Mennyit ér az ingatlanom? Soroksáron még a négyszobás családi házak is megfizethetők

A soroksári lakások száma 9 ezer fölé emelkedett az elmúlt években, a piac mégsem pörög úgy, ahogy a többi kerületé: évente alig pár száz ingatlan cserél gazdát. A főváros második legnagyobb kerületére a családi házak a jellemzők, a családosok viszont a nehezebb megközelíthetőség ellenére szívesebben választják Dunaharasztit. Az épülő lakóparkok azonban új színt és lendületet hozhatnak Dél-Pestre.

Az óriási házak árai sem szálltak el

A családi házak piacán Soroksár ma már Pest megyéhez képest sem számít drágának: Dunaharaszti, Gyál és Szigetszentmiklós szintje is elhúzott a kerület árai mellett. Az átlagos négyzetméterár valamivel 900 ezer forint felett alakul, egy 120 négyzetméres ház jellemzően 110 millió forintba kerül. A hirdetések között viszont nagy a szórás:

jó állapotú, 135-140 négyzetméteres házakat 110 millióért is ki lehet fogni, Újtelepen akár ennél nagyságrendekkel nagyobbat is.

Ha csak a négyszobás házakat vesszük, az átlagár 95 millió forint; az újszerű, illetve felújított állapotúakra a 100-120 milliós ár jellemző. Ez alapján nem meglepő, hogy a soroksári házak több mint háromnegyede megvehető Otthon Start hitellel.

A választék nem olyan széles, mint a szomszédos XVIII. kerületben vagy Szigetszentmiklóson: kevesebb mint 250 ház közül lehet válogatni. Ezek többségét 1980-ban vagy korábban építették, ritka az új épület. Emiatt a hútő-fűtő klíma, a padlófűtés vagy a hőszivattyú sem jellemző, a legtöbb házat ma is gázkazán fűti. 

A fűtési rendszer felújítása önmagában nem okoz látványos árkülönbséget. A padlófűtéses vagy hőszivattyúval ellátott házak átlagára valamivel magasabb az átlagnál, de 125 millióért már ebből a típusból is lehet hat szobásat kapni. Tízből három ház újszerű vagy teljeskörűen felújított, ezek négyzetméterára viszont meghaladja az egymillió forintot. Felújítandó házakat pedig már 45 millióért is ki lehet fogni.

A luxuskategória 220 millió forinttól indul. Újtelepen több házat is hirdetnek 300 millió forintért, az egyik néhány éve épített, hat szobás luxusház pedig 359 millióba kerül. A 260 négyzetméteres épületben még gáz-cirkó rendszer van, de a jakuzzi és a szauna mellett helyet kapott egy kandalló is.

100 millió a jellemző az új lakásoknál

A két legnépesebb környék a XX. kerülettel szomszédos Újtelep, illetve a déli Orbánhegy. Utóbbi inkább kertvárosias, Újtelepre a modern lakóparkok is jellemzők. A beruházók elkezdték felfedezni ezt a negyedet, több fejlesztést is átadnak ebben az évben. A Kertvárosi Lakópark egy része már költözhető, a második ütemet az idei negyedik negyedévben adják át. A 70 lakásos Napfény Liget az idei harmadik negyedévben lesz költözhető állapotú, de a meghirdetett lakások többsége már elkelt.

Úgy tűnik, hogy az Otthon Start feltételei itt erős nyomást helyeznek a fejlesztőkre,

az új lakások közül sokat éppen 100 millió forintért hirdetnek.

Az átlagos négyzetméterár magasabb, mint a szomszédos kerületeké: közel 1,4 millió forint, és ennél drágábbakat is bőven lehet találni. A XVIII. kerületben bővebb az új lakások kínálata, ennek megfelelően az árszint is alacsonyabb. 

A 100 millióért hirdetett lakások nagy része 62-65 négyzetméteres – szerencse, hogy az erkély fele is beleszámít az alapterületbe, így ezeknek a lakásoknak a nagy része is megvásárolható Otthon Start hitellel. A sok új lakás miatt a kerületi kínálatban 70 százalék alatti a hitelprogram feltételeinek megfelelő lakások aránya.

A Kertvárosi Lakóparkban sok 110-115 milliós hirdetés fut, de a belsőbb kerületekre jellemző luxus árkategória nincs igazán jelen a környéken. Ezen az áron Újtelepen már legalább 4 szobás, energiatakarékos penthouse-t lehet venni óriási terasszal. 

A lakások többségét hőszivattyú fűti, és sok helyen van hűtő-fűtő klíma vagy mennyezeti hűtés-fűtés is. A hőszivattyús vagy klímás lakásokért jellemző a 100 milliós ár, a Napfény Ligetben viszont mennyezeti hűtés-fűtéssel látták el a kétszobás, 45-54 négyzetméteres lakásokat, ezek 75-80 millió forintba kerülnek. 

A használt lakások közül tízből négy újszerű vagy felújított, ezek átlagos négyzetméterára 1,2 millió forint körül van. Például a Lórév utcában közel 80 millió forintba kerülnek a 63-67 négyzetméteres, háromszobás felújított lakások. Igaz, ez a Millenniumtelepen van, néhány száz méterre Dunaharasztiról. Felújítandó lakásból nagyon kevés van a kerületben, és panelekre keresve is mindössze hat darabot találunk: ezért lehet megtévesztő a budapesti adatoknál a kerületi panelek átlagára.

Hiába a felújított vasút, a HÉV továbbra sem versenyképes

Soroksáron kisebb az albérletek kínálata, mint például a szomszédos XVIII. kerületben, de az árszint is alacsonyabb. A kiadó lakások jellemzően egyszobásak, a medián bérleti díj pedig 190-195 ezer forint, de az ingatlan.com tavaly 160 ezer forintos átlagot is mért a kerületben. Az új vagy újszerű lakásokat 200-240 ezer forintért lehet kiadni, de ez sem éri el például a szomszédos XX. kerület árszintjét ebben a kategóriában. 

Soroksár-Újtelep elsősorban azért tartozik a legolcsóbb környékek közé a fővárosban, mert a városközpontba egy óra alatt lehet beérni. Az autósok a Soroksári úton és az Üllői úton sem tudják elkerülni a dugót, ráadásul a Könyves Kálmán körúton belül fizetni kell a parkolásért. Busszal 20-25 perc a Határ úti metróállomás, a Boráros teret pedig fél óra alatt lehet elérni. 

A kertvárosias Orbánhegy közelebb fekszik a városhatárhoz, Volánbusszal onnan 25-30 perc alatt érhető el a Népliget metróállomás. A kerület főútja, a Grassalkovich út azonban erősen túlterhelt, ezért az autósoknak innen indulva több idővel kell számolniuk.

A felújított Budapest-Belgrád vasútvonal ugyan áthalad a kerületen, de Újtelep és Orbánhegy sem igazán profitálhat ebből:

Soroksár vasútállomás egyaránt 3 kilométerre van a két legnépesebb lakónegyedtől. Az orbánhegyi ingatlanok értékét azonban növelheti, ha valaha felújítják a H6-os HÉV-et, és a 9 kilométeres utat a Közvágóhídig nem 20 perc alatt teszik meg a matuzsálemi szerelvények.

Ha Újtelepen további lakóparkok épülnek a közeljövőben, az infrastruktúrát is bővíteni kell ahhoz, hogy a lakásokat továbbra is a jelenlegi árszinten lehessen eladni. A környéket számos kisbolt mellett egyetlen szupermarket látja el, a soroksári hipermarketek viszont 4 kilométerre vannak, tehát a kényelmes bevásárlás autót igényel.

Értékbefolyásoló tényezők Soroksáron

• BKK- vagy Volánbusz megállójától való távolság
• lakásoknál hőszivattyú, vagy hűtő-fűtő klíma beépítése
• családi házaknál a felújítás kiterjedtsége

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.