Unalmasak a hagyományos irodák? Van más is

A világ legnagyobb úgynevezett szolgáltatott irodákat kínáló cége, az International Workplace Group (IWG) a napokban új központot nyitott Budapesten, az új helyszín egyben a hozzá tartozó HQ márka magyarországi bevezetését is jelenti. A csoport Magyarországon eddig a Regus, a Spaces és a Signature nevű szolgáltatottiroda-márkákat vezette be.

A szolgáltatott irodák modelljében a főbérlő/beruházó kibérel egy nagyobb területet, akár több emeletet is egy irodaházban és különféle konstrukcióban, felszabdalva, a szokásosnál rövidebb időre bérbeadja a területet teljes felszereléssel és kiegészítő szolgáltatásokkal. Az irodaházak tulajdonosainak kapóra jön az ilyen típusú főbérlő, hiszen a hagyományos irodabérletek iránti kereslet csökkenésével jelentős területeket kell feltölteniük. 

Bérlői szempontból az a fontos, hogy rugalmasabb, skálázhatóbb, ugyanakkor teljeskörűen szolgáltatott környezetet találjanak. Nem kevésbé lényeges, hogy a pénz ne álljon eszközökben, például irodaberendezésben, és a hosszútávú bérleti szerződések helyett legyen könnyű reagálni a piaci változásokra. Például azzal, hogy nem öt, hanem 1-3 évre szerződnek.

Ebben az új típusú irodahasználatban általában privát irodákat, tárgyalókat, coworking és kreatív tereket kínálnak a bérlőknek. Érdekes, hogy eleinte csak egyéni vállalkozók, vagy egy-két fős kisebb cégek képviselői vették igénybe az ilyen lehetőségeket, de az utóbbi időben startupok és nagyvállalatok is élnek vele. Mindegyik ilyen albérlő használhatja az adott irodaház egyéb szolgáltatásait is, például az éttermet, a kávézót, a kerékpártárolót, a kiadó raktárhelyiségeket és gépkocsibeállót a mélygarázsban vagy az autómosót ugyanott. 

Yulia Lytvynenko, az IWG country managere így érvel:

„A hibrid munkavégzés visszafordíthatatlan trenddé vált, amely egy sokkal jobb munkamodellt kínál a vállalatoknak mind a profit, mind a költséghatékony működés tekintetében. Nem meglepő, hogy egyre több fővárosi cég ezt a megoldást választja és élvezi az ezzel járó előnyöket: a rugalmasságot és a dolgozók elégedettségét. Erős növekedést tapasztalunk a régióban, és optimisták vagyunk a további terjeszkedési lehetőségek tekintetében Magyarországon és a fővárosban egyaránt.”

Van egy szakmai tévhit, miszerint az ilyen szolgáltatott irodaterekben főleg a coworking típusú munkavégzés zajlik. Eleinte így volt, de mostanra egyértelmű lett, hogy sokszínűbb a használat, nem csupán asztalok bérléséről van szó, a kereslet a teljes kiszolgálás felé mozdult el világszerte. Egy augusztusi becslés szerint négy év múlva már világszerte 8,5 millió ember fog ilyen teljeskörűen felszerelt irodákban dolgozni, négy éve még csak kétmillió volt ez a szám. 

Nem mindenki szárnyal, bukott a WeWork

Az egyik legnagyobb irodaszolgáltatónak számító amerikai WeWork csődvédelembe menekült. Túlméretezett volt a portfóliója, rossz volt a cég menedzsmentje és túl sok volt a kifizetetlen hitele. Fogyókúrába kezdett, illetve talált egy befektetőt. Múlt héten 16 irodaházban sikerült újratárgyalni a szerződéseket. Az új tulajdonos egy ingatlanüzemeltetési szoftvereket gyártó cég, a Yardi Systems, amely 450 millió dollárt pumpál a WeWorkbe, ezzel a cég kikerülhet a csődvédelem alól. A csúcsidőben a WeWorknek világszerte 850 helyszínen volt valamilyen bérleménye. Ha tényleg kijut a csődvédelemből, akkor 337 helyszíne marad, ebből 178 az Egyesült Államokban és Kanadában - írta a Bisnow amerikai szakportál.

A CBRE globális ingatlantanácsadó idei első féléves felmérése szerint a teljes irodapiacot nézve 2030-ra a rugalmas terek és szolgáltatott irodák aránya akár 30-32 százalékra is felmehet, ez óriási ugrás lehet a mostani 2,5 százalékról. Mindez gyökeresen átalakítja a bérbeadási stratégiákat és az üzemeltetést is. A bérbeadóknak sokkal rugalmasabban kell szerződni, hogy növelhessék a lekötött területek arányát. Márpedig ebből jön a bérleti bevétel, amit nagyon néznek az irodaházak felépítését finanszírozó bankok. 

A bérlők között egyre több a tőzsdei vállalat, amelyek élete nyitott könyv a szabályok szerint, s ebbe beletartozik, hogy mennyire hatékony az irodahasználatuk, mennyire törekednek az ESG-szempontok betartására a bérlemény kiválasztáskor vagy akár az is, hogy a fejlesztő cégek milyen arányban vesznek igénybe úgynevezett zöld hiteleket, amiket kifejezetten a környezettudatos projektekre találtak ki a bankok.

Egyébként Magyarországon is kezd elterjedni a zöldhitel, a Magyar Nemzeti Bank külön zöld pénzügyi termékeket is bevezetett. Ezek közül a zöld befektetési alapok kerülhetnek kapcsolatba az ingatlanszektorral. Ezek az alapok jellemzően zöld kötvényekbe és olyan cégek részvényeibe fektetnek, amelyek környezeti és klímacélokhoz járulnak hozzá, vagy környezeti és társadalmi szempontokat vesznek figyelembe. Egyelőre csak néhány olyan ingatlanfejlesztő cég működik nálunk, amik megfelelnek ezeknek a szempontoknak.

A magyar piacon jellemzően kisebb coworking irodák találhatók, amelyek szabadúszókat, digitális nomádokat, valamint kis IT- és startup csapatokat vonzanak. Az elmúlt 5 évben itthon csökkent a coworking irodákat bérlő cégek száma. Ez nem a vállalatok érdeklődésének hiánya miatt alakult így, hanem mert a rugalmas irodaszolgáltatók nem tudtak elég tőkét bevonni az impozáns terek és megteremtéséhez, a piac stagnált. Ez egyelőre ellentétes a globális trendekkel. 

Megtakarítás a költségeknél

Ha összehasonlítjuk a bérlői költségeket, akkor a rugalmas iroda – bár elsőre drágábbnak tűnhet – általában olcsóbb, mint egy hagyományos A vagy B osztályú iroda vagy egy lakásiroda. Nincsenek extranégyzetméterek a közös területeken, nincsenek menedzsment-díjak, berendezési költségek, irodavezetői munkadíj, villanyszámla, internet, takarítás, karbantartás stb. 

Érdekesség, hogy a coworking piacon nem a szerződések hossza változik, de a szerződési feltételekben megjelenő rugalmasság - mint például a bővítés vagy csökkentés lehetősége, egy másik irodába költözés ugyanazon szolgáltató területén belül, ugyanazon kondíciók mellett - egyre fontosabbá válik – emelte ki a Puzl CowOrKing nevű cég vezetője. A cég novemberben nyitja meg első budapesti központját egy átalakított ipari ingatlanban.