Elér a tűréshatárhoz a lakáspiac? Nőhetnek még tovább az árak?

A 2026-os év is komoly változásokkal indul a lakáspiacon, melyek célja egyszerre a kereslet élénkítése és a kínálat bővítése. A legnagyobb támogatás talán a közszolgálati dolgozókat érinti, akik idén januártól évi nettó egymillió forintos vissza nem térítendő otthontámogatásra jogosultak – olvasható az OTP Ingatlanpont friss, lapunknak küldött elemzésében. Ezt az összeget önerőként használhatják fel lakásvásárláshoz, illetve meglévő lakáshitelük törlesztésére is fordíthatják, ugyanakkor nem használható fel előtörlesztésre vagy végtörlesztésre, csak a rendszeres törlesztőrészletekre. Az intézkedés minden közszolgálatban dolgozót érint, így az orvosok, tanárok, rendvédelmi dolgozók és köztisztviselők is igénybe vehetik. Becslések szerint az intézkedés 100 ezer embert érinthet, vagyis éves szinten 100 milliárd forintos kiadást jelenthet a költségvetés számára.

„Mivel az új otthontámogatás önerőként is felhasználható, ezért akár a 2025-ben elindított 3 százalékos kedvezményes kamatozású Otthon Start programmal is kombinálható. Az évi egymillió forintos összeg kistelepüléseken akár teljes egészében lefedheti egy ingatlan önerejét, vagyis olyanok is megjelenhetnek vásárlóként a piacon, akik eddig nem juthattak saját lakáshoz vagy házhoz” – emelte ki az intézkedés kapcsán Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Szintén az Otthon Start programot érintő változás, hogy a helyi önkormányzatok döntésének függvényében a jövőben akár zártkerti ingatlanokra és külterületi ingatlanokra is felvehető lesz a kedvezményes hitellehetőség. Ez egyrészt a kínálatot szélesítheti elsősorban vidéken, másrészt viszont a keresletet is élénkítheti, hiszen ezek jellemzően eddig alacsonyabb árfekvésű ingatlanok voltak, vagyis még szélesebb réteg számára nyílhat meg a kedvezményes hitelprogram.

Ugyancsak az Otthon Start program népszerűségét növelheti februártól az úgynevezett társasházi építményi jog bevezetése, mely azt jelenti, hogy már az építés alatt álló társasházban is tulajdoni lapon bejegyezhető jog keletkezik a vevő javára, amely majd a lakás átadásakor automatikusan tulajdonjoggá alakul. A bankok szempontjából ez persze tartogat kockázatokat, azonban a kormány törekvése, hogy minél több új lakás épüljön, és azok mihamarabb vevőre is találjanak, ezt pedig elősegítheti az új intézkedés.

Növekedhet még a kereslet?

Az új jogszabályok mellett a lakáspiaci keresletet növelhetik a különböző állami transzferek, illetve az adókedvezmények kiszélesítése. Ide tartozik, hogy januártól a 40 év alatti kétgyermekes édesanyák szja-mentességet élveznek, ami havi szinten több tízezer forintot hagyhat a családoknál. Februárban pedig a fegyveres testületek dolgozói hathavi fegyverpénzt kapnak, ami egyszeri összegként szintén megjelenhet a lakáspiacon is. Előbbi intézkedés elsősorban a havi törlesztőrészletek kifizetésében nyújthat segítséget, hiszen megnő az érintett családok elkölthető jövedelme. Emiatt akár olyan vásárlók is megjelenhetnek a lakáspiacon, akik eddig nem engedhették meg maguknak a törlesztőrészletek kifizetését. Az egyösszegű fegyverpénz pedig akár önerőként is szolgálhat, illetve meglévő hitelek előtörlesztésében is segítség lehet.

Persze van olyan élénkítő intézkedés is, amitől el kellett búcsúznunk december végén: 2025-ben az önkéntes nyugdíjpénztári vagyonok átmenetileg felhasználhatók voltak lakásvásárlásra és felújításra. Egyelőre nincs hivatalos bejelentés, hogy ezt 2026-ra is kiterjesztenék, vagyis januártól már nem él ez a lehetőség.

A tavaly indult Otthon Start program keretében december közepéig 15 ezer hitelszerződést kötöttek mintegy 500 milliárd forint összértékben. A szeptemberi indulás után az első két hónap kiugró érdeklődést mutatott, majd novemberben és decemberben kicsit alábbhagyott az érdeklődés. „Arra számítunk, hogy 2026-ban is az Otthon Start határozza majd meg a lakáspiacot, főleg az első negyedévben élénkülhet ismét látványosan a kereslet” – emelte ki Valkó Dávid. Ebben nagy szerepe lehet az újlakás-kínálat bővülésének, hiszen több ezer lakás értékesítése indulhat el nemzetgazdasági szempontból kiemelt, legalább 250 lakásos beruházások keretében országszerte, ahol a lakások minimum 70 százaléka megfelel az Otthon Start program kritériumainak. 

Nőnek még az árak?

Kérdés persze, hogy a kereslet élénkítése milyen hatással van a lakásárakra. A Magyar Nemzeti Bank novemberben megjelent lakáspiaci jelentésében közel 30 százalékos áremelkedést prognosztizált 2025-re, részben az Otthon Start hatására.

„Azt gondoljuk, hogy lassan elérhet a tűréshatárához a piac, bár az árak még 2026-ban is tovább kúszhatnak felfelé, de várhatóan kisebb mértékben, mint tavaly”

– emelte ki ezzel kapcsolatban az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Valkó Dávid szerint lehetnek speciális szegmensek a piacon, mivel a tavalyi év végére például néhány fővárosi lokációban a panellakások és az újépítésű lakások ára gyakorlatilag „összeért”, mindkét piacon nagyjából kialakult az Otthon Startban maximálisan elérhető 1,5 millió forint körüli-alatti négyzetméterár. Ez pedig azt jelenti, hogy ahogy az új fejlesztések fokozatosan megjelennek a piacon ilyen áron, az a panelek árában hozhat korrekciót, hiszen sokan elgondolkodhatnak azon, érdemes-e ugyanolyan áron panelt vásárolniuk, mint amennyiért új lakást is vehetnek.

Persze az Otthon Start nem csak felfelé tudja hajtani az árakat, az eddigi tapasztalatok alapján az albérletek piacán ezzel ellentétes hatást vált ki. A KSH és az Ingatlan.com lakbérindexe alapján országosan augusztusban tetőztek az albérletárak, ezt követően zsinórban három hónapja csökkentek az előző hónaphoz képest. Országosan hasonlóra legutóbb 2024 végén volt példa, de most a budapesti albérleti piacon is ugyanez a tendencia, a fővárosban viszont 2020 eleje óta nem volt példa három hónapon keresztül tartó árcsökkenésre. „Mivel a kedvezményes hitellehetőség egyre többeket terel a saját lakás felé, ezért az albérleti piacon csökken a kereslet, miközben sokan befektetési céllal, kiadásra vásárolnak ingatlant, növelve a kínálatot. A kettő eredője nyomhatja tartósan le a bérleti díjakat” – mondta Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont szakembere szerint ennek eredményeként a lakáspiacon a bérleti hozam tovább csökkenhet a következő időszakban, ugyanakkor a folyamatos drágulás miatt nem kell temetni a befektetési piacot.