Árstop az eladóknak - mostantól kell nézelődni, ha belvárosi otthont akarsz?

MTVA/Bizományosi: Jászai Csaba

Míg az elmúlt két évre a lendületes áremelkedés volt jellemző a belváros ingatlanpiacán, ez mára megtorpant. A szakemberek szerint érezhetően mérséklődött a kereslet. Kismértékben gyengült ugyanis a vevői érdeklődés a belvárosi ingatlanpiacon a használt lakások iránt, ami azzal jár, hogy az árakat tekintve stagnálásba váltottunk - hívja fel a Privátbankár.hu olvasóinak figyelmet Schneider Zoltán, a Balla Ingatlanirodák V. és VI. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Az ingatlantulajdonosok egyre inkább kezdik belátni, hogy “nem lehet olyan eszeveszett áron eladni a lakásaikat, ahogy ők azt elképzelik”. Mint mondta, az eladók egyre “rugalmasabban” kezelik az árazás kérdését, és persze kicsit jobban hallgatnak az ingatlanosra az ár meghatározásánál.

Visszakacsint 2008?

Az árak az elmúlt két évben jellemző jelentős mértékű emelkedés után most már a legjobb esetben is csak stagnálnak, de semmiképpen nem emelkednek tovább a belvárosban. Ennek kapcsán megjegyezte, hogy konkrétan akad most olyan ingatlan is a piacon, melynek hirdetési ára a tavalyi értékesítési árhoz képest közel a duplájára nőtt. Ami viszont a jelenlegi helyzetet tekintve már nem tekinthető reálisnak - tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Mint mondta, ezen is látszik, hogy kialakult egy ingatlanpiaci lufi. Azért lufi, mert nincs mögötte semmi, ami indokolná az árak ilyen mértékű emelkedését. Véleménye szerint rengeteg olyan ingatlan van most a piacon, mely hihetetlenül túl van árazva. “Sokszor ugyanazt érzem, mint ami lezajlott 2008-ban” - fogalmazott Schneider Zoltán. Ráadásul a bankok meg is hitelezik azokat az ingatlanokat, melyek egy-két éve még harmadával kevesebbe kerültek.

Belváros, csak befektetőknek

Miközben újra növekszik a hitelezés mértéke, a belvárosban a hitelre történő lakásvásárlás nem igazán jellemző. Itt továbbra is a készpénzes vevők uralják a piacot, akik befektetésre vásárolnak. Egy részük külföldi, de a többség magyar, akik próbálnak olcsón vásárolni és drágán eladni - miután felújították a lakást -, de sokan ráálltak a bérbeadásra is. Az nagyon ritka, amikor megjelenik egy öttagú család a belvárosi irodában, és azt mondják, hogy szeretnének egy szép, tágas lakásba költözni.

Ha nem befektetőről van szó, akkor is sokkal jellemzőbb, hogy családok helyett fiatalok, szinglik vásárolnak maguknak kisméretű ingatlant az V. és VI. kerületekben, illetve a VII. kerület belső részén. Ők persze elsősorban a kisebb, 20 és 40 négyzetméter közötti alapterületeket keresik - főleg nyár végén, ősszel -, míg a felújítással foglalkozó befektetők akár a nagyobb lakásokat is megveszik áron alul, hogy aztán több, kisebb lakást alakítsanak ki belőlük. A kis méretekből ugyanis még mindig nincs elég a belvárosi kerületekben.

Nincs olyan, amit ne vennének

A vevők továbbra is szeretik az első emeleti, világos, utcára néző lakásokat a liftes házakban, de szinte mindent el lehet most adni a belvárosban, legyen szó akár udvari lakásról, akár lift nélküli házakban a felső szintekről. Bérbeadásnál ugyanis majdhogynem mindegy a befektetőnek, hogy milyen adottságú az ingatlan. Sőt egy földszinti lakás rövid távú kiadásra akár még jobb megoldás is lehet, hiszen kevésbé zavarják a ház nyugalmát a turisták.

A kedvelt városrészeket tekintve is komoly változás történt az elmúlt egy-két évben a belvárosi ingatlanpiacon. Míg korábban nagyon sokszor csak a körúton belüli lakásokat voltak hajlandók megvenni a vásárlók, és erre a paraméterre figyelve keresték az eladó ingatlanokat, addig most a Teréz körút, mint határ kezd elmosódni. Ma már a kívül eső utcákban is ugyanolyan könnyű eladni egy lakást.

Nagyon kevés az olyan érdeklődő a belvárosban, aki csak meghatározott utcákban hajlandó vásárolni. Vannak persze kedvelt utcák, mint amilyen a Podmaniczky utca körúton belüli, rövid szakasza - ahol sok a fa, rendezettek a földszinti üzletek, jó a közlekedés -, vagy az Andrássy út. De ezeknek az ára is más.

Mennyit fizetünk?

A négyzetméterárak a belvárosban 400 ezer forintnál indulnak, de a felkapottabb utcákban magasabbak. A korábban említett Podmaniczky utcában például 600 ezer forint a kezdő ár, de egy szép lakás esetén eléri a 800 ezer forintot is. Mivel az árak jelentős mértékben emelkedtek az elmúlt két évben, így már nincs olyan, hogy valaki “vesz a gyerekének egy kis lakást 8 millióért” - fogalmazott az ingatlanközvetítő. Különösen azért, mert a kisméretű lakások fajlagosan drágábbak a nagyoknál, azaz magasabbak a négyzetméteráraik. Ezek ma már inkább 12 millió forintba kerülnek.

Ugyanakkor további áremelkedés a közeljövőben már nem várható. Várhatóan stagnálnak az árak, sőt korrekcióra is sor kerülhet, különösen abban az esetben, ha az újépítésű lakások nagyobb számban megjelennek a piacon. Még a belvárosban is akad példa olyan újépítésű lakásra, melyet 700 ezer forintos négyzetméteráron kínálnak. Ez gyakorlatilag azonos a környék használt lakás áraival. Így pedig a vevők inkább az új lakást fogják megvenni.

Schneider Zoltán szerint a beruházók nem fogják már emelni az áraikat, mert szeretnék eladni a lakásokat, így ezekhez fog igazodni a használt ingatlanok ára. Ez pedig bizonyos környékeken - ahol van a közelben új fejlesztés - akár árcsökkenést is eredményezhet a használt lakásoknál.