A XVIII. kerület a főváros legnagyobb kerületei közé tartozik. A népessége nő, de nem kellemetlenül gyors ütemben: a 2000-es években 93 ezren lakták, jelenleg 99 ezren élnek itt. A négy- vagy többszobás ingatlanok aránya magasabb, mint a szomszédos Kőbányán, Kispesten vagy Pesterzsébeten. A felsorolt kerületekben 12-22 százalék az arányuk, szemben a XVIII. kerülettel, ahol minden harmadik ingatlanban van legalább négy szoba.
A családi házak kisebb mértékben drágultak, mint Kőbányán, vagy Rákosmentén, illetve Vecsésen. Átlagos méretű, 150 négyzetméteres családi házat bőven lehet 130-140 millió forintért találni, a medián négyzetméterár tehát 900 ezer forint körül alakul. A legtöbb ház legalább jó állapotú, és több száz újszerű, vagy felújított ház közül is lehet válogatni, de a többségét még gázkazánnal fűtik. Az új házak kínálata bővebb, mint Kispesten, Kőbányán, Soroksáron, Pesterzsébeten és Vecsésen együttvéve.
A kerület eladó házainak közel kétharmadához igényelhető az Otthon Start hitel, bár a felújított, újszerű, vagy új építésű házak esetében már csak 53 százalék az arány. Ha fontos az azonnal költözhető állapot, és az Otthon Start feltételeibe is bele kell férni, akkor Kőbányán vagy Gyálon is nagyobb arányban találhatók ennek megfelelő házak. Ráadásul Gyálon alacsonyabb ár jellemző, ott nagyobb a választék a 115-120 millió forintos családi házak között.
Érdekesség, hogy a kerület drágább, 200 millió forint felett hirdetett házainak többsége 2000 előtt épült, és még csak nem is újszerű vagy felújított: hűtő-fűtő klímát is csak némelyikbe szereltek be. A kerület déli részén, például a Nagykőrösi vagy az Alacskai úton sok ilyen többszáz négyzetméteres családi ház eladó, akár hét szobával. A kerületi rekorder viszont egy 2019-ben épült négyszobás családi ház a Bókay-kertnél, amiben automata okosotthon-rendszert és egy falfűtéses, 7-szer 4 méteres beltéri medencét is elhelyeztek masszázsprogrammal. Ezt a luxusházat 489 millió forintért árulják.
Balatoni újlakás-árak Pesten
Pestszentlőrinc és Pestszentimre sem úszta meg a lakásárrobbanást, de az áremelkedés mértéke tavaly elmaradt a fővárosi átlagtól. A négyzetméterár továbbra is a legolcsóbbak közé tartozik Budapesten, és közel 600 lakás között lehet válogatni.
Az itteni eladó téglalakások kínálata jelentős vérfrissítésen esett át: tízből négy 2011-ben vagy később épült, ebből három teljesen új építésű. Ennek megfelelően jellemző a hőszivattyú és a padlófűtés, de gázkazános lakások is vannak még szép számmal. A használt téglalakásokra vigyáztak, több mint harmada újszerű vagy felújított.
Jelenleg két projekt áll építés alatt, mindkettő az Üllői úton: a 250 lakásos Bókay Residence, amelyet a jövő év végén adnak át, illetve a 80 lakásos New World Residence, ahova még idén beköltözhetnek a lakók. Utóbbi van beljebb: a metró innen 12 perc alatt érhető el az 50-es villamossal.
A következő években a kerület külső részén, Szemeretelepen épül fel Budapest egyik legnagyobb lakóparkja is. A három ütemben épülő, 665 lakásos komplexum az SZL2 nevet kapta, és a beruházó ígérete szerint 2031-re lesz kész. A telektől 10 perc sétára van a vasútállomás, onnan pedig 25 perc alatt jutunk be a Nyugati pályaudvarra – ha éppen elérjük a félóránként közlekedő vonatot.
Az autósoknak azonban kétszer is érdemes meggondolni az itteni lakásvásárlást: hiába választhatunk a repülőtéri, a Nagykőrösi és az Üllői út között útban a belváros felé, mindhárom irányban garantált a dugó reggel és délután.
Új építésű lakások továbbra is nagyobb arányban vannak Kispesten és Soroksáron, mint a XVIII. kerületben. Az átlagos négyzetméterár viszont a szűkebb kínálat ellenére is elmarad a szomszédokétól, jelenleg 1 millió 288 ezer forint.
A Bókay Residence-ben sorakoznak az 50-53 négyzetméteres lakások 69-73 millió forintért, ami mélyen a budapesti újlakásár-színvonal alatt van,
inkább a Balaton városaira vagy az agglomerációra (Vácra, Veresegyházra) jellemző. Soroksáron, a Napfény Ligetben 74-77 millió forintért árulják az 50 négyzetméteres új lakásokat, a beljebb lévő Haller Cornerben pedig 78 milliótól indul ez a kategória.
Fotó: Molnár Beton
Az egyedül élőkre építhetnek
Figyelemre méltó, hogy a kisebb, 30-50 négyzetméteres új építésű lakások a XVIII. kerületben a legolcsóbbak a fővárosban. 58-60 millió forintért már hőszivattyúval, padlófűtéssel és hatalmas erkéllyel felszerelt lakást lehet venni az Üllői úti lakóparkokban. Ebben a méretben kicsit magasabb, 61-69 milliós árfekvést láthatunk a XV. kerületi Szilas Park és Novus Liget néhány lakásánál, de Budapesten inkább a 80 millió forint közeli ár jellemző az új garzonlakásokra.
Az angyalföldi ingatlanpiacot bemutató cikkünkben említettük a Mór Residence-t, ott például a 45-46 négyzetméteres lakásokat 80-83 millió forintért hirdetik: ez a fővárosi új építésű lakások középkategóriája. A kelenföldi Szerenád utcában tucatszámra hirdetik az ekkora lakásokat 100-115 millió forintért – igaz, némelyiknél az erkély nagyobb, mint maga a lakás.
Akinek hasonló méretű a vágyott lakása, annak nem csak a többi kerület áraihoz viszonyítva juthat eszébe, hogy új építésűt vegyen. A XVIII. kerületben a használt téglalakások átlagos négyzetméterára is közelíti az 1,2 millió forintot. Olyan lakásokat hirdetnek hasonló, 58 millió forintos áron, amelyek 60 éve épültek, gázkonvektorral vagy -kazánnal fűthetők, és messzebb esnek az Üllői úttól, így a metróhoz járó villamostól is. Egy-kétmillió forint ráfizetéssel tehát könnyen lehet új lakást is találni ebben a kategóriában.
Nem a XVIII. kerületben a legbővebb a luxuslakások választéka, de az árak ezen a téren is alulmúlják a budapesti átlagot. Mindkét Üllői úti lakóparkban építenek 90-96 négyzetméteres lakásokat hatalmas erkéllyel. Van, amelyiket 100 millió forint alatt hirdetik, de a legdrágább hasonló lakás ára sem haladja meg a 115 millió forintot. A főváros többi részén erre a kategóriára a 120-200 millió forint közötti szórás jellemző, még a III. kerület nehezebben megközelíthető, külső részein is.
Csökkennek az albérletárak
A Havanna-lakótelep ehhez a kerülethez tartozik, de a hirdetett lakásoknak azzal együtt is csak a negyede panel. Ezeknek az ára nagyobb mértékben emelkedett 2015 és 2024 között, mint a szomszédos Pesterzsébeten vagy Soroksáron, különösen a felújított ingatlanoké. 2015-ben még 189 ezer forint volt a panelek átlagos négyzetméterára,
ma már a Havanna-lakótelepi lakások többségét 1 millió forint feletti négyzetméteráron hirdetik.
A jelenlegi kínálatban többnyire erkélyes, magas emeleti és felújított, vagy legalább jó állapotú lakások szerepelnek, de panelprogramban csak a töredéke vett részt. (Az árak alapján a panelprogram itt nem dob számottevően a lakás értékén.) Az 59 négyzetméteres lakásokat jellemzően 60 millió forintért kínálják, de a teljeskörűen felújítottak között találtunk 73 milliós árat is. A 71-73 négyzetméteres felújított lakásokért akár 75 milliót is elkérhetnek a Havannán. Az eladók tehát egyre kevésbé árazzák be a lakótelep évtizedekig élő rossz hírét.
A kerület legolcsóbb utcái ma már az erdő szélén futó Napló utca, a repülőtérhez közel eső Árpád utca és a Nagykőrösi út ide tartozó része. Az Árpád utca és környéke tartósan ezen a szinten maradhat: a repülőtéri gyorsforgalmi út bővítése miatt több ingatlant kisajátított az állam, ami nem tett jót a környék hírnevének.
A XVIII. kerületi lakások több mint 87 százaléka elérhető Otthon Starttal, és jó hír, hogy az új építésű, újszerű vagy felújított lakások közül is ötből négyhez igényelhető a hitel. Ez az arány messze felülmúlja Kispestét, és Vecséssel sem jár jobban, aki a hitelprogrammal szeretne lakást venni.
Az Otthon Starttal elérhető házak és lakások együttes aránya itt magasabb Debrecennél és Veszprémnél is.
Az albérletpiac itt inkább a bérlőknek kedvez, mint a befektetőknek – legalábbis a lakásoknál. Az ingatlan.com indexe alapján 205 ezer forint az átlagos bérleti díj, ami csökkenés a korábbi 230 ezres szinthez képest. Az új, vagy felújított lakások díja is elmarad a fővárosra jellemző szinttől, ebből a típusból is bőven lehet válogatni havi 220 ezer forint környékén.
A XVIII. kerület azonban jó példa arra, miért nem mond sokat egy kerületben vagy településen az átlagos bérleti díj. A kiadó családi házak nagyságrendekkel többe kerülnek, és a szórás is nagyobb: mindenféle állapotú ingatlant lehet találni havi 300-800 ezer forint között, és néhányat még ennél is drágábban.
A repülőtér, illetve a gyorsforgalmi út közelében, vagy az Üllői út külső részén lévő ingatlanokból egyre többet hirdetnek meg rövid távra is. Ebben még láthatnak lehetőséget a befektetők: a nagyobb lakásokért akár az átlagos havidíj felét is elkérhetik a szállásadók egy éjszakára.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.
Itt vannak a friss kedd reggeli árfolyamok. 
Így fektetnek be Magyarország legjobb szakemberei
Nem a piac a legnagyobb ellenség, hanem mi magunk – interjú
Az AI olyan lesz, mint a mobiltelefon – Klasszis Podcast
A forint is azt jelzi, hogy Magyarországon kiengedtük a kéziféket – interjú
Jobban fogják ezentúl keresni a forintot, mint a devizát? – interjú
„Nem hagyhattuk ki a magyar sztorit, vonzóbbá válhatnak a hazai eszközök” – Interjú
