint más autógyári központjainkban, amelyekben erősen megnyomta a lakásárakat és a kereskedelmi ingatlanok árát is az, hogy odatelepültek a nagy gyártók, magukhoz vonzva első vagy második körös beszállítóikat. 

Egy nem régen átadott új lakópark Szegeden. Közép távon több ilyen jöhet a piacra. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Egy nem régen átadott új lakópark Szegeden. Közép távon több ilyen jöhet a piacra. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Szegeden tehát várhatóan most kezdődik az, ami Győrben majdnem 25, Kecskeméten 15, Debrecenben 4-5 évvel ezelőtt. Mindhárom városban ipari parkok, lakóparkok jelentek meg, egy-két szálloda is létesült és felfutott az üzletközpontok biznisze is. Közben az ezekhez kapcsolódó infrastruktúra (utak, csatornázás, áramellátás) is kiépült. 

Nemigen dúskál most a város új építésű lakásban, egy tavalyelőtt befejezett nagy projekten kívül alig indult el valami, a portálokon most csupán ötven ilyen otthon elérhető. A négyzetméterárak 950 ezer és 1,1 millió forint között vannak. A keresett újszerű, 50-70 négyzetméteres otthonoké pedig a 750-950 ezer forintos négyzetméterár-sávban. Érdekes, hogy a belváros szívében lévő körutak mentén a felújítottak ársávja is hasonló tartományt mutat, igaz, nagyok az eltérések attól függően, hogy közvetlenül a körutakra néz a lakás vagy a csendesebb belső oldalra.

Értékbefolyásoló tényezők Szegeden

  • a lakás távolsága az egyetemtől
  • a lakás távolsága a kínai autógyár telephelyétől
  • bérházas környék vagy kertvárosi, családi házas övezet
  • megosztható-e két lakásra az ingatlan
  • tartozik-e hozzá gépkocsitároló
  • fizetős parkoló övezetben van-e
  • tömegközlekedési eszköz távolsága
  • társasházon belüli elhelyezkedés
  • tájolás
  • családi ház esetén a telek mérete, saját garázs megléte.

Jó helyzetben van az, akinek most építési telke van Szegeden vagy jó infrastruktúrájú helyen birtokol akár lerobbant családi házat vagy lakást. Szinte biztos, hogy érdemes még tartogatni egy-két évig, ezek értéke ugyanis várhatóan felfelé veszi az irányt. Kiskundorozsma észak-keleti végein és Szeged észak-nyugati szélén lévő utcákhoz közeli telkek vannak a legjobb helyzetben ebből a szempontból. A legnagyobb hirdetési portálon most közel 300 építési telek vár új gazdára, egy átlagos 550-600 négyzetméteres földdarabot 20-50 millió forint között lehet megvenni.

Jelenleg mintegy 1800 eladó lakóingatlanból válogathatunk, ennek háromnegyede tégla, alig 400 a panel. Családi házból is több mint 700 van, ezek többsége a külső kerületekben vagy a csatolt övezetekben, például Kiskundorozsmán vagy Szőregen kelletti magát. Ötödrészük felújított vagy újszerű, ezek nagyobb eséllyel indulnak a versenyben, mint a korszerűtlen, energiafaló társaik.

A panelek esetében jó hír a potenciális vevőknek, hogy egyre közelebb kerülnek a panellakások lakói is az egyedi fűtésméréshez. A kormány még tavaly decemberben rendeletben kötelezte a szolgáltatókat a sokkal pontosabb mérésekre, egyes szolgáltatók távméréssel ezt meg is oldják, de csak ott, ahol már felszerelték a digitális mérőket. Szegeden a 28 ezer távfűtött lakás 90 százalékban van már valamilyen mérésre alkalmas eszköz, ezek jelentősebb része analóg. 

Közvetve értéknövelő a legtöbb ingatlan szempontjából, hogy az önkormányzat tavaly is folytatta az infrastruktúra fejlesztését és felújítását. Víz- és csatornaberuházásokra 3 milliárd, a lézerközponthoz vezető út építésére 1,5 milliárd forintot, további 728 millió forintot pedig két idősotthon korszerűsítésére költöttek. A Tisza Szeged főutcája projekt első ütemeként 200 millió forintból elkezdték a rakpart rekonstrukcióját. Városrészi felújításokra félmilliárd, utak és járdák rekonstrukciójára 1,123 milliárd, a villamospálya javítására 155 millió forintot fordítottak. Elkezdődött a Szegedi Tudományegyetem (SZTE) több épületének energetikai korszerűsítése.

A kiskereskedelmi ingatlanpiac is bővülhet. Három éve teljesen megújult a Szeged Plaza, várható, hogy a már meglévő bevásárlóparkok bővülnek vagy cserélődni fognak ott a bérlők. A diszkontáruházak a lakóparkok környezetében gyarapíthatják a hálózatukat.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: ha kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
Ingatlan Mágnes az irodaháznak a jó étterem, a fitnesz központ és az élelmiszerbolt
Mester Nándor | 2024. február 25. 09:47
Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás.
Ingatlan Védeni kell a szigetet, amin Hernádi luxusszállodája áll? Új gát épül Esztergomban
Privátbankár.hu | 2024. február 23. 06:38
Az Országos Vízügyi Főigazgatóság megkezdte az Esztergomot védő új gátrendszer első ütemének megvalósítását, amelynek során másfél kilométernyi árvízvédelmi rendszer épül ki a Prímás-szigeten - közölte a szervezet szóvivője az MTI-vel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Menő maradt Kádár János kedvenc kerülete
Mester Nándor | 2024. február 21. 19:41
Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Lesújtó számokat közölt a KSH - kitalálja, melyik régióban nőtt egyedül az új lakások száma?
Privátbankár.hu | 2024. február 20. 08:32
Mindenhol máshol csökkent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Budai panelt venni és eladni is érdemes
Mester Nándor | 2024. február 14. 18:58
Továbbra is népszerűek Buda több kerületének a panellakásai. Kisebb lett a kínálat, mint tavaly ősszel, de az árak csak elvétve csökkentek, 2-3 százalékkal, inkább stagnálnak. Nem ritka az egymillió forint feletti négyzetméterár, de a legjellemzőbb a 750-800 ezer forintos sáv – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Jó hírt kaptak a lakásfelújításra készülődők
Privátbankár.hu | 2024. február 13. 08:15
A CSOK Plusz szabályai közt ugyan nincsen felújítási hitelcél, de például a Babaváróval vagy a Falusi CSOK-kal kombinálva már megoldható, hogy a kiszemelt és kamattámogatott hitel segítségével megvásárolt használt ingatlanon elvégezzünk néhány felújítási munkálatot.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG