Mennyit ér az ingatlanom? Megbolydulhat a piac a kínai autógyár miatt Szegeden

Tavaly májusban írtunk utoljára a szegedi ingatlanok értékéről, ám akkor még nem volt hivatalos, hogy a város határában épít autógyárat a kínai BYD vállalat. Egyelőre az látszik biztosnak, hogy hasonló folyamatok jöhetnek, mint más autógyári központjainkban, amelyekben erősen megnyomta a lakásárakat és a kereskedelmi ingatlanok árát is az, hogy odatelepültek a nagy gyártók, magukhoz vonzva első vagy második körös beszállítóikat. 

Szegeden tehát várhatóan most kezdődik az, ami Győrben majdnem 25, Kecskeméten 15, Debrecenben 4-5 évvel ezelőtt. Mindhárom városban ipari parkok, lakóparkok jelentek meg, egy-két szálloda is létesült és felfutott az üzletközpontok biznisze is. Közben az ezekhez kapcsolódó infrastruktúra (utak, csatornázás, áramellátás) is kiépült. 

Nemigen dúskál most a város új építésű lakásban, egy tavalyelőtt befejezett nagy projekten kívül alig indult el valami, a portálokon most csupán ötven ilyen otthon elérhető. A négyzetméterárak 950 ezer és 1,1 millió forint között vannak. A keresett újszerű, 50-70 négyzetméteres otthonoké pedig a 750-950 ezer forintos négyzetméterár-sávban. Érdekes, hogy a belváros szívében lévő körutak mentén a felújítottak ársávja is hasonló tartományt mutat, igaz, nagyok az eltérések attól függően, hogy közvetlenül a körutakra néz a lakás vagy a csendesebb belső oldalra.

Értékbefolyásoló tényezők Szegeden

• a lakás távolsága az egyetemtől
• a lakás távolsága a kínai autógyár telephelyétől
• bérházas környék vagy kertvárosi, családi házas övezet
• megosztható-e két lakásra az ingatlan
• tartozik-e hozzá gépkocsitároló
• fizetős parkoló övezetben van-e
• tömegközlekedési eszköz távolsága
• társasházon belüli elhelyezkedés
• tájolás
• családi ház esetén a telek mérete, saját garázs megléte.

Jó helyzetben van az, akinek most építési telke van Szegeden vagy jó infrastruktúrájú helyen birtokol akár lerobbant családi házat vagy lakást. Szinte biztos, hogy érdemes még tartogatni egy-két évig, ezek értéke ugyanis várhatóan felfelé veszi az irányt. Kiskundorozsma észak-keleti végein és Szeged észak-nyugati szélén lévő utcákhoz közeli telkek vannak a legjobb helyzetben ebből a szempontból. A legnagyobb hirdetési portálon most közel 300 építési telek vár új gazdára, egy átlagos 550-600 négyzetméteres földdarabot 20-50 millió forint között lehet megvenni.

Jelenleg mintegy 1800 eladó lakóingatlanból válogathatunk, ennek háromnegyede tégla, alig 400 a panel. Családi házból is több mint 700 van, ezek többsége a külső kerületekben vagy a csatolt övezetekben, például Kiskundorozsmán vagy Szőregen kelletti magát. Ötödrészük felújított vagy újszerű, ezek nagyobb eséllyel indulnak a versenyben, mint a korszerűtlen, energiafaló társaik.

A panelek esetében jó hír a potenciális vevőknek, hogy egyre közelebb kerülnek a panellakások lakói is az egyedi fűtésméréshez. A kormány még tavaly decemberben rendeletben kötelezte a szolgáltatókat a sokkal pontosabb mérésekre, egyes szolgáltatók távméréssel ezt meg is oldják, de csak ott, ahol már felszerelték a digitális mérőket. Szegeden a 28 ezer távfűtött lakás 90 százalékban van már valamilyen mérésre alkalmas eszköz, ezek jelentősebb része analóg. 

Közvetve értéknövelő a legtöbb ingatlan szempontjából, hogy az önkormányzat tavaly is folytatta az infrastruktúra fejlesztését és felújítását. Víz- és csatornaberuházásokra 3 milliárd, a lézerközponthoz vezető út építésére 1,5 milliárd forintot, további 728 millió forintot pedig két idősotthon korszerűsítésére költöttek. A Tisza Szeged főutcája projekt első ütemeként 200 millió forintból elkezdték a rakpart rekonstrukcióját. Városrészi felújításokra félmilliárd, utak és járdák rekonstrukciójára 1,123 milliárd, a villamospálya javítására 155 millió forintot fordítottak. Elkezdődött a Szegedi Tudományegyetem (SZTE) több épületének energetikai korszerűsítése.

A kiskereskedelmi ingatlanpiac is bővülhet. Három éve teljesen megújult a Szeged Plaza, várható, hogy a már meglévő bevásárlóparkok bővülnek vagy cserélődni fognak ott a bérlők. A diszkontáruházak a lakóparkok környezetében gyarapíthatják a hálózatukat.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: ha kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.