|
| Lakóépületek a dél-pesti Duna parton elhelyezkedő Millennium Városközpontban, a Soroksári út és a Lechner Ödön fasor között. MTVA Fotó: Váli Miklós |
A csok által kiváltott év eleji zűrvazavar és az enyhén mérséklődő kereslet ellenére az első negyedévben az árak továbbra is magas szinten maradtak az ingatlanpiacon, legalábbis, ami az úgynevezett likvid piacokat illeti, tehát Budapestet és agglomerációját. Budapesten belül is általában a jó lokációk - alapvetően, ahol kiváló a közlekedés, modernebb az ingatlanállomány, zöldebb a környezet, stb. - esetében élénk az ingatlanpiac. Ezeken a területeken viszont “furcsán magas” négyzetméteráron kelnek el most még a használt lakások - fogalmazott Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője. A kérdés itt az, hogy mennyire fenntartható ez az állapot. A szakember szerint nem igazán.
A csok és hatása
De kezdjük az elején. Az elmúlt hónapokban jelentős volt a Családok Otthonteremtési Kedvezményének, azaz a csok-nak a hatása, de nem feltétlenül volt ez a hatás pozitív. A támogatás ugyan első pillantásra kedvezőnek tűnt az embereknek, azonban kiderült, hogy a feltételek elég szigorúak. Az egyik legfontosabb feltétel, ami sokaknál nem tudatosult, hogy a csok-ot csak kész lakásra lehet igénybe venni, azaz jövőbeni fejlesztésre ma még nem. Elsősorban ez volt az, ami zavart okozott az embereknél - vélekedett Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője.
Mint mondta, nagyon sokan érdeklődtek, tájékozódtak a csok-kal kapcsolatban, azonban rendkívül kevés volt az olyan megvalósult tranzakció, melynek során éltek volna a lehetőséggel az ügyfelek. Leginkább használt lakásokra vették igénybe a csok-ot a jellemzően egy vagy két gyermekkel rendelkező családok, és nem használták ki a 10+10 milliós lehetőséget. Ezt nem csak az ingatlanközvetítők tapasztalták, hanem a számok is megerősítik: hiszen a csok első hónapjában 6 milliárd forintnyi igénylést fogadtak be a pénzintézetek, ami mintegy 2400 igénylő között oszlott meg. Visszaosztva kiderül, hogy 2-3 millió forint a támogatás átlagos mértéke, vagyis látható, hogy az egy-két gyermekesek és a használt lakások csok-ja az, ami meghatározó a piacon, és lehet, hogy ez a későbbiekben is így marad.
Mindez egyébként nem véletlen, hiszen az újépítésű projektek jelenlegi állapotukban nem alkalmasak arra, hogy az ezekben megvásárolt lakásokra a vevők csok-ot vegyenek igénybe. És bár érkeznek a piacra az újabb lakások - melyekre a támogatást is igénybe lehetne venni - a jó projektekben a jó lakások valószínűleg nagyon gyorsan el fognak kelni az évek során felduzzadt igény miatt, így pedig nem marad majd lakás az utófinanszírozás-jellegű vásárlóknak, tehát azoknak, akik a csok-ot a megépülés után vennék igénybe.
Leverik az árakat
Az újépítésű lakások megjelenése - mely valóság, hiszen az elmúlt hetekben megrendezett ingatlanpiaci rendezvényeken már felbukkantak az első újépítésű termékek - viszont azzal a kellemetlen következménnyel jár a lakásukat értékesíteni kívánó tulajdonosok számára, hogy nem lesznek fenntarthatóak a magas használt lakás négyzetméterárak. Az újépítésű lakások négyzetméterára a 450-500 ezer forintos szint környékén kezd kialakulni a jobb helyszíneken, ami azt is jelenti, hogy a használtlakás-árak ugyenezekben a lokációkban nem valószínű, hogy megmaradnak akár a 350 ezer forintos szint környékén.
Természetesen elképzelhető, hogy az új lakások megemelik valamennyi ingatlan árát, ugyanakkor az valószínűbb, hogy mintegy 10-20 százalékkal mérséklik az árakat. Ez az áresés először azokon a területeken jelentkezik, melyek közvetlen közelében felbukkannak újépítésű projektek, azonban a hatás várhatóan továbbgyűrűzik majd.
A Balla Ingatlanirodák már erőteljesen az új lakások irányába fordult, és jelenleg is négy kizárólagos - minőségi, újépítésű - projekt keretében 1200 ingatlan értékesítése zajlik az irodán keresztül. Ez Balla Ákos szerint egy egészen egyedi pozíció, a nemrég megrendezett Lakásbörze rendezvényen a Balla Ingatlanirodák nem véletlenül nyerte el “Az év újlakás közvetítője” díjat.
Átrendeződés az újlakások értékesítésében
Az átalakuló ingatlanpiacon vannak olyan fejlesztők, akik túlélték a válságot és most is tudnak értékesíteni, sőt igen szép előértékesítési mutatókat hoznak. Így pedig vannak olyan projektek, melyek értékesítésére igénybe veszik olyan csapatok segítségét, mint amilyen a Balla Ingatlanirodák. Ami érdekes, hogy a korábban újépítésű lakások értékesével foglalkozó nagy értékesítők ma már nem jelennek meg ebben a folyamatban. Ennek oka vélhetően az, hogy nem olyan a költségstruktúrájuk, ami miatt az ő segítségüket kérnék a fejlesztők.
Az ingatlanközvetítő a versenytársakhoz képest kedvezőbb költségstruktúrával dolgozik, hiszen nem franchise-cégről van szó. Az ügyfél egy teljes tanácsadói szolgáltatást kap az ingatlanirodától, mely az ingatlanpiaccal kapcsolatos összes knowhowt beviszi az értékesítésbe. Cserébe értékesíti a lakásokat, mégpedig a versenytársakénál kedvezőbb áron. Utóbbi pedig egy olyan versenyelőny, amit a piac láthatóan felismert. A fejlesztők már tisztában vannak azzal, hogy szükségük van az ingatlanpiaci tudásra, miközben az értékesítés akármilyen mértékű költségterhet nem bír el - magyarázta Balla Ákos.
A lényeg tehát az, hogy bár a nagyközönség talán még nem észlelte, de már most rendkívül komoly mennyiségű újépítésű lakás került a piacra, amelyek a megfelelő közvetítőkön keresztül elérhetők a vevőknek. Kérdés persze, hogy mennyi marad a mostani kínálatból a csok-osoknak, hiszen az elmúlt években óriásira duzzadt az igény az újépítésű lakások iránt, így sokan támogatás nélkül is belevágnak újépítésű lakások vásárlásába. Mindez viszont azt is eredményezi, hogy a használt lakások árai csökkenni fognak a mostani irreális szintekről.
Az ÁKK kismértékben átalakította a 2025-re tervezett kibocsátás szerkezetét, a korábbinál nagyobb összegre számít az intézményi piacról, kevesebbre a lakosságtól. 
