Éjszaka megjelent a tervezet, amelyből kiderül hogyan, mikortól lehet a nyugdíjmegtakarítást lakáscélra fordítani. A szövegből számos lényeges részlet kiderül. A lehetőség a tervek szerint 2025-ben lesz elérhető. Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat lehet majd adómentesen lakáscélra felhasználni - közölte a Bankmonitor.
A jogalkotó bezárt egy kiskaput is: a 2024. szeptember 30-án fennálló egyenleg erejéig lehet a megtakarítást lakáscélra fordítani. Vagyis az idén év végén újonnan befizetett összegek a jövő évi adójóváírással már nem lesznek elérhetők. (Ezzel gyakorlatilag azon ügyeskedők előtt zárták be a kiskaput, akik most nyitnának nyugdíjmegtakarítást és gyorsan befizetnének rá abban a reményben, hogy a jövő évi állami támogatással gyorsan extra hozamot érjenek el.) Van azonban számos nyitott kérdés is, amiket érdemes lehet megmagyarázni, esetleg pontosítani.
Fotó: Depositphotos
1. Mi lesz azokkal, akik saját megtakarításból vásárolnának ingatlant?
Lakáscélú felhasználás alatt a jogalkotó két konkrét lehetőséget nevesít:
- A Hpt.-ben meghatározott lakáscélú hitel- vagy kölcsönszerződés önrészének, valamint törlesztésének támogatása.
- A Magyarország területén fekvő, az ingatlan-nyilvántartásban lakás vagy lakóház fő rendeltetés szerinti jelleggel nyilvántartott ingatlan, valamint tanya, vagy birtokközpont jogi jelleggel nyilvántartott ingatlan lakáscélú épülete (a továbbiakban együtt: lakás) korszerűsítésének, felújításának támogatása.
Ez valójában három önálló célnak tűnik: lakás felújítása, korszerűsítése, lakáshitel törlesztése, lakáshitel mellé szükséges önerő kiegészítése.
Ez alapján úgy tűnik, hogy azok nem használhatják fel lakásvásárlásra nyugdíjcélú megtakarításukat, akik nem igényelnek lakáskölcsönt a vásárlásra. Ez érthető abból a szempontból, hogy ezen réteg jó eséllyel a vételárnak jelentős részét ma is meg tudná finanszírozni (az átlagos egyenleg az ÖNYP-ben 2 millió Ft), vagyis valójában nincs igazán szükség az érintett megtakarításukra lakáscéljuk eléréséhez.
2. Mennyi lakáshitelt szükséges igényelni a vásárláshoz?
Az előző pontban leírtak alapján úgy tűnik a hitel nélküli ingatlan vásárlás nem lesz megfelelő cél. Ugyanakkor arról a jogalkotó nem rendelkezett, hogy milyen mértékű, mekkora összegű kölcsön felvételére lenne szükség a lehetőség kihasználásához.
Ezzel azonban megnyílhat egy kiskapu: felvehetnek egy kis összegű - mondjuk 1 millió Ft összegű - lakáshitelt azok a vevők, akik alapvetően saját megtakarításból is meg tudták volna venni új otthonukat csak azért, hogy az új lehetőséget kihasználják.
3. Mit jelent a kölcsön törlesztése?
Alapvetően egy másik cél is felvet egy kérdést, ez pedig a kölcsön törlesztésére vonatkozik. De mit érthet ez alatt a jogalkotó, a kölcsön rendszeres törlesztését, vagy az előtörlesztés, végtörlesztés is elfogadható?
Alapvetően a törlesztés egy általános fogalom, így akár beleérthető lehetne mindhárom kategória is. Mindenesetre jó lenne itt egy értelmezési iránymutatás, ami segít a kérdés biztos eldöntésében.
4. Mi a helyzet az építkezéssel?
A célok között a korszerűsítés, felújítás szerepel. A lakáshiteleknél pedig az van nevesítve, hogy olyan hitel lehet, amely lakóingatlan megszerzésére irányul. Ez alapján felmerülhet a kérdés, hogy mi lesz azokkal, akik saját házat szeretnének építeni.
A felújítás, korszerűsítés nyilván nem vonatkozik rájuk, ugyanakkor erősen kérdéses, hogy a "megszerzés" kifejezésbe belefér-e egy új ház építése. Ugyanez a kérdéskör felmerül a bővítési célú kölcsön esetében is.
5. Mekkora tulajdoni hányad kell az ingatlanban?
Alapvetően Magyarországon fekvő lakóingatlan lehet a cél. A tulajdoni lapon lakás, lakóház megnevezés megfelelő, illetve elfogadható a tanya, birtokközponton fekvő lakáscélú épület is.
Az ingatlannak legalább részben a pénztártagnak, házastársának, vagy gyermekének tulajdonában kell lennie. (Lakáshitel esetén elfogadható, ha ilyen ingatlan megszerzésére irányul a szerződés.)
Ugyanakkor nincs kikötés a tulajdoni hányad mértékére vonatkozóan, ez alapján akár 1% tulajdoni hányaddal is működhetne a dolog. Illetve nincs időbeni kikötés sem - például egy adott dátum előtt már a tulajdonban kellett lenni az ingatlannak -, ez visszaélésekhez vezethet. (Például egy gyors ajándékozással megoldható az előírás teljesítése.)
Azt azonban mindenképpen meg kell jegyezzük, hogy az átlagos 2 millió Ft összegű egyenleg adómentes felhasználása nem biztos, hogy olyan vonzó, hogy ezért trükközzenek az érintettek a tulajdoni jog átírásával.
6. Otthonteremtés, vagy befektetés?
Alapvetően a korábbi kommunikációban az otthonteremtés cél is elhangzott. Ugyanakkor a jogszabályban nem látni arra vonatkozó előírást, hogy a ténylegesen a pénztártagnak, vagy családjának a kérdéses ingatlanban kellene laknia életvitelszerűen.
Ez alapján akár befektetési célú ingatlanvásárlásra is fordítható lenne az ÖNYP egyenlege. Ez abból a szempontból érthető lenne, hogy így gyakorlatilag egy hosszú távú megtakarítási forma áthelyeződne egy másik szintén jellemzően hosszú távú megtakarítási formába.
Fotó: Depositphotos
7. Mi lesz a festéssel, belső nyílászárók cseréjével?
Pontosan nevesítve lett a felújítási, korszerűsítési munkálatok köre, amire az ÖNYP adómentesen felhasználható lenne:
- Fűtésrendszer korszerűsítése, cseréje
- Épület szigetelése, beleértve a hőszigetelést, hangszigetelést, lábazati szigetelést is
- Külső nyílászárók cseréje
- Tetőfelújítás, tetőcsere, tetőszigetelés
- Klímaberendezés beszerelése, cseréje
- Napkollektor, napelem beszerelése, cseréje
- Fali és padlóburkolat készítése, cseréje, felújítása
- Konyhai bútor, berendezés cseréje, beszerelése
- Akadálymentesítés
A korszerűsítési, energiahatékonyságot javító munkálatok mellett bekerült néhány klasszikus felújítási munka is. Ilyen például a konyha felújítása, vagy épp a burkolás. Ugyanakkor néhány szintén klasszikusnak tekinthető felújítási munka hiányzik: például a belső nyílászárók cseréje, a festés, vagy épp a víz-, áramvezetékek cseréje a lehetőségek közül.
Kérdés, hogy ezek a munkálatok a jogszabály végleges verziójából is hiányozni fognak-e.
8. Utólagos finanszírozás lesz korszerűsítés esetén?
Alapvetően a két cél esetén nevesítve van az, hogyan lehet "lehívni" az ÖNYP-n lévő összeget.
Hiteltörlesztés esetén vagy utólag a törlesztés megtörténtéről szóló igazolás ellenében adják ki az összeget, vagy azt közvetlenül a pénzintézet felé is elutalásra kerülhet.
A felújítási, korszerűsítési munkálatok esetében számlát kell bemutatni. (A számlának a pénztártag, vagy házastársa, gyermeke nevére kell szólnia.) Ezen számlák alapján a pénztár 60 napon belül teljesít.
Azért ez jó eséllyel utófinanszírozást jelent felújítás, korszerűsítés esetén. Az anyagok beszerzésénél is jellemzően fizetni kell azonnal, és a mesteremberek jó része sem fog 60 napot várni a pénzre.
9. Milyen támogatásokkal nem lehet kombinálni a lehetőséget?
A jogszabály tervezetében van egy ilyen kikötés:
A Kincstár jogosult ellenőrizni, hogy az (5) bekezdés szerinti számla, illetve vállalkozási szerződés jogszabályban rögzített más támogatásra nem kerül felhasználásra, ezért a nyugdíjpénztár a Kincstár megkeresésére, kérésére a Kincstárnak a számlákról és a vállalkozási szerződésekről adatszolgáltatást teljesít
Felmerülhet a kérdés, hogy mely támogatásokkal nem lehet összekombinálni a lehetőséget. Nyilván az teljesen érthető, hogy mondjuk a Falusi CSOK-ból finanszírozott munkálatra ne legyen lehívható az ÖNYP egyenlege. De mondjuk ezen munkálat önrészébe sem lehet majd beszámítani az ÖNYP egyenlegét?
Illetve érdekesség, hogy a jogalkotó kikötése alapján bármilyen ingatlan megszerzésére irányuló hitel törlesztésére fordítható lehet a nyugdíjcélú megtakarítás. Ez alapján akár egy támogatott CSOK Plusz kölcsön törlesztésére is fordítható az összeg. Ezek szerint ilyen szempontból nem lesz probléma a támogatások összekombinálása.
10. Kellene számla a hiteltörlesztésről is?
Alapvetően három alkalommal kérheti a pénztártag a jövő évben a megtakarításának lakáscélú felhasználását. Ehhez mindenképpen számlát kell benyújtania. A jogszabály azonban itt nem csak a korszerűsítési, felújítási célokat nevesíti.
Ez alapján felmerülhet a kérdés, hogy milyen számlára lenne szükség a hiteltörlesztésről, vagy épp egy használt lakás megvásárlásáról. Vélhetően itt csak a korszerűsítés, felújítás esetében szükséges számlát benyújtani.
Ami mindenképpen jó hír, hogy már 2024. október elsejétől kiállított számla is elfogadható. Ez alapján arra lehet következtetni, hogy a jövő évben az októbertől megkezdett felújítási munkálatokra is fordítható az ÖNYP egyenlege.
Összegzés
Valóban akad számos érdekes kérdés, amit érdemes tisztázni. De ne felejtsük el, hogy még több hónap van a lehetőség indulásáig. Természetes, hogy ilyenkor még vannak pontosítást igénylő elemek. Ezért is indult társadalmi egyeztetés, hogy az esetleges nyitott kérdések, észrevételek, kérések feldolgozására is legyen idő.
A csúcsszezon előtt jött a friss elemzés. 
