Úgy kilőttek a lakásárak, hogy a vevők fele már csak hitelből tud vásárolni

Az év első hónapjában országosan 1,7 százalékkal nőttek a lakásárak, Budapesten pedig ennél valamivel tempósabb, 2,9 százalék körüli drágulás ment végbe havi szinten. A különböző országrészekben eltérő volt a dinamika: a Dunántúlon és Észak-Magyarországon 1,5 és 3,6 százalék közötti emelkedés történt, míg az észak- és dél-alföldi térségben stagnálás volt a jellemző. A budapesti agglomerációt lefedő Pest vármegyét viszont enyhe, 0,5 százalék körüli havi árcsökkenés jellemezte. 

„Hagyományosan drágulással indítja az évet a lakáspiac, amit a KSH adatai is alátámasztanak: 2021-2025 között 8,1–9,9 százalékos lakásdrágulás jellemezte az első negyedéveket a korábbi negyedévhez képest. Egyedüli kivételt ez alól a 2023-as borzalmas lakáspiaci évkezdet jelentette, amikor csak 4 százalékkal emelkedtek az árak 2022 végéhez képest. A jelenség hátterében a keresetek és a jövedelmi szintek januári emelkedése állhat, mivel a jelenlegi magas lakásárszintek miatt a vevők több mint fele hitelfelvételben gondolkodik. Magasabb fizetésből több hitelt lehet felvenni, amiből drágább ingatlanokat lehet finanszírozni, ezt pedig az eladók is beárazzák a piacon.” – fogalmazott Balogh László, az ingatlan.comvezető gazdasági szakértője. 

Hozzátette: mostani adatok a korábbi évekhez képest már a lassulás jeleit vetítik előre. Erre utal, hogy a januári szokásos havi lakásdrágulás 2026-ban 1,7 százalékos volt, ami elmarad a 2025 első hónapjában látott közel 2 százalékos havi áremelkedéstől. 

Az éves árnövekedés üteme is mérséklődést mutat: 2025 decemberében még 17,7 százalékos volt a dinamika, ami 2026 januárjára 17,5 százalékra csökkent. Budapesten ennek ellenére hajszálnyi gyorsulást mutatnak az adatok, ahol az éves áremelkedés tempója 20,1 százalékról 20,4 százalékra gyorsult

Az ingatlan.com szakembere szerint a drágulás éves lassulásában az is szerepet játszik, hogy a használt lakások és házak iránti kereslet több mint negyedével csökkent, ami előbb-utóbb az árakban is megjelenik. Az új építésűek iránti kereslet viszont fokozódik, ezeknek az ingatlanoknak az áremelkedését viszont visszafoghatja az Otthon Start Program négyzetméterenkénti 1,5 milliós ársapkája.

Óriási a választék: Debrecen és a XIII. kerület a csúcson

Az ingatlan.com februári adatai alapján a választék látványosan bővült: országos szinten 6,1 százalékkal több mint 135 ezer eladó lakásra és házra nőtt a kínálat éves összevetésben, a fővárosban pedig több mint 37 százalékkal több hirdetésből válogathatnak a vevők tavaly februárhoz képest. 

Budapesten a legnagyobb kínálat továbbra is a XIII. kerületben összpontosul, ahol 3408 eladó használt lakás és ház várja a vevőket, ami 67 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit, a lakásokat pedig 1,62 millió forintos átlagos négyzetméteráron hirdetik. Hasonlóan aktív a VI. kerület 2448 hirdetéssel és 1,58 millió forintos négyzetméterárral, valamint a VII. kerület, ahol 2323 ingatlant kínálnak eladásra 1,5 millió forintos árszinten. A VIII. kerületben a kínálatban több mint 2 ezer lakóingatlan szerepel, amelyeknél négyzetméterárak középértéke 1,33 millió forint. Az V. kerület továbbra is a legdrágább: az 1804 eladó használt lakás esetében a medián ár már meghaladja a 2,04 millió forintot négyzetméterenként.

Háromszoros különbség a vármegyeszékhelyek között, az eladók már mindent beáraztak

A vármegyeszékhelyek piacain is bőség jellemző, az érintett városokban összességében 36 százalékkal nőtt a használt lakóingatlanok kínálata, ám az árakban továbbra is jelentős az eltérés. A legtöbb hirdetéssel Pécsen rendelkezik: közel 2200 használt lakás érhető el 924 ezer forintos medián négyzetméteráron. Debrecenben majdnem 1700 eladó használt lakóingatlan szerepel a kínálatban, itt az árak már elérik az 1,07 millió forintot. Szeged és Győr fej-fej mellett halad: előbbi városban 1574 használt lakás keresi gazdáját 989 ezer forintos, utóbbiban 1190 ingatlan 971 ezer forintos négyzetméteráron. Székesfehérváron 588 használt eladó lakás mellett 997 ezer forintos árszint az irányadó, míg Kecskeméten 670 használt ingatlan érhető el 892 ezer forintos medián négyzetméteráron. Miskolcon a több mint 1000 darabos használtlakás-kínálathoz mellett 619 ezer forintos érték társult. A legolcsóbb vármegyeszékhely továbbra is Salgótarján négyzetméterenként átlagosan 339 ezer forinttal, ami a legdrágábbnak számító debreceni lakásárszint kevesebb mint harmadát teszi ki. 

Balogh László szerint a kínálat bővülése és a használt lakások iránti kereslet mérséklődése együttesen azt jelzi, hogy a piaci egyensúly fokozatosan javulhat a vásárlók javára.  Összességében tehát az idei lakásáremelkedés dinamikáját leginkább a jövedelmek és a keresetek növekedése határozhatja meg, mivel az eladók minden más pozitív tényt, körülményt már beáraztak a lakáspiacon.