Borsod vármegye második számú városában, Ózdon nem jegyezhettek fel őrületes ingatlanforgalmat az elmúlt évtizedekben. Leépült az ipar, nem telepedett oda új, a térség folyamatosan leszakadóban van az ország sok más körzetétől. Az ingatlanárak ennek megfelelőn egy alacsony tartományban voltak éveken át, csak mostanában kezdtek kissé növekedni, de még mindig messze vannak az országos átlagtól.

A lakásárakról a minap tett közzé érdekes adatsort a Központi Statisztikai Hivatal a frissített ingatlanadattárában. Ebből kiderült, hogy nyolc évet visszaugrottak az árak a belvároshoz közeli, furcsa nevű Kisamerika soron. Ott utoljára 2015-ben voltak – nem tévedés – 35 ezer forint körül a négyzetméterárak, mint 2022-ben, az adattár lezárása után. Volt ugyan egy felívelés, aminek 2019-ben volt a csúcspontja, akkor 55 ezer forintra szökött fel az átlagár, de utána megint lejtőre került. Idén az év elején viszont találtunk egy másfél szobás (50 négyzetméter) lakást, amit 4,5 millió forintért, tehát 90 ezer forintos négyzetméteráron lehet megvenni ezen a soron. Ám ez nyilvánvalóan olyan kivétel, ami erősíti a szabályt.

Csak összehasonlításul: a szintén ózdi Táncsics telepen nyolc éve mértek 50 ezer forintot, 2022-ben már 90 ezer forinton állt a mutató, de az egyik főútnak számító Munkás úton is 70 ezer forintos négyzetméterárral kellett számolni tavalyelőtt. Utóbbiban most januárban van egy 49 négyzetméteres, 233 ezer forintos négyzetméterárral hirdetett is, igaz, ez is fehér holló. 

A fejlettebb szomszédos vármegyékben eleve ezeknél is jóval nagyobb, akár kétszeres számok szerepeltek a paneleknél. Maradva Borsodban, Miskolc vezeti a vármegyei árlistát, ott már 2022-ben is 450-500 ezer forint szerepelt a többlakásos házban található legolcsóbb otthonok hirdetményeiben, azóta pedig 580-650 ezer forint közé ugrott az érték.

Értékbefolyásoló szempontok Ózdon

• a 25-ös úttól való távolság
• belváros vagy külső körzet
• panel, csúsztatott zsalus vagy tégla
• teljes felújítás a lakásban
• teljes felújítás a lakótömbben
• a lakás tájolása
• családi háznál a telek mérete, energetikai korszerűsítés
• kereskedelmi és szociális ellátottság a közelben.

Ózdnak van egy Nagyamerika utcája is. Ott négy éve írd és mondd, 25 ezer forintos négyzetméteráron vettek meg tömbházban lévő lakásokat, majd az ilyen típusú ingatlanok négyzetméterára 2022-re felment 35 ezer forintra. 

A legnagyobb ingatlanos hirdetési portálon most, január elején 36 darab, tömbházban lévő otthont kínálnak, de ezek más környéken vannak és jóval magasabbak az árak. Pesti szemmel még így is aprópénzért lehet megvenni egy 45-55 négyzetméteres, elsőre közepes vagy egy kicsit jobb állapotú lakást: 8-10 millió forintért. (Egy jobb helyen lévő gépkocsibeálló vagy garázs kerül ennyibe Budapesten - a szerk.) Vannak persze felújított vagy legalább modern konyhabútorral ellátott panelek is, egyik-másik azonos méretű ellenértéke eléri a 12-13 millió forintot is. A nagyobb, 60-65 négyzetméteres panelek ára sem megy feljebb 15 milliónál. Az ózdi kínálatot nézve feltűnt, hogy a téglalakások (mintegy 50 kelleti magát) ára ugyanabban a sávban mozog, mint a paneleké, sőt, bizonyos utcákban kicsit még alatta is vannak ezeknek.

Egy-egy lakás megvásárlása előtt ott is megvizsgálják a vevőjelöltek, hogy milyen a szociális és kereskedelmi ellátottság, amibe azok színvonala is beletartozik. Ózdon is közvetve jót tesz a magáningatlanok értékének, hogy az elmúlt 2-3 évben történtek bizonyos infrastrukturális beruházások (útépítések, épületfelújítások). Például korszerűsítették a hőközpont-rendszert és magát a hálózatot is. Hét szolgáltatói hőközpontot szétválasztottak, ezáltal huszonhárom újat alakítottak ki. A korábbinál jóval hatékonyabban üzemeltetnek köztulajdonú ingatlanokat (óvodákat, iskolákat, önkormányzati épületeket, orvosi rendelőt) energetikai beruházások révén. 

Az üzleti célú ingatlanpiac több új kiskereskedelmi egységgel bővül várhatóan még 2024-ben. A független polgármester tavaly december közepén jelentette be, hogy egy vadonatúj nagy épületben üzletet nyit a Jysk, a Kik és a DM. A McDonald’s 2021 végén fogadta az első helyi vendégeit szintén egy korábban parlagon álló területen. 

A kormány még 2021-ben 650 millió forintos támogatást nyújtott a városnak egy ipari park létrehozására. Összesen 1,3 milliárd forint értékben barnamezős rehabilitációs ipari területet alakítanak ki, ennek a pénznek a felét adta a kormány, a másik felét az ÓAM-Ózdi Acélművek Kft. Közel kétezer munkahely menekülhet meg ezáltal (ennyi ember állása szűnt meg két régi gyár bezárásával). Előfordulhat, hogy a tartós foglalkoztatottság stabilabb jövedelmekhez juttathat helyieket vagy a most még távolabb lakókat, így azok esetleg fontolóra veszik ózdi ingatlan vásárlását.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.