Moszkvai ingatlanár-robbanás – Hruscsovkáktól a Putyinkákig

A penthouse-ról az oroszok milliói ma sem tudják, azt eszik-e vagy isszák. Lakótelepek helyett ma már például Nicole Park nevet kapnak a legnagyobb beruházások, amerikai mintára. A háború annyiban játszik ebben szerepet, hogy akik „hősiesen helytálltak”, azok számára nem hálátlan az orosz vezetés, a gazdagok pedig még gazdagabbak lettek, a nyugati márkák kivonulása ugyanis sok hazai cég fellendülését eredményezte. Egyelőre az ukrán drónok sem veszélyeztetik komolyan az ultramodern épületek felhúzását.

Az orosz fővárosban az elmúlt harminc év tősgyökeresen megváltoztatta a lakhatás fogalmát. A lift nélküli „hruscsovkákban” persze ma is sokan laknak. Hruscsovka a nem hivatalos neve az alacsony költségű, gyorsan felhúzható, tégla majd később panel, nagyon puritán, szűkös, maximum négyemeletes házaknak, amelyet a Szovjetunióban a korai 1960-as években fejlesztettek ki, a Nyikita Hruscsov vezette kormányzás ideje alatt. 64 ezer ilyen épületet adtak át 1961 és 1968 között, mert égető volt a lakáshiány. Az utolsó négyemeletes hruscsovka építését 1971-ben fejezték be a fővárosban, de a Szovjetunió többi részén folytatták, egészen a szocialista rendszer végéig. Közben elkezdték a 9-12 emeletes panelházak felhúzását is, de így is még évtizedekig létezett a társbérlet fogalma.

Persze akkor is léteztek luxuslakások az állami vezetők, a legnagyobb művészek vagy éppen testőrök részére, például a Tverszkáján, Moszkva egyik legelegánsabb utcáján. Akik akkor ezekben az otthonokban laktak, ma emeletnyi magas téglafallal elkerített luxusdácsákban élik mindennapjaikat Moszkva külterületein.

A lakóházak az éppen aktuálisan regnáló vezetők korában alkalmazott építési stílus után kapták tréfás neveiket: létezik „sztálinka”, „brezsnyevka„, de napjainkban már léteznek „putyinkák” is.

Idén Moszkvában a legértékesebb telkek ára 75 százalékkal nőtt, elérve a 3,76 milliárd rubelt. Ezt elősegítette az elit komplexumokban található lakások iránti kereslet növekedése, illetve az, hogy az orosz főváros belső kerületeiben már kevés az üres, beépíthető telek. Ugyanakkor a megfizethetőbb lakások árai visszafogottabban emelkedtek.

Befektetésnek vásárolják

A prémium osztályban a legdrágább ajánlat ára 2,8-szorosára, 2,18 milliárd rubelre, az üzleti osztályban mindössze 11 százalékkal, 387 millió rubelre, a megfizethető szegmensben 8,1 százalékkal, 48 millió rubelre nőtt – írja a Kommerszant. A legexkluzívabb telkek ára gyorsabban emelkedik, mint általában az ingatlanpiacon található lakásoké – jegyzi meg Anna Radzabova, a Metrium Premium ingatlanberuházási vállalat igazgatója. A négyzetméterenkénti ár bizonyos esetekben közelíti a 9 millió rubelt.

A maximális kikiáltási ár már elérte a 10 milliárd rubelt. Az ilyen telkeken penthouse-ok vagy luxusprojektekben lévő villák épülnek – teszi hozzá a a Kalinka Ecosystem alapítója, Jekatyerina Rumjanceva. Mindebben szerepet játszik az építőanyagok árának hirtelen emelkedése a nyugati szankciók miatt, valamint a gazdasági bizonytalanság miatti megnövekedett kereslet, ami arra kényszeríti a tehetősebbeket, hogy befektessék a pénzüket.

Ugyanakkor az elit piacon viszonylag szűk a kínálat, ezek tehát egyedi, ritka árunak számítanak, amelyek szinte akármennyiért elkelnek. A nagyon gazdagok kezdenek megismerkedni a penthouse fogalmával és a niche szó sem hat furcsán egy orosz gazdasági lap szóhasználatában. (A niche a marketingszótárban egy jól definiált piaci rést jelent, amit ma már a parfümgyártástól kezdve a textiliparig szinte minden ágazatban használnak.)

Összességében a luxusszegmensben 2025 januárja és márciusa között Moszkvában a nagy költségvetésű új épületek értékesítéséből származó bevétel megduplázódott az előző évhez képest – emelte ki Jevgenyij Makarov, az Unikey marketingigazgatója.

Az NF Group partnerének, Andrej Szolovjovnak a számításai szerint 2025 márciusának végén több mint 200 egyedi, drága telek szerepelt a kínálatban, ami 50 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Ezenkívül számos elit projekt már a megvalósítás utolsó szakaszában van, ami szintén befolyásolja az árakat – teszi hozzá Jekatyerina Levina, a Whitewill vezető brókercégének szakembere.

A tömeglakások és az irodák piaca kiegyensúlyozottabb és jobban függ a reális gazdasági helyzettől, mint az elit szegmensé – jegyzi meg Fjodor Usakov, a Mangazeya értékesítési igazgatója. Itt az áremelkedési ütem elsősorban a jegybanki alapkamatoktól, a fizetőképes kereslettől és a hitelek elérhetőségétől függ.