Besokalltak a vevők: a kutya sem kíváncsi már a túlárazott lakásokra

MTI Fotó: Mohai Balázs

Az előző évben megszokotthoz hasonlóan továbbra is erős a kereslet a XVI. kerület ingatlanpiacán, azonban további növekedés már nem észlelhető, stagnálásra álltunk be - hívta fel a figyelmet Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlanirodák XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Az árak a kereslet növekedésének megtorpanásával párhuzamosan ugyancsak megrekedtek egy magas szinten, tehát a korábbi árrobbanás mára határozottan véget ért, de árcsökkenésről sem beszélhetünk.

A túlárazott lakásokra nulla a kereslet

Ahogy arról sem, hogy a stagnálás hatására megnőtt volna az alku mértéke. A szakértő szerint ennek egyik oka az lehet, hogy a XVI. kerületben mérsékelt a kínálat társasházi lakásokból, így rendkívül erős a kereslet irántuk. A családi házak esetében viszont kicsit másként fest a kép: itt átlagosan mintegy 5-8 százalékos alkuval lehet számolni, de lehet ez több is, ha kismértékben túlárazott ingatlanokról van szó.

Az ingatlanközvetítő szerint az 5-8 százalékos alku esetében nem a durván túlárazott házaknál elérhető árcsökkentésről van szó - hiszen azokat sok esetben meg sem nézik az érdeklődők, tehát ilyenkor gyakorlatilag “nulla kereslettel számolhatunk” -, hanem a piaci áron kínált ingatlanoknál jellemzőről. Legfeljebb 10-15 százalékos túlárazottságnál számíthatnak arra az eladók, hogy érdeklődők jelentkeznek az ingatlanjukra, ilyenkor azonban azzal is számolniuk kell, hogy egy nagyon kemény alkufolyamat kezdődik, melynek során reális szintre kerül az eladási ár.

Túlárazott ingatlanokból egyébként bőven akad a kerületben, ahogy máshol is Budapesten. Ennek oka, hogy az elmúlt egy-másfél évben mindenhonnan azt hallhatták a tulajdonosok, hogy emelkednek az árak, így pedig földtől elrugaszkodottá váltak az elképzeléseik. Nagyon sokan most a “vágyálmaikat akarják beteljesíteni” - fogalmazott Sebestyén Tamás, aki hozzátette, hogy ez a gyakorlatban jellemzően nem szokott sikerülni.

A telekeladásokat húzta meg a csok

A csok hatásaira kitérve elmondta, hogy a támogatás év eleji változása annyiban érezhető a kerületben, hogy egyrészt használt ingatlanokra igénybe veszi néhány vevő, másrészt pedig megkezdődött az év elején egy elég erős telekfelvásárlás. A jó áron elérhető telkeket viszont mára elkapkodták, a megmaradtakat pedig túl magas áron kínálják tulajdonosaik, így ezekre már nincs vevő, és várhatóan nem is lesz.

Ennek oka nagyon egyszerű: egy bizonyos árszint felett kínált telek megvásárlása esetén egész egyszerűen nem tud nyereségesen kihozni egy fejlesztést a beruházó - hiszen nem adhatja annyival drágábban az elkészült lakásokat -, így meg sem veszi a túl magas áron kínált telket. Tehát hiába kínálnak most tulajdonosaik akár kiváló adottságú telkeket, bizonyos árszint felett ezek automatikusan beragadnak a piacon, mert nem éri meg rájuk építeni.

A kerületre jellemző, hogy társasházak itt nem nagyon épülnek, sokkal inkább családi házak, ikerházak és sorházak. Ennek oka egyrészt a szabályozásban keresendő, másrészt a kerület jellegében. Míg a szomszédos XIV. kerületet családi házak, sorházak és ikerházak építése mellett a társasházépítés is jellemzi, addig a XVI. kerületben megmaradt a zöld, csendes, családi házas, kertvárosias jelleg.

Kitért arra is, hogy készpénzre és hitelre egyaránt vásárolnak most az emberek, és utóbbi mintha kezdene egyre inkább feléledni. Ehhez kapcsolódik, hogy a használt lakások vásárlására igénybe vehető csok is jelen van a vásárlásoknál, viszont az újlakásokra felvehető csok hatása nem érezhető, mivel egyelőre még nincsenek új beruházások a kerületben, illetve, ha van, akkor azokat az újépítésűeket viszik a készpénzes vevők.

A szakértő arra is felhívta a figyelmet, hogy azoknak a befektetőknek a száma, akik korábban megvásároltak egy ingatlant, majd azt felújítva, magasabb árakon továbbértékesítették, mára csökkenni látszik, ami elsősorban a kialakult magas áraknak köszönhető. Ezek az árak ugyanis nem teszik lehetővé a nyereséges felújításokat számukra.

Kedvelt méretek, vonzó környékek és az árak

Ha családi házról van szó, akkor minimum a három szoba, de inkább a négy az, ami keresett a kerületben, azaz a nappali, háló és a két szoba a gyerekeknek a jellemző elosztás. Négyzetmétert tekintve picit szélesebb a skála: 80-90 négyzetmétertől 140-150 négyzetméterig keresik leginkább a házakat a vevők, az e fölötti méretek iránt szerény az érdeklődés, mivel fenntartásuk túlságosan költséges.

A nagy átlag családi házaknál tehát 100-120 négyzetméter között mozog, míg a négyzetméteráraknál 250-300 ezer forintról beszélhetünk a családi házak, és 20-30 ezer forinttal alacsonyabb árakról az iker- és sorházak esetében, ahol viszont a telekméret is jóval karcsúbb. Ami lényeges, hogy a társasházak szerény száma miatt lakásokra minden formában óriási az igény - tette hozzá a szakértő.

Arra is kitért, hogy a kerületben a legkevésbé vonzó rész talán Cinkota, míg Mátyásföld elit környéknek számít. Értelemszerűen ez a legdrágább és legexkluzívabb környék, így itt 50-80 ezer forinttal magasabb négyzetméterárakra számíthatnak a vevők, mint az előbb említett átlagárak. Sashalom, Rákosszentmihály, Árpádföld pedig egy egységes, átlagos képet mutat árak és kereslet tekintetében.

A családi házaknál nem csökkennek már az árak

Túlságosan nagy változásra nem számít a közeljövőben a kerületi ingatlanpiacon Sebestyén Tamás. Várakozásai szerint fél-egy éven belül indulhat el egy átalakulás, ami azt jelenti, hogy megjelennek az első újépítésű ingatlanok a piacon. Jelenleg még csak egyharmad-kétharmad készültségnél tart sok beruházás, de nagyon sokat még el sem kezdtek, így legfeljebb 2016 végén kerülhet csak sor az első átadásokra, de a többség inkább 2017-re tolódik.

Véleménye szerint ugyanakkor ezek az újépítésű családi, illetve iker- és sorházak - ellentétben azzal a hatással, amit a társasházi fejlesztések gyakorolnak más kerületekben a használt lakások áraira - nem fogják lényegesen befolyásolni a használt házak kínálati árát. Ezek ugyanis “nem százasával épülnek”, mint a társasházi lakások, ennélfogva a hatás is kicsit más, jóval mérsékeltebben jelentkezhet. Tehát a gyakorlatban nem számíthatunk a használt ingatlanok jelentős árcsökkenésére a XVI. kerületben - tette hozzá a szakértő.