Újabb lufit fújnak az amerikai lakáspiacon – megint 2008 lesz?

Egy Beverly Hills-i ház. Kép forrása: MTI, Mészáros Márton.

A pénzbőség

Amerikában ismét emelkednek az árak, de hát mi mást tehetnének hét évi abszolút pénzbőség után? Ugyanúgy, ahogy az utóbbi időben nálunk is, az elfogyó kamat megnöveli az ingatlanvásárlási kedvet, és persze a hitelek is vonzóbbak az alacsony kamat miatt.

Augusztusban 7 százalékkal voltak magasabbak az árak, mint egy évvel korábban, ez az amerikai piacon elég erőteljes emelkedés. Ez a szám februárban még csak 4,8 százalék volt, tehát látszik, hogy az utóbbi időben gyorsult fel a folyamat. Az emelkedés területileg nem egyenletes: míg a piac összessége nem érte el a 2006-os tetőt, egyes területeken már meghaladják az árak az akkoriakat.

A folyamat egyes elemzők szerint bizonyos tekintetben rosszabb, mint 10 éve, mert nem a ténylegesen lakhatás céljára használó végfelhasználók veszik az ingatlanokat, mint akkor (jóllehet akkor boldog-boldogtalan kapott hitelt, amit aztán sokan nem fizettek), hanem intézményi, valamint készpénz hegyekkel rendelkező bel-, és külföldi magánbefektetők.

Más a helyzet

A 2006-os buborék jellege miatt kódolva volt az összeomlás: a végfelhasználók látták, hogy emelkednek az árak, ezért rohantak, nehogy lemaradjanak, így az árak tovább emelkedtek. A dolog addig tudott menni, amíg a bankok egyre könnyebben adtak hitelt, a végén már az összes munkanélküli is kapott. De aztán egyszer csak nem volt több vevő, amikor már mindenki bezsákolt, akkor óhatatlanul összeomlott a piac.

Most viszont befektetők jönnek készpénzzel, nem kapkodnak, békésen hajtják fel az árakat. Pénz van bőségesen, hisz sok magánszemély és alap dönthet úgy, hogy elég a kis kamatból, elég a részvényekből, nosza most vegyünk ingatlant. Ez pedig akkora keresletet jelent, hogy szinte felszippanthatnak mindent, ami eladó, és akkor hiányhelyzet is kialakulhat, hisz az építkezések nem pörögnek fel ilyen gyorsan. Ráadásul, ha még a kínaiak is ellepik a piacot (tőzsdéjük összeomlása, és az ottani állami beavatkozás után ezt előszeretettel teszik), akkor a folyamat még inkább felerősödik, és nem látszik a vége. Kétségtelen, hogy előbb-utóbb beindul az építőipar, és ez az egész gazdaságot is felpörgetheti.

Hasonlóságok

Van olyan elemző, aki szerint annyiban mégis hasonló a helyzet, hogy irracionális kereslet hajtja a piacot, ahol a vevők a szüntelen emelkedést látva végül megvadulnak, nem nézik az árat, megvesznek mindent, ahol érik. Ez pedig előbb-utóbb gondot okoz, mivel az őrület előbb-utóbb megszakad, és mint minden ilyen piaci folyamat, átcsap az ellenkezőjébe, és akkor a befektetők egymást taposva akarják majd elhozni a nyerőt, aki pedig rosszkor vett, mérsékelni a bukót. Így végül ugyanúgy meglesz a piaci összeomlás.

Az mindenképpen lényeges eltérés, hogy most nem hitelből megy a lufifújás. Ez egyrészt a tényleges vásárlóknak, főleg az első lakást vásárlóknak kellemetlen, mert ők csak hitelből tudnak vásárolni, azt a bankok most már szigorúan bírálják el. Ha a készpénzes vevők nagyon felverik az árat, egyszerűen nem tudnak vásárolni, hisz a jövedelmükből törlesztésre fordítható összeg már nem elegendő.

Ami megnyugtató

Az előnye viszont az a dolognak, hogy egyszer eljön a lufi pukkadás, akkor ez alig fogja érinteni a bankokat, a hitelpiacot. A készpénzes befektetők buknak, ez az ő bajuk, de nem rengeti meg a bankokat, mint az előző körben. A 2008-as hitelválsághoz hasonló forgatókönyvtől tehát nem kell félni, ugyanakkor egy túlhajtott piac, majd annak kipukkadása rendszerint turbulenciákat okoz más piacokon ás általában a gazdaságban is.