Végre vége az irreális lakásárak korszakának?

MTVA Fotó: Váli Miklós

Miközben az irányárak teljesen indokolatlanul egyre feljebb kúsznak Dél-Buda ingatlanpiacán, addig a tényleges eladási árak nem mozdultak az elmúlt három hónapban - közölte Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák XI. és XXII. kerületi irodájának szakmai vezetője.  Mint mondta, a kereslet változatlanul erős, így egyelőre az árcsökkenés jelei sem észlelhetők.

Több eladó lakás, kevesebb eladás

Mint a Balla Ingatlanirodák helyi irodájának statisztikáit ismertetve jelezte: a tavalyi év azonos időszakához képest mintegy 20 százalékkal több az eladó lakóingatlan a dél-budai ingatlanpiacon, miközben a tranzakciószámokat tekintve nem mutatkozik növekedés. Ez tehát azt jelenti, hogy nagyobb a kínálat, nagyobb a választék, de nincs több vevő, mint tavaly ilyenkor.

Azt is megjegyezte, hogy mivel az irányárak magasabbak lettek, viszont a vevők nem hajlandóak megvenni a túlárazott lakásokat, az alku mértéke mintha egy picit nőtt volna. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy 18 milliós panellakás esetében körülbelül 400-500 ezer forintot lehet alkudni, de csak abban az esetben, ha valóban motivált az eladó, azaz komolyan gondolja a lakása eladását.

A csok beleszólhat

A csok hatása egyelőre ugyan nem befolyásolja az ingatlanpiacot a két kerületben, de Nagy Csaba hangsúlyozta, hogy ez csak egyelőre igaz. A szakember az elkövetkező hónapokban jelentősebb hatással számol, és ennek már látszanak az előjelei. Jelenleg még csak a tájékozódás, érdeklődés fázisánál tartanak a vevők, de változás várható.

Az újépítésű lakásokra felvehető csok hatása egyelőre azért nem érzékelhető komolyabban, mert nagyon kevés az újépítésű ingatlan a piacon. Néhány hónap múlva viszont - amikor a nagyobb projektekből végre kikerülnek az első elkészült lakások -, már egyértelműen érzékelhetővé válik majd az árcsökkentő hatás, elsősorban a 20 millió felett ingatlanoknál.

A telkek piacán már tapasztalható egy jelentősebb kínálatbővülés - feltehetően a csok és az emelkedő árakról szóló hírek miatt -, illetve az árak is mintegy 10-15 százalékkal növekedtek mind a kisebb, mind a nagyobb befektetők által keresett telkek esetében. Bizonyos esetekben persze itt is túlárazottságról beszélhetünk, így lesznek telkek melyek a piacon fognak maradni, és csak jelentős árcsökkenéssel lehet majd eladni őket.

Beindulnak a magánépítkezések is

Ami viszont az építkezéseket illeti, még csak a társasházakat építő beruházók aktívak, a családi házak építésénél, tehát az önálló építkezéseknél nem látja egyelőre azt az eszeveszett kapkodást az ingatlanközvetítő, mint amit a támogatás esetleg indokolhatna.

Ebben a tekintetben változás jöhet, és pár hónapon belül beindulnak majd a magánépítkezések is a csok hatására. Ezt elsősorban a jelentős mértékű érdeklődésre alapozza, mely ugyanakkor megfontoltsággal párosul most az embereknél, ami azt jelenti, hogy nem vágnak bele fejvesztve a vásárlásba és az építkezésbe, de idővel beindul ez a folyamat is.

Ezt támasztja alá, hogy az elmúlt pár hónapban csökkent az érdeklődés a drágább, elsősorban az 50 millió forint feletti ingatlanok iránt. Ez a folyamat valamikor januárban kezdődött, tehát a csok megjelenése idézhette elő, és a tavalyi év azonos időszakához képest kétharmadával kisebb érdeklődést tapasztalnak ebben a kategóriában. Úgy tűnik tehát, hogy többen használt ingatlan vásárlása helyett az építkezést vették tervbe. Ez azonban csak feltételezés - tette hozzá Nagy Csaba, aki szerint azt lehet biztosan kijelenteni, hogy az 50-60 milliós ingatlanok piaca erősen redukálódott.

Jöhet az áresés 20 millió felett

Ugyanez a jelenség megfigyelhető a drágább lakásoknál is: az 50 millió forintnál értékesebb ingatlanoknál jelentős visszaesés következett be a keresletben. Ráadásul, az ingatlanközvetítő várakozásai szerint hamarosan a 20 millió forint feletti téglalakásoknál is hasonló jelenség várható. Ha megjelennek az újépítésű lakások a piacon, nagyon valószínű, hogy ebben az árszegmensben is csökken majd a kereslet a használt lakások iránt, így beindul az árcsökkenés.

Egy konkrét példát is említett ennek kapcsán Nagy Csaba: az Allee üzletközpont környékén átlagban 450-500 ezer forint/nm áras kínálattal találkozunk jelenleg. Ugyanakkor egy új építésű lakás ára - korrekt árazás esetében - mintegy 450-550 ezer forint körül alakul majd ebben a kerületben. Ez esetben értelemszerűen az újépítésűt fogja választani a vásárló, nem pedig a használtat, így a feltorlódott túlkínálat a használt lakások piacán árcsökkenéshez vezet.

Egyelőre még magasak az árak

A használt lakások árai viszont most még nem alacsonyak: Dél-Budán a panelárak is 300 ezer forintnál kezdődnek négyzetméterenként, de Gazdagréten vagy a Bikás park környékén nem szokatlan 400 ezer forintos négyzetméterárnál drágábban eladott panellakás sem. A vevők ugyanis kedvelik ezeket a környékeket, ahogy Budafokon a Városház tér környékét vagy a Leányka utcát, családi házak tekintetében pedig Rózsavölgy a legkeresettebb. Az említett magasabb négyzetméterárak persze a felújított és a panelprogramban részt vett lakásokra érvényesek.

Téglalakásoknál 400 ezer forintos négyzetméterár környékén indulnak az árak a XI. kerületben.  Lakásoknál a XXII. kerületben a kereslet 20-25 millió forint árszintig érzékelhető, ennél nem hajlandóak többet adni a vevők használt lakásokért. A nagyobb kereslet így is inkább csak 20 millió forintig jellemző, családi házaknál pedig 40 millió forintig merészkednek el a vevők, „de ott már szívják a fogukat”.

Ezek az árak azonban csak addig maradnak, amíg ennyiért lesz kereslet ezekre az ingatlanokra. Amint a befejeződő építkezések az új lakások felé terelik a vevőket, változni fog a használt lakások piacán is a helyzet.