Nagyot kaszálhattak, akik időben csaptak le a panellakásokra

Sokan azért szeretnek ingatlanba fektetni, mert így látják leginkább védettnek megtakarításukat az inflációtól. Az ingatlanárak emelkedése egyelőre bizonyosan ellensúlyozza a pénz értékvesztését. A bérbeadással pedig az egyéb megtakarítási formákat érezhetően meghaladó hozamokat is el lehet érni.

Az átlagosnál nagyobb hozam érhető el egy ilyen befektetéssel. Még mindig érdemes beszállni, noha az elmúlt évben jócskán emelkedtek a lakásárak -- mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Szerinte akár kis induló tőkével is megéri belevágni, mert a kamatszínvonal továbbra is kedvező, a fix kamatozású lakáshitelek pedig kiszámíthatóvá teszik a törlesztést.

Kisebb kezdőtőkével ideális befektetési célpontot jelentenek a nagyvárosi panellakások. Különösen azok, amelyeket már leszigeteltek, nyílászáróikat és a fűtőtesteiket kicserélték, egyedi mérőórával látták el és belülről is felújították. Ezek a lakások nagyon jól kiadhatók.

Az ország nyugati részében – ahová jellemzően munkavállalás céljából érkeznek az emberek –, a panelek ára viszonylag magas. Győrben az átlagos panellakás négyzetmétere egy év alatt 40 ezer forinttal drágult, és mostanra elérte a 282 ezer forintot, míg Sopronban a drágulás mindössze 32 ezer forint volt, így már 292 ezer forintos négyzetméterárakat regisztráltak. Ezekben a városokban egy átlagos, 52 m2-es panellakás ma már 14,7-15,2 millió forintba kerül. A nemzetközi iparvállalatok által kedvelt városokban szintén nagyon keresettek a panellakások: a székesfehérvári panelárak elhúztak a győri és a soproni társaik mellett, mert itt már jellemzően 297 ezer forintba kerül egy négyzetméter, míg a Mercedes hazai fellegvárának számító Kecskeméten 277 ezer.

A győri panelárakat a debreceniek hajszálnyival megelőzik, vélhetőleg a sok hazai és külföldi egyetemi hallgató, valamint a városba áramló sok munkavállaló hajtja fel a keresletet. Így egy panellakás négyzetméterára immár eléri a 284 ezer forintot (vagyis egy év alatt 48 ezer forinttal lett drágább). Debrecenben tehát 14,8 millió forintért vehető meg az átlagos, 52 m2-es lakás. Ugyanez Pécsett 10,7 millióba kerül (vagyis a két város közötti különbség a tavalyi 2,5 millió forintról 4 millió forintra növekedett). Debrecenben rövidesen megkezdődik a BMW-gyár építése, majd pár év múlva beindul a termelés is – ez nyilván kedvezően hat a lakások iránti keresletre is. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a legtöbb megyeszékhelyen (így Debrecenben is) belátható időn belül jelentős mennyiségű újépítésű lakás kerül piacra, vagyis nőni fog a lakáskínálat. Ezért érdemes minél előbb lépni.

Megtérülés és hozam

Ha valaki befektetési céllal vásárol lakást, akkor elsősorban azt nézi, hogy milyen gyorsan térül meg a befektetett tőkéje, mennyivel nagyobb hozamot termel, mint amennyit más befektetéssel elérhetne. A hozamot alapvetően a lakás vételára és a várható bérleti díj határozza meg, de sok minden mástól is függ.

A befektetési lehetőségek közötti választást segíti, ha kiszámoljuk a várható megtérülést. Nem kell hozzá emelt szintű matematikai érettségi, bárki könnyedén kiszámíthatja – mondja Valkó Dávid, aki a képletet is elmondja: A várható éves bevételt, tehát gyakorlatilag a lakáskiadásból származó összeget el kell osztani a lakásvásárlás és -fenntartás során felmerült költségekkel. Fontos, hogy nem csak a vételárat, de az illetéket, az ügyvéd díját, az adót, sőt ökölszabályként éves 1 százalékos amortizációt is ide kell számítani. Ha kiadás előtt felújítjuk a lakást, annak egyszeri költségét is figyelembe kell venni.

Amennyiben a lakásvásárláshoz hitelt is igénybe veszünk, akkor annak költségei értelemszerűen csökkentik a megtérülési mutatót. Amíg azonban a kamatszint ilyen alacsony, a bérleti díj bőven kitermeli a törlesztő részleteket. Az összes ráfordítás és bevétel hányadosa adja meg a hozamot.

Matekpéldánkhoz 100 ezer forintos havi bérleti díjat vettünk figyelembe. Országszerte ugyan az albérleti díjak rendkívül eltérőek, függenek a helyi lakáskínálattól, a lakás elhelyezkedésétől, állapotától. Ugyanakkor, ha az 52 négyzetméteres átlagos panellakás havi bérleti díját 100 ezer forintra becsüljük, akkor közel járunk a valósághoz.

Egy évvel ezelőtt kiszámoltuk, hogy 7,07 százalék tiszta hozam érhető el, ha egy hitel nélkül 12,3 millió forintért vásárolt lakást egész évben havi 100 ezer forintért bérbe tudunk adni (és a közös költséget a bérlőre hárítjuk). Persze életszerűbb azzal számolni, hogy a lakást csak 10 hónapra lehet kiadni – ez esetben a hozam tavaly 5,89 százalék volt. Ezek a hozamok idén már csökkentek, alapvetően azért, mert a lakások drágábbak lettek, míg a bérleti díjak emelkedése ezt nem követte ugyanolyan ütemben.

Így ugyanaz az átlaglakás a keresettebb megyeszékhelyeken idén már csak 14,8 millió forintért vásárolható meg, de nem feltétlenül adható ki havi 100 ezer forintnál többért. Ez esetben a 12 hónapra vetített hozam 5,71 százalék – 1,36 százalékponttal kevesebb, mint tavaly ilyenkor. A tíz hónapra vetített hozam is lecsökkent 4,76 százalékra (vagyis 1,13 százalékponttal kevesebb, mint egy éve).

Bár a hozamok csökkenése markáns, a pénzpiaci kamatokhoz képest azonban még mindig nagyon vonzónak mondhatók.