Az MNB lakáshitel statisztikái alapján 273,99 milliárd forint összegben kötöttek szerződést a magyarok novemberben. Ezen összegből 222,64 milliárd forint kapcsolódott valamilyen támogatott kölcsönhöz. Ez a teljes havi összeg 81,26 százaléka, mondhatni csak minden ötödik forintot helyeztek ki a bankok piaci alapon. De ez egy jó hír, vagy inkább probléma? – teszi fel a kérdés a Bankmonitor friss, lapunknak küldött elemzése.
A jegybank adatai alapján novemberben újra rekordra futott a lakáshitel-kihelyezés: a bankok 273,99 milliárd forint összegben kötöttek szerződést. Az előző hónap adataihoz képest ez 6,4 százalékos emelkedést, míg az egy évvel korábbihoz képest 141 százalékkos növekedést jelent.
A felfutásnak nincs semmilyen meglepő oka, elindult az Otthon Start program és emiatt érdemben megugrott a hiteligénylések száma. Ezt a statisztikai adatok is visszatükrözik, a teljes novemberi szerződéskötési állományból ugyanis 222,64 milliárd forint kapcsolódott támogatott hitelhez. Ebből nagyságrendileg 200 milliárd forint lehetett Otthon Start, a maradék pedig CSOK Plusz, illetve egyéb támogatott kölcsön.
Ez a teljes havi volumen 81,26 százaléka, mondhatni a bankok csak minden ötödik forintot helyezték piaci alapon ki. A szám önmagában is sokkoló lehet, ugyanakkor annak fényében igazán döbbenetes, hogy az Otthon Start indulása előtt a támogatott piaci kölcsönök aránya fordított volt: minden ötödik forint volt támogatott kölcsönhöz köthető.
Hosszabb időtávra visszatekintve is azt lehet mondani, hogy ilyen súlya nem volt még a támogatott kölcsönöknek az elmúlt időszakban. 2022-ben érte el a támogatott hitelek aránya az 50 százalékot. ekkor volt elérhető az NHP Zöld Otthon Program (NHP ZOP), ami az energiahatékony, új építésű lakások vásárlására, építésére biztosított igen kedvező kamatozás mellett jelentős forrást.
Értelemszerűen ahhoz, hogy a támogatott kölcsönök aránya jelentős legyen szükség van olyan támogatási programokra, amelyet széles körben lehet elérni és amely jelentős összeget biztosít az igénylők számára.
Látható, egyik korábbi program sem ért el hasonló hatást, még a szintén 50 millió forintos összeghatárral rendelkező CSOK Plusz sem tudta megközelíteni a most látható hatást, eredményt.
Jó, vagy rossz hír a támogatott lakáshitelek térnyerése?
Alapvetően az Otthon Start program keretében az első lakásszerzőket kívánják támogatni maximum 50 millió forint kölcsönösszeggel, melynek kamata nem haladhatja meg az évi 3 százalékot.
A program szeptemberben indult, az első érdemi számokat októberben, novemberben lehetett látni a szerződéskötéseknél. Ennek a „csúszásnak” az oka, hogy a banki hitelbírálati idő az ilyen hitelek esetében könnyen eltarthat 6-8 hétig is.
Alapvetően kijelenthető, hogy a program sikeres, sokan érdeklődnek a támogatás iránt. Vélhetően számos első lakásszerzőnek biztosítja ez az új lehetőség azt, hogy végre megvegye álmai otthonát.
Ugyanakkor intő jel, hogy a piaci hitelek aránya és összvolumene is érdemben visszaszorult az új támogatás megjelenését követően. Gyakorlatilag az Otthon Start nem csak új, plusz hitelkihelyezésként jelent meg, valószínűsíthetően az eredetileg piaci hitelfelvételt tervezők közül is sokan végül az új kedvező programot választották.
Piaci kamatozású lakáshitelekre az Otthon Start bejelentése előtt 2025 első félévében havonta átlagosan 107,66 milliárd forint összegben kötöttek szerződést. Novemberre ez az összeg 51,36 milliárd forintra csökkent. Vagyis kevesebb, mint a felére esett vissza a piaci hitelek kihelyezése.
Ha a program most hirtelen kiesne, akkor az komoly hatást gyakorolna a hitelpiacra, hiszen nem csak a támogatott kölcsönök volumene tűnne el, hanem a korábbi piaci lakáshitel volumen fele is.
Persze újra felépülhet a piaci hitelezés, de ehhez idő kell. Ennek részben oka a lakásárak elmúlt időszakban tapasztalt emelkedése is. Az év első felét követően az Otthon Start bejelentése után nyáron is volt egy dinamikusabb áremelkedés, amit az év végén egy lassuló, stagnáló árdinamika jellemzett. Ha az Otthon Start program eltűnne, akkor a fizetőképes kereslet is megcsappanna a lakáspiacon, hiszen piaci hitelből nem tudnak és/vagy nem is akarnak akkora összeget felvenni az emberek.
A támogatott hitelek jelentős térnyerése tehát nem csak jó hír. Ha ez az átalakulás tartósan fennmarad, akkor figyelmeztető üzenet is lehet. Nem feltétlenül szerencsés állapot a lakáspiacot és hitelpiacot ilyen mértékben függővé tenni egy támogatástól.
A Bankmonitor szakértői szerint mindenképpen érdemes az elkövetkező hónapokban nyomon követni:
- A támogatott és piaci lakáshitelek arányát és összvolumenét. Vélhetően az első hullám lecsengésével a támogatott hitelek volumene és súlya is valamelyest mérséklődni fog.
- Érdemes szemmel tartani a lakásárak alakulását. Szerencsére az utóbbi 1-2 hónapban már ebből a szempontból csendesedő piacot lehetett látni.
- Érdemes figyelni az új lakásprojektekre, a lakásépítés felfutása növelheti az ingatlankínálatot, ami a lakásárak további emelkedését is megakadályozhatja.
- És természetesen figyelni kell a támogatott hitelprogramokkal kapcsolatos hírekre is.
Az összkép tehát még ebből a szempontból sem tragikus, de figyelni kell az elkövetkező negyedévek trendjeit.
