Az irány jó, de még ne örüljünk a mentőcsomagnak?

Jelentős meglepetéseket nem tartogatott a hétfői bejelentés, ezeket az irányokat már az adósmentő csomag kapcsán elhangzott nyilatkozatokból sejteni lehetett. Már a korábban rendelkezésre álló információk is egy jó irányt vázoltak fel, ahol lakáspiaci szempontból az egyik fő cél, a további jelentős árcsökkenés elkerülése biztosítottnak látszott, és látszik most is. Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint a részletek hiánya számos új kérdést vet fel, melyek nélkül most nehéz az akcióterv hatásait számszerűsíteni.

Déry Attila úgy véli: az euró alapú hitelezések újbóli engedélyezése – korábbi remények alapján – az alacsonyabb hitelkamatok jelentette olcsóbb finanszírozási lehetőséget nyújtotta volna. Ez a lakáspiacon keresletélénkülést hozhatott volna, ha a háztartások hajlandóak lettek volna ismét árfolyamkockázatot vállalni lakásuk megvásárlásához. Az euró alapú hitelek várható keresletének kérdését azonban az akciótervben ismertetett feltételek gyorsan rövidre zárták.

A deviza alapú hitelek felvételét két feltételhez köti az akcióterv: az igénylő jövedelmének devizaneme meg kell, hogy egyezzen a hitel devizanemével, illetve ennek a jövedelemnek el kell érnie a minimálbér tizenötszörösét. Ez a jelenleg érvényes minimálbér mellett havi 1.170.000 forintos jövedelmet jelent, ami euróban nagyjából 4.400 euró (265 Ft-os euró árfolyamon). „Ez a két feltétel – de kimondottan a második – jelentősen beszűkíti a devizahitel igénylők körét, így az euró alapú finanszírozás jelentette keresletélénkülés nem lesz jelentős a lakáspiacon” – hangsúlyozza az Otthon Centrum vezető elemzője.

„Az árverési kvótarendszer felállítása jelenti a moratórium feloldása okozta elméleti ársokk egyik legnagyobb ellenszerét, ezért ennek a rendszernek a működése kulcsfontosságú a lakáspiac szempontjából” – hívja fel a figyelmet Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. Az akcióterv ismertetésekor elhangzott, hogy a kvótarendszer a lakóingatlan piac területi sajátosságait is figyelembe veszi. Kühne Kata szerint a szempont külön üdvözlendő, hiszen elméletben egy területen az ingatlanárakra gyakorolt hatást az fogja meghatározni, hogy a kényszerértékesítések hány százalékát adják az időszak összes lakáspiaci tranzakciójának.

Budapesten, a viszonylag magas tranzakciószám mellett, a piac gyorsabban felszívhatja a nyomott árú ingatlanokat, ezért ezek nem hoznak jelentős árcsökkenést. A kisebb települések ingatlanpiacán sem várható jelentős árcsökkenés, hiszen itt épp a tranzakciók alacsony száma, a fagyos piac foghatja vissza az árleszorító hatást. Valószínűleg azok a kis- és közepes méretű városok lesznek jobban érintve, ahol a piaci aktivitás nem elég nagy ahhoz, hogy ellensúlyozza a nyomott árú ingatlanok árlehajtó hatását.

„Amennyiben a kvótarendszer az adott terület piaci felszívóképességét is figyelembe veszi, az árnyomás jelentősen tompítható. Ugyanakkor a 2 százalékról induló, évente egy százalékponttal emelkedő kvóta meglehetősen óvatos” – vélekedik Déry Attila.

Szerinte a banki portfoliók tisztulásának mindenképpen irányítottan kell zajlania, de a tisztulási folyamat elnyújtásával a pozitív hatások is késleltetetten fognak jelentkezni. A kvótarendszer időszakonkénti felülvizsgálata, a piac adta lehetőségekhez igazítása, a tisztulási folyamat esetleges felgyorsítása ezért nagyon fontos lenne.

A kvótarendszer korábban nem kommunikált eleme, hogy a 30 millió forintot meghaladó ingatlanokat 2011. július 1-től október 1-ig mennyiségi korlátozás nélkül lehet árverezni. Déry Attila szerint a kvóta rendszer felső határának 30 millió forinton történő megállapítása szakmai szempontból nem teljesen érthető. Ilyen értékű ingatlanok nagy számban találhatóak a budapesti agglomerációban. Az agglomeráció piacán, részben a tulajdonosok lakáshitel fizetési nehézségei miatt, a válság valamivel erősebben éreztette a hatását a tranzakciószámok tekintetében. „Az árcsökkenés veszélye az amúgy is fagyosabb piac miatt nagyobb, de több, az árcsökkenés ellen ható tényező is megfigyelhető” – hívja fel a figyelmet Kühne Kata.

Az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója szerint ilyen egyrészt a pénzintézetek – saját, jól felfogott érdekükön alapuló – önmegtartóztatása. Ha ebben a szegmensben jelentős mennyiségű ingatlant rövid időn belül piacra dobnak, akkor ez csökkentheti a nagy értékű ingatlanok árait. Ez azt is jelentené, hogy a most még jól teljesítő hitelportfolió mögött fedezetként álló, 30 millió forintnál drágább ingatlanok értéke is csökken, így az eredetileg kockázatcsökkentés céljából elindított portfoliótisztítás végül növelheti is a kockázatokat.

A másik, az árcsökkenés ellen ható, piaci tényező ezen ingatlanok viszonylag magasabb minősége és alacsony kora. Ezek a tényezők felkelthetik a befektetők figyelmét, így a jobb minőségű, nagyobb értékű ingatlanok iránti növekvő érdeklődés tompíthatja a kvótarendszeren kívüli árverezés árcsökkentő hatását.

„A Nemzeti Eszközkezelő Társaság beindításának lakóingatlan piaci szempontból legnagyobb előnye, hogy az eszközkezelő által megvásárolt ingatlanok elkerülhetik a nyíltpiaci értékesítést, így ezek az ingatlanok sem erősítik az árakra ható nyomást” – hangsúlyozza Kühne Kata. Az Otthon Centrum vezető elemzője szerint erre a lépésre feltétlenül szükség van, de számolni kell mellékhatásokkal is. Az állam, az eszközkezelőn keresztül, nagyon leegyszerűsítve egy kényszer bérlakás vásárlásba fog, ahol a megvásárolt ingatlanok – még ha jóval áron alul is jut hozzájuk az állam – kiválasztási szempontja nem az ingatlanok minősége, fenntartási költsége, elhelyezkedése lesz, hanem várhatóan a tulajdonosaik szociális helyzete.

Ráadásul ezen ingatlanok szétszórtan helyezkednek el, így üzemeltetésük drágább, mint az egy tömbben elhelyezkedő bérlakásoké. „Ezért jó ötletnek tartom, hogy az eszközkezelő zöldmezős lakásépítésekbe is belefog, mivel ezek a bérlakások korszerűbbek lesznek és nagy valószínűséggel egy tömbben fognak elhelyezkedni, fent említett társaiknál alacsonyabb fenntartási költség, és olcsóbb üzemeltetés jellemezheti majd őket” – vélekedik Déry Attila. A szakértő a további előnyöket is hangsúlyozza, miszerint a beruházások megrendeléseket jelentenek az erre nagyon kiéhezett építőiparnak is. A kérdés „csupán” az, hogy milyen forrásból fog működni az eszközkezelő, és hogyan finanszírozza az állam a zöldmezős beruházásokat.

Az Otthon Centrum szakértői az akcióterv kapcsán fontosnak tartják hangsúlyozni, hogy eddig néhány válasz mellett még több kérdést szült, ezért hasonló izgalommal várjuk a részletek napvilágra kerülését, mint magának a tervnek a bejelentését. Addig marad a tervezgetés, az irányok elemzése. A lefektetett javaslatok gyakorlati megvalósulása lehet a garanciája annak, hogy a további jelentős árcsökkenés elkerülhető legyen a lakáspiacon. Azt sem szabad elfeledni, hogy az akcióterv csak a problémák egy részét kezeli, az általános gazdasági növekedés, a háztartások jövedelmi helyzetének javulása alapfeltétele annak, hogy 2014 végén ne kelljen egy még komolyabb nehézségekkel szembenézni - olvasható a cég elemzésében.