Kiszámítható lakásfinanszírozásért kiált a piac

A cégvezető szerint a kínálat jelentős mértékű átrendeződését eredményezte az is, hogy az elmúlt évben 24 százalékkal több lakást adtak el, mint ahány új lakásfejlesztés indult. A fenti hatások egyértelműen a piac élénkülését példázzák, és kínálatszűkülés irányába mutatnak, melyet a közel 1000 már értékesített, de visszaadott, ún. visszajövő lakás ellensúlyozott ki, így maradhatott a kínálat nagyságrendje gyakorlatilag változatlan.

Az elemzés elkészítése során a Cordia elemző csapata 2010-ben 286,  2011-ben 323 új lakás projektet vett alapul. A projektek jelenlegi jellemző lakásszáma a korábbi átlag 100-hoz képest 15 körül mozog, ez alól csak igen kevés kivétel van. Az elemzés szerint Budapesten az elmúlt évben a legtöbb újlakás a XI., XIII. és XIV. kerületben került a piacra. A legnagyobb kínálatszűkülés a pesti külső kerületekben (kivéve XVII. kerület), valamint a X. és a XI. kerületben volt megfigyelhető.

A piacra visszakerülő, ún. visszajövő lakások száma a pesti oldalon az V., VI., XIII. kerületben, valamint Budán, a III. kerületben volt a legnagyobb. Az újlakások átlagos értékesítettsége (az új projektek és a visszajövő lakások számát is figyelembe véve) 2011 elejére 73 százalékról 71 százalékra esett vissza, ennek oka döntően a visszajövő, újra értékesítendő lakások megjelenése - írja az elemzés.

A Cordia szerint hosszú idő óta ez volt az első év, amikor az azonnal költözhető, elkészült lakások számának csökkenése volt megfigyelhető, 60 százalékról 58 százalékra módosult. A legalacsonyabb készlakás arány az I., VI., VII. és XIV. kerületben, a legnagyobb a külső pesti kerületekben, valamint a III. kerületben volt jellemző.

A kínálati ár a 2011 év elején a piacon lévő lakások esetében 7  százalékkal volt magasabb 2010 azonos időszakának áraihoz képest. A 2010-ben új kínálatként piacra kerülő lakások átlagára 469.000 forint volt négyzetméterenként. Ez azt jelenti, hogy a költségek és kockázatok nőttek az utóbbi időben. Az eladatlan lakások kínálati ára 433 ezer forintos átlagáron maradt, a tavaly eladott újlakások átlagára viszont ennél is alacsonyabb, 403 ezer volt.

"A fejlesztők száma a korábbi években folymatosan csökkent, és nem kizárható, hogy tavaly is kiszálltak néhányan" - mondta Földi Tibor.

Keresleti és kínálati oldalról is változásra várnak

Ami az idei évi trendeket illeti, a Cordia szerint a nagy meglepetéseken már túl vagyunk. 2011-ben jelentős számú ún. visszajövő lakással már nem kell kalkulálni. A kereslet nagyjából a 2010-es szinten fog alakulni, azonban az új lakások száma várhatóan meg fogja közelíteni a keresleti szintet. Összességében 2011 végére a kínálat kis mértékben csökkenni fog, de kerületenként jelentős eltérések lesznek tapasztalhatóak.

Ahhoz, hogy a közeljövőben az újlakás piac jelentős javulást tudjon felmutatni,  a cégvezető úgy véli, hogy jó irányba kell változnia a bénultságot okozó tényezőknek, melyek felelősek a jelenlegi alacsony építési kedvért és egyben az építőipar rendkívül rossz teljesítményéért. Ezek a tényezők a borús fogyasztási várakozások, a szigorú banki lakásfinanszírozás és a jelenlegi kedvezőtlen szabályozási környezet. Az első két probléma a keresleti oldalt érinti, a harmadik a kínálatot befolyásolja.

A fogyasztói jövőkép javítása mellett a lakásvásárlás alacsony kamatlábak melletti, hosszútávon kiszámítható finanszírozása hozhatna megoldást. Ehhez vagy állami szerepvállalásra, vagy tartósan alacsony jegybanki kamatra lenne szükség. A hosszú évek alatt kialakult szabályozási környezet fejlesztőellenes, jelentősen csökkenti a vállalkozási kedvet - mondta a cégvezető, majd hozzátette: összességében további csökkenés várható a kínálatban.

Privátbankár - Szilágyi Balázs