„A következő évtized a meglévő épületek újragondolásáról kell, hogy szóljon”

Kezdjük az energia kérdésével: hogyan küzd meg a CPI a jelenlegi energiaválsággal, milyen hatásokkal jár a krízis? 
– Az energiára CPI-nál már jóval azelőtt inkább lehetőségként tekintettünk, hogy kialakult volna a jelenlegi helyzet. Évek óta vizsgáljuk, hogyan tehetjük stabilabbá az energiapolitikánkat hosszú távon. Egyeztettünk energiával foglalkozó mérnökökkel, bevezettük a fogyasztó oldali szabályozást az ingatlanainknál, csoportszintű zöld tanúsítványokat szereztünk be. Ennek a szemléletnek hála jobban megértettük az energiapiac működését, és sikerült megfelelő áron megállapodnunk a villamosenergia árában 2,5 évre előre. A hálózatból jövő energia mellett rugalmas, alternatív energiaforráshoz is szerettünk volna hozzájutni, ezért kezdtük el megépíteni a napelemparkokat a Campona és a Pólus Center tetején. Hamarosan befejeződik a beruházás. További saját tulajdonú, alternatív energiatermelő egységek építésében gondolkodunk.

– Vásárolni is terveznek alternatív forrásból?
– Mindenképp. Alternatív energiát előállító cégekkel, szélerőművekkel, napelemparkokkal, víz és biogázerőművekkel fogunk megállapodni, akikkel kölcsönösen stabil üzletet jelent, ha egy akkora méretű társaság szerződik velük, mint mi.

– Szükséges lesz-e teljes stratégiaváltásra az energiaárak elszállása miatt?
– Elindultunk egy stratégiával, nagyszerűen haladtunk, de módosítani kellett rajta. A közelmúltban megvásároltuk az osztrák Immofinanz részvényeinek többségét. Náluk például nem tapasztaltunk olyan előrelátó energiapolitikát, mint nálunk, ezért vegyíteni kell az új és a régi portfóliót, sok helyen kedvezményes energiacsomagot kínálunk majd a bérlőknek. Az Immofinanz centralizált beszerzési modellel működött, amelyben a helyi sajátosságokat nem igazán vették figyelembe, az számított, hogy rövid távon hogyan tud ideális áron villamosenergiához jutni az anyacég. Ezt a stratégiát kell most összehangolni a miénkkel úgy, hogy ne okozzon kitettséget a CPI számára.

– Visszakanyarodva az alternatív energiához: mennyire erősítette fel a greenery building elvét az energiaválság a szektorban? Lehet-e számítani például kelet-európai Bosco Verticalék, fákkal, bokrokkal elborított épületek megjelenésére a közeljövőben?
– Az energiaválságnak nem következménye a zöldülés folyamata, legfeljebb hatást gyakorol rá. A zöld épületeket pedig akkor lehet majd elkezdeni felhúzni a mi régiónkban, amikor a helyi szabályozás ezt lehetővé teszi. Illetve amikor a bérlők a saját költségvetésükben megérzik majd, ha nem ilyen típusú épületekben laknak. Magyarországon ma még nem térül meg egy teljesen zöld épület megépítése. Ezt a központi szabályozásnak kell segítenie, másfelől a bérlők számára is előnyöket kell kínálni, hogy ilyen típusú irodát béreljenek. Mi a CPI-nál nagyon örülnénk, ha Magyarországon is a zöld irányba mozdulnánk el. A fenntartható építkezésben és az épületek fenntartható üzemeltetésében fontos szerepe lenne, hogy városi ingatlanfejlesztőként együtt tudjunk működni a törvényalkotással, és azokkal a szervekkel, amelyek a szabályozásért felelnek.

– Mi a trend jelenleg: az új beruházásokon van inkább a hangsúly vagy a meglévő épületeken?
– Úgy gondolom, hogy az új épületek ideje lejárt. Biztosan épülni fog a jövőben új lakó- és irodaház, de a következő évtized a meglévő épületek újragondolásáról kell, hogy szóljon. A globális kereskedelmi ingatlanpiac szinte minden szegmensben megtelt, van elegendő irodaépület, bevásárlóhely, pláza. A szabályozásokat és a saját gondolkodásunkat is úgy kell alakítanunk, hogy a felépített épületeket fenntarthatóvá tegyük, és így üzemeltessük.

– Az elmúlt két évben vállalatok tömegei küldték távmunkára a kollégákat a Covid-járvány miatt. Hogyan érezhető még ennek a hatása?
– Megváltozott a munkához való viszony, és a gondolkodás is arról, hogyan lehet hatékonyan dolgozni. Mi az első Covid-hullám idején közel 140 ezer négyzetméter irodát üzemeltettünk, és a bérlőink mintegy 3,5 százaléka ment el ekkor. A büdzsénkre ez 3,5 százaléknál is kisebb hatást gyakorolt. A bérlőink döntő hányadát sikerült meggyőznünk, hogy ne hagyják ott az irodákat. Azokon a területeken, ahol az élő emberi kapcsolatokon, a hatékony csapatmunkán múlik a cég sikere, szükséges a személyes jelenlét, és ezt ők is tudják, ezt ma már felmérések is igazolják. A háttérfunkciókat, back office feladatokat ellátó cégeknél természetesen az otthoni vagy a hibrid munkavégzés is célszerű lehet. Viszont ott meg azt éreztük, hogy a munkatársak vágynak a közösségre, a személyes találkozásokra, így megint csak nélkülözhetetlen az iroda.

– Csak a munkára vagy a személyes találkozásra vágynak?
– Ez nagyon fontos kérdés: számunkra kiemelt feladattá vált, hogy az emberek ne csak dolgozni vagy kapcsolatot ápolni járjanak be az irodába, hanem más szolgáltatásokat is megtaláljanak. Ha elfáradnak, álljon rendelkezésre rekreációs lehetőség, ha ügyet kell intézniük, azt is megtehessék az épületben. Az ember legyen a szolgáltatás központjában, ez volt a célunk.

– A bérlők részéről milyen visszajelzés jön, számukra mik az elsődleges szempontok, igények jelenleg szerződéskötéskor, szerződéshosszabbításkor?
– Néhány évvel ezelőtt egy bérlővel zajló tárgyaláson még a bérleti díj volt a leginkább sarkalatos pont. Ma sokkal többet beszélgetünk, vitatkozunk például az üzemeltetési költségek szinten tartásáról. A bérlők természetesen azt szeretnék, ha ez kiadás nem emelkedne rohamosan. A másik kulcskérdés jelenleg a kivitelezési költségek bizonytalansága: korábban egy 5 éves szerződés esetén a bérbeadó kulcsrakészen átadta határidőre az irodát az előre megbeszélt tervek szerint. Ma a kivitelezési árak olyan gyorsan változnak, hogy ez nem megoldható, ezért megfelelő arányban meg kell osztoznunk a kivitelezési költségeken az ügyfelekkel. Emiatt viszont azt tapasztaljuk, hogy sok bérlő áldozatot hoz, és inkább megváltoztatja a HR-stratégiáját, de marad az eredeti helyén.

– A kiskereskedelmi bérlők esetében hol jelennek meg a „karcos” pontok a tárgyaláson?
– Számukra a jelenlegi forintárfolyam mellett már az komoly költségnövekedést okoz, hogy euróban vásárolják az árut. A retail parkokban és a bevásárlóközpontokban is az euróalapú bérletiszerződések számítanak általánosnak, vagyis itt is keletkezik árfolyamveszteségük, és az alkalmazottaik fizetése is jelentősen inflálódott. Plusz az üzemeltetési költségeik is megemelkedtek. Náluk most az a legnagyobb kérdés, hogy tudtak-e olyan mértékben árat emelni, hogy ezeket a negatív hatásokat ellensúlyozzák. Bizonyos esetben igen, máskor nem. Nekünk fáj, ha nincs tele a bevásárlóközpont, és elmennek bérlők, ugyanakkor mi sem adhatunk olyan mértékű bérleti kedvezményt, ami az üzleti modellünk összeroskadásához vezet. Mi abban látjuk a megoldást, ha minden bérlővel egyenként ülünk le beszélgetni, hogy megértsük, ki, milyen helyzetben van, milyen körülmények közepette működik. 

– Tehát egy CPI-hoz hasonló ingatlankezelő számára kulcsfontosságú, hogy egyéni egyeztetésekkel jusson dűlőre a bérlőkkel. A jelenlegi gazdasági környezetben milyen egyéb stratégiák visznek még sikerre?
– A legfontosabb, hogy hallgassunk a bérlőkre. Elindítottunk velük egy beszélgetéssorozatot. Arra vagyunk kíváncsiak, hogy ők hogyan látnak minket, az üzemeltetőt, illetve a helyiséget, amely a második otthonuk. Nagyon érdekes visszajelzések jönnek, ami alapján át kell gondolnunk az üzemeltetési stratégiánkat, hogy növeljük a komfortérzetüket. A visszajelzések alapján azt is fel tudjuk mérni, hogyan lehet úgy csökkenteni az üzemeltetési költségeinket, hogy közben a szolgáltatások színvonala ne csökkenjen. Ezt általában technológiai beruházással lehet áthidalni. Nem célunk az emberi munkaerő markáns kiváltása, de bőven van még lehetőség optimalizálásra az üzemeltetésirányítás, a biztonsági rendszer fejlesztésével. Az egyik cégünknél tervezzük egy olyan elemző IT-szakember felvételét, aki épületek energiafogyasztására ír algoritmusokat. Ennek segítségével nagyot lehet javítani az energiahatékonyságon. A tapasztalatokat megoszthatjuk a bérlőkkel, akiknek nagy segítség lehet ez az energiatakarékosságban.

– Miért volt fontos a CPI számára, hogy „minden házon belül történjen”, és megszűnjön az outsourcing?
– Ez egy működési stratégia. Érdekes tapasztalatot hozott, hogy az Immofinanz felvásárlásával megvizsgálhattunk egy teljesen más működési modellt. 2019 előtt a konjunktúrának, a tőkeképességnek köszönhetően az outsourcingtól mentes és a kiszervezett szolgáltatásokkal működő modell is működőképes volt. Mivel dekonjunktúrába fordult a gazdaság, azt érezzük, hogy úgy tudjuk legjobban a piac ütőerén kell tartani a kezünket, ha mi működtetünk minden szolgáltatást, mert gyorsabban tudunk új tervekkel, stratégiákkal reagálni minden változásra. Ráadásul más minőségű a szolgáltatás a tulajdonosi szemlélettel, hisz ami a miénk, azt mindig nagyobb becsben tartjuk. Plusz a tudásbázisunk is úgy növekszik, ha mindent saját erőforrással működtetünk, a kollégák kreativitása nálunk összpontosul.

– Mi várható a magyar piacon a következő egy-két évben, mire készülhetnek az ingatlanüzemeltetők? 
– Nehéz évünk lesz. Ahogy a pandémia idején bizonytalanságot okozott, mikor érünk a járvány végére, most legalább annyira fenyegetőnek tűnik, hogy milyen forrásokat fogunk tudni bevonni a működéshez. Ez lassuláshoz is vezethet, akár egy kiskereskedő expanziós stratégiájáról beszélünk, akár egy hazai kkv fejlődéséről, költözéséről. Mindenki óvatosabb. Néhányan a Covid-időszakban a növekvő árak mellett is bővítették a kapacitásukat, ezért 2023-ban nagy mennyiségű kiadó irodaterület árasztja majd el a piacot. Eközben a gazdasági problémák miatt élesedni fog a küzdelem a piacon, ami bonyolultabbá teszi majd a bérbeadást. Mi ezért valljuk azt, hogy az embert helyezzük a szolgáltatás középpontjába, ebben a filozófiában látjuk a siker zálogát. Házon belül is nagy kihívások várnak ránk: az Immofinanz-felvásárlás után újabb expanzió van kilátásban. A humán erőforrásállomány közel háromszorosa lesz a jelenleginek, így egy olyan új vállalati kultúrát kell kialakítanunk, amelyben megfelelően tudunk működni.