Panel, tégla, családi ház: mit lehet jó áron venni Kelet-Pesten?

Míg a X. kerületben egyértelműen a legkedveltebb ingatlantípus most a panellakás, addig Rákosmente esetében a panelek mellett más kategóriák iránt is komoly érdeklődés mutatkozik. Ezek közé tartoznak az újszerű, vagyis 10 évnél nem öregebb téglalakások, az egyszintes kockaházak, melyek jó alapot jelentenek a felújításra, valamint a jó minőségű és felújítást alig-alig igénylő családi házak - mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlanirodák két kerületi irodájának szakmai vezetője.

Van, amit könnyű eladni, és van, amit nem

A X. kerületben a panellakások iránt olyannyira megnőtt a kereslet, hogy mára a korábban eladhatatlannak ítélt lakások is eladhatóvá váltak. Ebben az ingatlanpiaci szegmensben nincsenek kivételek, megveszik az erősen felújítandót is, de különösen nagy a kereslet minden olyan panel iránt, ami szigetelt, még akkor is, ha nem a panelprogram keretében történt ez a felújítás. Ez egyébként azért jelenthet gondot, mert ilyen esetekben egyrészt a közös költségbe teljes egészében beépült a korszerűsítés ára, másrészt viszont nem feltétlenül került sor a nyílászárók cseréjére és a fűtés egyedi mérőssé tételére. Ennek ellenére megveszik őket, mert jelenleg nincs valódi választék, így már-már versenyfutás zajlik a befektetőkkel a piacon – hangsúlyozta a szakember.

A XVII. kerületben a paneleken kívül sokan keresik még az újabb, azaz 10 éven belül épült téglalakásokat is, melyeknél a nappalin kívül legalább két, vagy akár három szoba, illetve félszoba található. Ezek között leginkább a kertkapcsolatos, földszintes ingatlanokat kedvelik a vevők.

Szintén érzékelhető az érdeklődés a 60-100 négyzetméter közötti alapterületű, 400-800 négyzetméteres telken álló “kockaházakra”, melyek jó lehetőséget kínálnak a korszerűsítésre, már amennyiben jók az alapok és nem vizesednek. Végül pedig az újszerű családi házak is keresettek az igényes vevők részéről, akik ezek minőségét hajlandók is megfizetni. A kínálat azonban ebben a szegmensben is meglehetősen szerény.

Jellemző egyébként, hogy míg korábban a felújítandó házakra komoly kereslet mutatkozott, ez ma már annyira nem jellemző. A XVII. kerületben jelentős a kínálat a nagyobb ráfordítást igénylő, többszintes, túlméretezett, korszerűtlen, kifűthetetlen családi házakból, melyeket azonban nagyon nehéz értékesíteni, ha egyáltalán lehetséges - tette hozzá a Balla Ingatlanirodák szakértője.

Ezek most az árak és a keresett utcák

Miközben a kereslet élénkülése egyértelműen kirajzolódik mindkét kerületben, addig az árak emelkedése inkább csak a lakásokra és az újszerű, felújítást nem igénylő ingatlanokra jellemző. A X. kerületben az olyannyira keresett panellakások négyzetméterára most 160 ezer forintnál indul és 200 ezer forintig tart. A négyzetméterár számos tényező függvénye, többek között a méret is meghatározza, hiszen a kisebb lakások fajlagosan többe kerülnek.

A téglalakások azért még mindig több tízezer forinttal drágábbak Kőbányán: 220-300 ezer forintos árakon lehet hozzájutni egy-egy téglaépítésű ingatlanhoz. Ezeknél az árat jelentős mértékben meghatározza az építés éve is.

A XVII. kerületben már magasabb panelárakkal számolhatunk: 220-250 ezer forintba kerül a lakások négyzetmétere. Téglalakásból viszonylag keveset találunk, és ezek is jellemzően újabbak, az áruk így 270-400 ezer forint között változik. A kerület családi házainál is óriási a szórás, akár 110 ezres négyzetméteráron is hozzá lehet jutni ilyen ingatlanhoz, de a 350 ezres négyzetméterár sem szokatlan.

Ha területi szempontból tekintünk az ingatlanpiacra, akkor Kőbányán a legfelkapottabb utcákat Óhegyen és az Újhegyi lakótelepen találjuk meg. Ez azonban nem jelent az átlagnál magasabb árakat, pusztán annyit, hogy az átlagosnál gyorsabban és akár alku nélkül is elkelhetnek errefelé a lakások.

A XVII. kerületnek a belvároshoz közelebb eső részei a legkedveltebbek a jobb közlekedési adottságok miatt. Ezek közé tartozik Rákoskeresztúr, Felső-Rákoshegy (ami egy villanegyeddel is rendelkező, drágább környék), az Akadémiatelep, Rákosliget, valamint Rákoscsaba és Rákoscsaba-Újtelep vasúttal is elérhető, de annak zajától távolabb eső részei.

Mivel Rákosmente esetében külső kerületről van szó, ingatlanvásárlásnál a jó infrastruktúra fontos szempont, vagyis hogy az iskola, óvoda, orvosi rendelő gyalogosan is megközelíthető legyen. Sok az ideköltöző fiatal, a családot tervezők, vagy már gyerekes családok, de emellett olyan idősebb emberek is megjelennek vevőként, akik korábbi, nagyobb méretű ingatlanaikat cserélik le kisebbre.

Mit hoz a jövő?

Kántor Istvánné szerint a XVII. kerületre az elkövetkező hónapokra is az egyre növekvő vásárlói aktivitás lesz jellemző, amihez hozzájárul a szomszédos XIV. és XVI. kerületek magasabb árszintje is. A forgalomnövekedést azonban jelenleg akadályozza, hogy kevés a jó minőségű, eladó ingatlan, melyek árban is a realitást tükrözik. Mert most is bőségesen találni olyan ingatlanokat, melyek öregednek és karbantartás hiányában folyamatosan amortizálódnak, “tulajdonosuk viszont nehezen vagy egyáltalán nem fogadja el, hogy a piac árazza be az ingatlanát, nem az ő költségvetést tartalmazó kis notesze”.

A színvonalas, reális méretű, jól lakható és gazdaságosan fenntartható ingatlanokra tehát folyamatosan lenne igény, amit várhatóan csak tovább fokoz a Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) elindulása és az átlátható konstrukciójú hitelek.