A balatonfüredi Real Estate Beach Conference-en Szemerey Samu, a Közlekedési és Beruházási Minisztérium építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkára, egyben országos főépítész három meghatározó kormányzati irányt vázolt fel: elindulhat az uniós forrásokra épülő Wekerle Sándor lakásépítési program, felülvizsgálják a kiemelt beruházásokat, és átalakítják az állami építési beruházások jogszabályi környezetét.
Az Erste Alapkezelő igazgatósági elnöke, Pázmány Balázs szerint pedig a nehéz évek után már láthatók a fellendülés jelei, de ehhez a piacnak felkészült szakemberekre és erős szakmai együttműködésre lesz szükség.
A konferencia egyik legfontosabb üzenete az volt, hogy a magyar ingatlanpiac hosszú kivárási időszak után új pályára állhat.
De nézzük a részleteket!
Fotó: DepositPhotos.com
Elszálló árak és sokkok egymás után
Mint elhangzott, a lakás- és építőipari piac egyszerre küzd keresleti, kínálati és finanszírozási problémákkal. Az elmúlt évtizedben az ingatlanárak drámai ütemben emelkedtek:
2015 és 2025 között 391 százalékkal nőtt a lakásárszint. Eközben 2025-ben mindössze 12 062 új lakás épült Magyarországon, ami a 2016 körüli szintnek felel meg.
A kínálati oldal gyengeségét jelzi az is, hogy 2026 júniusára az építőipari kereslet éves összevetésben 41,9 százalékkal esett vissza.
A konferencián elhangzottak alapján ugyanakkor a kormányzat már nem a korábbi beruházási modell egyszerű újraindításában gondolkodik, hanem annak átalakításában.
„Sok probléma volt az elmúlt években, de elkezdődhet a fellendülés”, ezt a konferencia nyitó gondolataként Pázmány Balázs fogalmazta meg. Értékelése szerint az ingatlanpiac az elmúlt években egymást követő sokkokkal szembesült, a Covid-járványtól az energiaválságon át az orosz–ukrán háború gazdasági következményeiig.
Pázmány szerint a vátható fordulat önmagában nem oldja meg a piac előtt álló problémákat. „Ahhoz, hogy megfelelően kezeljük ezeket, nagy szükség van megfelelő szakemberekre. Az ilyen konferenciák nemcsak a szakmai programok miatt fontosak, hanem a networking miatt is. Sokszor nemcsak az előadóktól, hanem egymástól is nagyon sokat tudunk tanulni.” Az Erste Alapkezelő vezetője szerint a politikai és gazdasági környezetben bekövetkező változások miatt is különösen fontos a felkészülés.
„Nem beruházást építünk, hanem várost”
A konferencia egyik legfontosabb előadását Szemerey Samu tartotta. Szerinte a magyar fejlesztéspolitikának szemléletváltáson kell átmennie:„Nem beruházást építünk, hanem várost.”
A cél nem az, hogy önmagában minél több épület vagy lakás épüljön, hanem az, hogy az új fejlesztések hosszú távon is működőképes városi környezetet hozzanak létre. Ennek érdekében három nagy területen kezdődött, illetve folytatódik a kormányzati munka:
- a lakásépítési program kidolgozása,
- a kiemelt beruházások felülvizsgálata,
- az állami építési beruházások és az építésügyi jogszabályi környezet megújítása.
550 millió euróból indulhat lakásépítési program
Az egyik legnagyobb volumenű fejlesztés a Wekerle Sándor lakásépítési program lehet, amelynek részleteit az államtitkár szerint ősszel véglegesítik.
A program mögött a felszabaduló uniós helyreállítási pénzekből rendelkezésre álló 550 millió eurós induló forrás állhat.
Ezt azonban nem egyszerű állami lakásépítési programként képzelik el: a cél az, hogy az állami forrás banki finanszírozással, az Európai Beruházási Bank, ingatlanalapok és magánfejlesztők tőkéjével kiegészülve sokszoros hatást váltson ki.
Becslések szerint a konstrukció teljes beruházási volumene akár 2 milliárd euró körülire is nőhet, miközben a program célja a következő években mintegy 16–20 ezer lakás megépítésének finanszírozása.
A hangsúly azonban nem kizárólag az új lakások számán van.
Szemerey szerint a lakáspolitikának egy olyan kínálati oldali alternatívát kell teremtenie, amely az alacsonyabb rezsiköltségű, jobb minőségű és megfizethetőbb lakhatást segíti. Ennek része lehet a bérlakásállomány, a kollégiumi férőhelyek és a szolgálati lakások számának növelése is.
Különösen fontos lehet ez olyan területeken, ahol jelentős a hiány: a felsőoktatásban, a közszolgálatban és más olyan szektorokban, ahol a munkavállalók lakhatása közvetlenül befolyásolja a munkaerő megtartását.
Barnamezős rehabilitáció
Elhangzott az is, hogy nem újabb zöldmezős lakóparkokra építenek: a fejlesztési fókusz a zöldmezős területekről a barnamezős rehabilitációra kerül át.
A cél olyan korábban használt, részben alulhasznosított városi területek újrahasznosítása, amelyek megfelelő közlekedési kapcsolatokkal rendelkeznek, illetve más városfejlesztési beruházásokkal is összeköthetők – kapcsolódnak a közművekhez, a közszolgáltatásokhoz, a közterekhez és a meglévő városszerkezethez.
Budapesten több helyszín is szóba jöhet, köztük például Rákosrendező, a Diákváros térsége, a Józsefvárosi pályaudvar környéke és Kelenföld.
Szemerey szerint a korábbi fejlesztési gyakorlat egyik problémája az volt, hogy sok esetben magát a lakóépületet tekintették a beruházásnak, miközben nem épült ki vele együtt az a városi infrastruktúra, amely egy nagyobb lakosságszámú új városrész működéséhez szükséges.
Tarol a saját tulajdon
Az államtitkár a lakáspiac strukturális problémáira is felhívta a figyelmet. Magyarországon mintegy 4,5 milliós lakásállomány található, amelynek több mint 70 százaléka családi ház.
A tulajdoni szerkezet még karakteresebb: a magyar háztartások körében a saját tulajdonú lakások aránya mintegy 92 százalék, miközben az uniós átlag 68 százalék körül alakul.
Ez társadalmi szempontból jelenthet stabilitást, ugyanakkor a lakáspiac rugalmasságát csökkenti. A bérlakásállomány alacsony aránya miatt kevésbé tud működni az a lakhatási modell, amelyben a munkavállalók, pályakezdők, hallgatók vagy családok élethelyzetük változásával könnyebben tudnak lakóhelyet váltani.
A lakhatási problémát tovább súlyosbítja az épületállomány állapota.
A konferencián elhangzott adatok szerint mintegy 2 millió családi ház korszerűsítésre szorul, miközben a panellakások jelentős része szintén energetikai felújításra vár.
Szemerey szerint ezért a lakásépítési programnak nemcsak új épületekről kell szólnia, hanem a meglévő lakásállomány retrofitjéről és energetikai korszerűsítéséről is.
33 kiemelt beruházást vizsgálnak felül
A kormányzati stratégia második nagy pillére a kiemelt beruházások rendszerének felülvizsgálata. Szemerey hangsúlyozta: azok a projektek, amelyek már építési engedéllyel, megszerzett jogokkal rendelkeznek, ezeket megtarthatják. A felülvizsgálat elsősorban azokra a beruházásokra vonatkozik, amelyek még nem jutottak el ebbe a szakaszba.
A vizsgálat mintegy 33 projektet érint, amelyek összesen hozzávetőleg 20 ezer lakást foglalnak magukban. Egységes szempontrendszert kívánnak alkalmazni, és nem elegendő, hogy egy beruházás önmagában gazdaságilag megvalósítható legyen.
Vizsgálják többek között:
- rendelkezik-e megfelelő közlekedési kapcsolatokkal,
- megoldott-e a közmű- és infrastruktúra-ellátás,
- hogyan illeszkedik a város szerkezetébe,
- megfelelő-e a közterületek és közszolgáltatások rendszere,
- biztosítja-e a fenntarthatósági és környezetvédelmi szempontokat,
- milyen arányban tartalmaz megfizethető lakásokat,
- valódi partnerség alakult-e ki az önkormányzatokkal,
- megfelelő-e az építészeti és városfejlesztési minőség.
A felülvizsgálatot 2026 végéig szeretnék lezárni. A cél az államtitkár-főépítész az, hogy a projektek a szükséges módosításokkal hosszú távon is működőképes fejlesztésekké váljanak.
Vége az ad hoc fejlesztési döntéseknek?
Az államtitkár előadásának egyik legerősebb üzenete az volt, hogy a jövőben az állami és magánfejlesztések esetében is átláthatóbb keretekre van szükség. Kritizálta azt a korábbi gyakorlatot, amelyben szerinte az egyedi döntések, különalkuk és személyes megállapodások túl nagy szerepet kaptak.
A jövőben ehelyett előre kiszámítható, egységes szakmai kritériumrendszert szeretnének kialakítani.
Ennek egyik fontos eleme lehet az önkormányzatok szerepének erősítése. A nagyobb fejlesztéseknél a jövőben többoldalú együttműködésekben gondolkodnak: Budapesten például a kerület, a főváros, az állam és a beruházó együttműködésében.
A cél az, hogy a fejlesztéshez kapcsolódó infrastruktúra- és közlekedési beruházások finanszírozása se maradjon rendezetlen.
Az állami beruházások szabályai is változhatnak
A harmadik nagy pillér a jogszabályi környezet átalakítása. Szemerey szerint a piac számára nem az a legfontosabb, hogy mindenáron teljesen új szabályrendszer szülessen, hanem az, hogy a meglévő rendszer jól működő elemei megmaradjanak, a hiányosságokat pedig korrigálják.
Felülvizsgálják az állami építési beruházások rendszerét, valamint a kapcsolódó közbeszerzési szabályozást is. A cél egy olyan rendszer kialakítása, amely:
- gyorsabb,
- átláthatóbb,
- kiszámíthatóbb,
- piacbarátabb,
- és nagyobb teret ad a szakmai, illetve piaci szereplők bevonásának.
Az államtitkár szerint az államnak nem feltétlenül kell minden projektet saját apparátusán keresztül végigvinnie. A piac bevonására már a tervezési szakaszban is nagyobb lehetőséget kell teremteni.
Az építészeti szabályozás átalakításának részeként a tervtanácsok működését is újragondolják. Szemerey szerint jelenleg sok esetben túl későn találkozik a projekt a tervtanáccsal: amikor a fejlesztés már lényegében kialakult, sokkal nehezebb érdemi változtatásokat végrehajtani. A jövőben ezért már az úgynevezett Masterplan szintjén szeretnének szakmai kontrollt biztosítani. Ennek megerősítése így nem egyszerűen építészeti, hanem kifejezetten ingatlanpiaci kérdéssé is válhat.
Több tízezren tüntettek Zágrábban az illegális hulladéklerakás miatt. 
