Mennyit ér az ingatlanom? Rákosborzasztó már a múlté, eljött a 150 milliós házak kora

A dimbes-dombos XVII. kerület, vagyis Rákosmente annyira távol van a belvárostól, hogy sokan csak Rákosborzasztónak nevezik, pedig ma már 15-20 perc alatt elérhető a Keleti pályaudvarról. Budapest legnagyobb kerülete is egyben, lefedi a főváros teljes keleti csücskét. 

A külkerületekre jellemzően a házak kínálata itt is kétszer akkora, mint a lakásoké. A 660 hirdetés között több mint száz ikerházat is árulnak, a kínálat nagyobb részét azonban a családi házak teszik ki. Új építésűből mindössze 25 eladó a kerületben. 

A családi házak piacán Rákosmente a drágább kerületek közé tartozott, de az elmúlt tíz évben Pécel és a X. kerület árai is elhúztak mellette. A XVI. kerület régen is drágább volt, ott az átlagos hirdetési ár 185 millió forintra, a medián négyzetméterár pedig egymillió forint fölé emelkedett. A versenyben azonban erős kihívó a repülőtér túloldalán fekvő XVIII. kerület, ahol hasonló az átlagos négyzetméterár a rákosmenteihez, és bővebb a kínálat. 

A négyzetméterárak középértéke a XVII. kerületben is egymillió forint alatt maradt: ötszobás, 140 négyzetméter körüli házakból bőven lehet 140 millió forint alatt válogatni. Ezekhez a házakhoz átlagosan 450 négyzetméteres telek tartozik, a kerület átlagos telekmérete azonban 600 négyzetméter. Az árak között nagy a szórás, még a 250 millió forint feletti sávban is széles a kínálat.

A legtöbb házat Rákoscsabán, Rákoskerten és Rákoshegyen hirdetik, ezekben a városrészekben egyenként több mint száz otthon eladó. Rákoscsaba a legkülső, Pécellel határos rész, de vonattal ide is el lehet jutni 20 perc alatt a Keletiből. Rákoskert Maglóddal és Ecserrel szomszédos – utóbbival össze is épült – és egy másik vonalon szintén 20 perc alatt elérhető a Keleti pályaudvarról. Rákoshegy pedig a kerület repülőtér felőli, déli részén fekszik, ahonnan több irányba lehet menni: a Keleti pályaudvar vasúton 15 perc, busszal pedig Kőbánya-Kispestre is el lehet érni hasonló idő alatt.

Budapest Kádár-kockái

A XVII. kerületi házak többsége a múlt században épült, ennek ellenére a legtöbbet ma is legalább jó állapotúként hirdetik. Az épületek közel kétharmadában gázkazánnal fűtenek, hűtő-fűtő klímát csak a házak töredékébe szereltek be. A hirdetési árakat elnézve nem biztos, hogy megéri felújításba fektetni: Rákoscsabán 120 millió forintért is van felújított, négyszobás, 140 négyzetméter körüli ház, Rákoskerten pedig 120-125 millió forintért hirdetik az ennél is nagyobb ötszobás épületeket. Egy ötszobás ház esetén már lehet jelentősége, hogy az átlagos négyzetméterár 100 ezer forinttal magasabb, de az említett példák alapján egyáltalán nem biztos, hogy a felújítás ára megtérül az eladás során.

A kerület kínálatában 84 felújítandó ház szerepel, de az összevetés bonyolult, mert ezek között a legtöbb két- vagy háromszobás. Ennek fényében érdemes nézni a jellemző 75-99 millió forintos árszintet, de Rákoscsabán találhatunk 93 millióért négyszobás, 142 négyzetméteres házat is, ha marad még pénzünk a felújításra is. Rákoshegyen pedig hasonló méretű háromszobás házakat árulnak 87 millió forintért.

Érdekesség, hogy a gázkazános mellett a hűtő-fűtő klímával felszerelt házak átlagos négyzetméterára is elmarad a kerületi átlagtól. Sőt, a magasabb hirdetési ár ellenére jobban megéri az utóbbi, hiszen ezek közül minden negyedik az elmúlt tizenöt évben épült, és átlagosan nagyobbak.

Egy ötszobás, 150 négyzetméter körüli ház ára 120-135 millió forint gázkazánnal, és 120-125 millió forint hűtő-fűtő klímával.

Nagyobb, 170 négyzetméteres ház esetén viszont a klímás házak már 165-185 millió forintba kerülnek.

Zöld, olcsó – és zajos

Rákoscsabán az átlagár ugyan nem éri el az egymillió forintot négyzetméterenként, de az ötszobás házakat sokan a kerületi átlag felett, 150 millió forintnál magasabb áron hirdetik. Ezen a környéken kevés az igazi luxusház, a hirdetések többsége beleesik a 119-174 millió forintos sávba. Tízből három épület újszerű, vagy új építésű, de a legtöbb rákoscsabai ház is a 20. században épült.

Lejjebb, Rákoskerten már meghaladja az egymillió forintot az eladó házak átlagos négyzetméterára: az ötszobás, 120 négyzetméter körüli házakat jellemzően 120 millió forint felett árulják. A luxusépületek azonban itt sem jellemzők, a házak többsége belefér a 90-160 milliós keretbe. 

A rákoshegyi 830 ezer forintos átlagos négyzetméterár jelentősen elmarad a kerület többi részétől: a 130-150 négyzetméteres házak között lehet találni 100 millió forint alatt is jó állapotút. Az Orgoványi utcában például háromszobás, 130 négyzetméteres házat lehet venni ennyiért 1300 négyzetméteres telekkel. Az itteni árak azonban becsapósak lehetnek.

Rákoshegy alsó része, illetve a Helikopter lakópark déli része nagyon közel fekszik a repülőtérhez, ahol az egyik kifutópálya részben a XVII. kerülethez tartozik.

A zajszennyezés még a pályától két-három kilométerre is valós probléma lehet, a Nagyhangács utcában pedig párszáz méteres közelségben is hirdetnek házakat.

Az említett Orgoványi utca is egy kilométeren belül van, vásárlás előtt ezt mindenképp érdemes figyelembe venni. Rákoshegy viszont a főváros egyik legzöldebb környéke is egyben: egyik végén a Keresztúri-erdő, másik végén az Ecser határában fekvő Merzse-mocsár öleli körbe.

A XVII. kerületi házak 62 százalékához igényelhető az Otthon Start hitel. Rákoscsabán és Rákoskerten ennél minimálisan magasabb az arány, Rákoshegyen viszont csak 54 százalék. Még ez is magasabb, mint a fővárosi átlag, egész Budapestet nézve a házak 43 százaléka felel meg a hitelprogram feltételeinek.

Távol a belvárostól sem olcsó a panel

A lakáspiac koncentráltabb, mint a házaké: a kerületben hirdetett 333 lakásból több van Rákoskeresztúron, mint az összes többi városrészben együttvéve. A kerület közepén elterülő városrész a legnépesebb, nem véletlen, hogy a köznyelvben a teljes kerületet is szokták így nevezni. A tégla- és panellakások száma nagyjából egyenlően oszlik meg, kivéve Keresztúron, ahol szinte az összes lakás panelházakban van. 

A keresztúri panellakások közel fele 62-72 millió forintos áron került piacra: az átlagos négyzetméterár megközelíti az 1 millió 200 ezer forintot, de a budapesti átlag alatt marad. A szomszédos kerületek közül a XVI. esetében 4-7 millió forinttal többe kerülnek a hasonló méretű panellakások, a X. és a XVIII. kerületek azonban érezhetően olcsóbbak.

Kőbánya átlagos hirdetési ára még úgy is a rákosmentei alatt marad (68, illetve 67 millió forint), hogy az Újhegyi lakótelepen rengeteg 68 négyzetméteres, vagy nagyobb panellakás eladó.

A Keresztúri-erdőtől egyébként ez a lakótömb is 20-25 perc sétára van.

A kerületi panellakás-állomány nagy része jó állapotú, tízből három lakás pedig felújított. Ezeknek az átlagára három-négymillió forinttal haladja meg a teljes kínálatét. A legtöbb lakásban nem korszerűsítették a távfűtést, ahol mégis, ott az átlagos 68 millió forint elköltésével öt négyzetméterrel kisebb lakást lehet venni, mintha a teljes kínálatot nézzük. 

A rákosmentei lakások több mint háromnegyede (77 százaléka) megvehető Otthon Starttal, ezen belül a rákoskeresztúri lakásoknál kiemelkedő, 92 százalék feletti az arány.

Vonattal már Rákosmente sem borzasztó

Az újlakás-piac nem a kerület erőssége, a 23 lakást hirdető Furmint Resort lakópark mégis említésre méltó. A 138-185 millió forintért hirdetett lakások elsőre túlárazottnak tűnhetnek, de egytől egyig hatalmas, négyszobás ingatlanokról van szó. Mivel az ezekhez tartozó erkély mérete is megfelel egy garzonénak,

a négyzetméterár egységesen 1,1-1,2 millió forint körül marad, tehát hasonló, mint a keresztúri paneleké.

A megujúló energiával (hőszivattyús rendszerrel) fűtött lakások következő ütemét a jövő év utolsó negyedévében adhatják át, ezek többsége még eladó.

Érdekesség, hogy a panellakásokkal nem csak a Furmint, hanem a X. kerületi Kincsem és Tóparti lakóparkok is versenyképesek. Bár a közelükben lévő Örs vezér tere, illetve Kőbánya-Kispest nem a legbiztonságosabb részei a fővárosnak, közlekedés szempontjából praktikusabbak a Furmintnál. A rákosligeti lakóparktól több mint 20 percet kell sétálni a vasútállomáshoz, busszal pedig szintén legalább ennyi idő eljutni az Örs vezér terére.

A Budapest-Hatvan vasútvonal felújítása óta az állomások közelsége fontos értéknövelő tényezővé vált. Ekkor rövidült 15-20 percre a menetidő a Keleti pályaudvarig, a kerületi Akadémiaújtelep pedig új megállót kapott. Tekintve, hogy már Nagytarcsán is egymillió forint fölé emelkedett a lakások átlagos négyzetméterára, nem biztos, hogy a 70 millió forinttal rendelkező vevők szívesebben zötykölődnének a HÉV-en, vagy a Volánbuszon. A XVII. kerületből a belvárosba ingázók ráadásul az M0-s autóút horrorforgalmát is elkerülik. 

A vasútállomás ugyan nincs közel a Furmint lakóparkhoz, de aki már befektetett, láthatóan nagyot akar kaszálni. A XVII. kerület egészében 230 ezer forint a havi bérleti díjak középértéke, de Rákosligeten több három-négyszobás, új építésű lakást hirdetnek havi 430-440, vagy 500 ezer forintért. A rákoskeresztúri lakások pedig nem csak a kerület átlagárát húzzák lefelé, a 180-220 ezer forintos havidíjuk messze alulmúlja a főváros többi részére jellemző értékeket is.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.