6p

Már hozzászokhattak, hogy sorozatunkban rendszeresen megvizsgáljuk a legfontosabb városok, turisztikai övezetek, Budapesten egy-egy kerületrész ingatlanpiacát és általában sok tranzakció alapján tudunk trendeket felvázolni. De mi a helyzet olyan településeken, amelyek a legek között szerepelnek, de a másik végén: venni ott is szoktak az emberek és eladni is szeretnének, igaz, a léptékek sokkal szerényebbek. Ilyen a 32 ezer lakosú Ózd is, amiről most adunk részleteket.

Borsod vármegye második számú városában, Ózdon nem jegyezhettek fel őrületes ingatlanforgalmat az elmúlt évtizedekben. Leépült az ipar, nem telepedett oda új, a térség folyamatosan leszakadóban van az ország sok más körzetétől. Az ingatlanárak ennek megfelelőn egy alacsony tartományban voltak éveken át, csak mostanában kezdtek kissé növekedni, de még mindig messze vannak az országos átlagtól.

Így néz ki a Kisamerika sor Ózdon. Fotó: Google
Így néz ki a Kisamerika sor Ózdon. Fotó: Google

A lakásárakról a minap tett közzé érdekes adatsort a Központi Statisztikai Hivatal a frissített ingatlanadattárában. Ebből kiderült, hogy nyolc évet visszaugrottak az árak a belvároshoz közeli, furcsa nevű Kisamerika soron. Ott utoljára 2015-ben voltak – nem tévedés – 35 ezer forint körül a négyzetméterárak, mint 2022-ben, az adattár lezárása után. Volt ugyan egy felívelés, aminek 2019-ben volt a csúcspontja, akkor 55 ezer forintra szökött fel az átlagár, de utána megint lejtőre került. Idén az év elején viszont találtunk egy másfél szobás (50 négyzetméter) lakást, amit 4,5 millió forintért, tehát 90 ezer forintos négyzetméteráron lehet megvenni ezen a soron. Ám ez nyilvánvalóan olyan kivétel, ami erősíti a szabályt.

Csak összehasonlításul: a szintén ózdi Táncsics telepen nyolc éve mértek 50 ezer forintot, 2022-ben már 90 ezer forinton állt a mutató, de az egyik főútnak számító Munkás úton is 70 ezer forintos négyzetméterárral kellett számolni tavalyelőtt. Utóbbiban most januárban van egy 49 négyzetméteres, 233 ezer forintos négyzetméterárral hirdetett is, igaz, ez is fehér holló. 

A fejlettebb szomszédos vármegyékben eleve ezeknél is jóval nagyobb, akár kétszeres számok szerepeltek a paneleknél. Maradva Borsodban, Miskolc vezeti a vármegyei árlistát, ott már 2022-ben is 450-500 ezer forint szerepelt a többlakásos házban található legolcsóbb otthonok hirdetményeiben, azóta pedig 580-650 ezer forint közé ugrott az érték.

Értékbefolyásoló szempontok Ózdon

  • a 25-ös úttól való távolság
  • belváros vagy külső körzet
  • panel, csúsztatott zsalus vagy tégla
  • teljes felújítás a lakásban
  • teljes felújítás a lakótömbben
  • a lakás tájolása
  • családi háznál a telek mérete, energetikai korszerűsítés
  • kereskedelmi és szociális ellátottság a közelben.

Ózdnak van egy Nagyamerika utcája is. Ott négy éve írd és mondd, 25 ezer forintos négyzetméteráron vettek meg tömbházban lévő lakásokat, majd az ilyen típusú ingatlanok négyzetméterára 2022-re felment 35 ezer forintra. 

A legnagyobb ingatlanos hirdetési portálon most, január elején 36 darab, tömbházban lévő otthont kínálnak, de ezek más környéken vannak és jóval magasabbak az árak. Pesti szemmel még így is aprópénzért lehet megvenni egy 45-55 négyzetméteres, elsőre közepes vagy egy kicsit jobb állapotú lakást: 8-10 millió forintért. (Egy jobb helyen lévő gépkocsibeálló vagy garázs kerül ennyibe Budapesten - a szerk.) Vannak persze felújított vagy legalább modern konyhabútorral ellátott panelek is, egyik-másik azonos méretű ellenértéke eléri a 12-13 millió forintot is. A nagyobb, 60-65 négyzetméteres panelek ára sem megy feljebb 15 milliónál. Az ózdi kínálatot nézve feltűnt, hogy a téglalakások (mintegy 50 kelleti magát) ára ugyanabban a sávban mozog, mint a paneleké, sőt, bizonyos utcákban kicsit még alatta is vannak ezeknek.

Egy-egy lakás megvásárlása előtt ott is megvizsgálják a vevőjelöltek, hogy milyen a szociális és kereskedelmi ellátottság, amibe azok színvonala is beletartozik. Ózdon is közvetve jót tesz a magáningatlanok értékének, hogy az elmúlt 2-3 évben történtek bizonyos infrastrukturális beruházások (útépítések, épületfelújítások). Például korszerűsítették a hőközpont-rendszert és magát a hálózatot is. Hét szolgáltatói hőközpontot szétválasztottak, ezáltal huszonhárom újat alakítottak ki. A korábbinál jóval hatékonyabban üzemeltetnek köztulajdonú ingatlanokat (óvodákat, iskolákat, önkormányzati épületeket, orvosi rendelőt) energetikai beruházások révén. 

A tervezett új üzletközpont Ózdon. Fotó: borsod24.hu
A tervezett új üzletközpont Ózdon. Fotó: borsod24.hu

Az üzleti célú ingatlanpiac több új kiskereskedelmi egységgel bővül várhatóan még 2024-ben. A független polgármester tavaly december közepén jelentette be, hogy egy vadonatúj nagy épületben üzletet nyit a Jysk, a Kik és a DM. A McDonald’s 2021 végén fogadta az első helyi vendégeit szintén egy korábban parlagon álló területen. 

A kormány még 2021-ben 650 millió forintos támogatást nyújtott a városnak egy ipari park létrehozására. Összesen 1,3 milliárd forint értékben barnamezős rehabilitációs ipari területet alakítanak ki, ennek a pénznek a felét adta a kormány, a másik felét az ÓAM-Ózdi Acélművek Kft. Közel kétezer munkahely menekülhet meg ezáltal (ennyi ember állása szűnt meg két régi gyár bezárásával). Előfordulhat, hogy a tartós foglalkoztatottság stabilabb jövedelmekhez juttathat helyieket vagy a most még távolabb lakókat, így azok esetleg fontolóra veszik ózdi ingatlan vásárlását.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
Ingatlan Mágnes az irodaháznak a jó étterem, a fitnesz központ és az élelmiszerbolt
Mester Nándor | 2024. február 25. 09:47
Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás.
Ingatlan Védeni kell a szigetet, amin Hernádi luxusszállodája áll? Új gát épül Esztergomban
Privátbankár.hu | 2024. február 23. 06:38
Az Országos Vízügyi Főigazgatóság megkezdte az Esztergomot védő új gátrendszer első ütemének megvalósítását, amelynek során másfél kilométernyi árvízvédelmi rendszer épül ki a Prímás-szigeten - közölte a szervezet szóvivője az MTI-vel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Menő maradt Kádár János kedvenc kerülete
Mester Nándor | 2024. február 21. 19:41
Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Lesújtó számokat közölt a KSH - kitalálja, melyik régióban nőtt egyedül az új lakások száma?
Privátbankár.hu | 2024. február 20. 08:32
Mindenhol máshol csökkent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Budai panelt venni és eladni is érdemes
Mester Nándor | 2024. február 14. 18:58
Továbbra is népszerűek Buda több kerületének a panellakásai. Kisebb lett a kínálat, mint tavaly ősszel, de az árak csak elvétve csökkentek, 2-3 százalékkal, inkább stagnálnak. Nem ritka az egymillió forint feletti négyzetméterár, de a legjellemzőbb a 750-800 ezer forintos sáv – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Jó hírt kaptak a lakásfelújításra készülődők
Privátbankár.hu | 2024. február 13. 08:15
A CSOK Plusz szabályai közt ugyan nincsen felújítási hitelcél, de például a Babaváróval vagy a Falusi CSOK-kal kombinálva már megoldható, hogy a kiszemelt és kamattámogatott hitel segítségével megvásárolt használt ingatlanon elvégezzünk néhány felújítási munkálatot.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG