A 2009-es év nehézségei után az idei év eddigi tapasztalatai azt mutatják, hogy a válságnak az irodapiacon még koránt sincs vége, elmaradt a várt trendforduló

A 2009-es év nehézségei után az idei év eddigi tapasztalatai azt mutatják, hogy a válságnak az irodapiacon még koránt sincs vége, elmaradt a várt trendforduló - írja szerkesztőségünknek küldött piaci felmérésében a Colliers International (CI).

A teljes irodaállomány 112 ezer m2-el nőtt, de a nettó piaci felszívás csak 57,3%-a a teljes bérlői aktivitásnak, az üresedési ráta pedig az új irodák megjelenésével elérte a 26,1%-ot. Jó hír viszont, hogy nem várható növekedés az üresedés terén a következő félévben – erősítette meg Saly Miklós, a nemzetközi ingatlanügynökség irodabérbeadási üzletágának igazgatója.

A múlt évhez hasonlóan a piaci helyzet idén is példátlan lehetőségeket kínál a bérlők számára kedvező bérleti feltételek elérésére - hívja fel rá a figyelmet a CI. A tulajdonosok hajlandóak néha már irreális engedményeket is tenni annak érdekében, hogy megtartsák vagy magukhoz vonzzák a bérlőket. Mindazonáltal általános tapasztalat, hogy a nagyobb cégek, akiknek 1000–2000 m2 feletti irodaigényük van, legtöbbször a maradás és a bérlethosszabbítás mellett döntenek, jelentős árengedmények elérése után.

Bérleti díjak: hogyan alkudozzunk?

„Idén még mintegy 40 ezer m2 irodaterület kerül átadásra Budapesten, míg 2011-ben további 50 ezer m2 várható. A magas üresedési ráta ellenére a minőségi kínálat már 2012 környékére eltűnhet, mivel a legjobb területek fognak először elkelni, ami bérleti díj növekedéséhez is vezethet” – hívta fel a figyelmet Saly Miklós.

A tulajdonosok számára akár előnyös is lehet most belemenni egy alacsonyabb árú, de rövidebb időtartamú bérleti szerződésbe, mivel a szerződés lejártakor már felfelé tartó ívben lehet a piac. Az erős bérlői pozíciót jelzi, hogy 2012–2013-ban lejáró szerződéseket is sikeresen lehetett újratárgyalni, ahol a bérlőnek kellően nagy bérelt területe volt.

Számos tulajdonos részéről, a finanszírozó banki nyomás növekedésének köszönhetően, akkora a kényszer a bérlők megszerzésére, hogy olyan bérleti feltételek mellett kötnek szerződést, melyek már az eredetileg tervezett megtérülést sem garantálják.

A felvevőpiacot tekintve ugyanakkor a bővülő cégek és az állam jelenleg nem relevánsak, míg a Shared Service Centerek egyfajta reményt jelentenek a piac számára. Az itt található igazi minőségi kínálat viszont még a jelenlegi magas üresedési ráták mellett is gyorsan elfogyhat a szolgáltatóközpontok nagy területigénye miatt.

Az irodafejlesztők továbbra is nehéz helyzetben vannak, finanszírozást még mindig szinte lehetetlen szerezni, s a bankok magas előbérleti arányt is igényelnének, miközben a piaci környezet továbbra is törékeny. A Colliers International becslése alapján ezen a területen csak komoly, tőkeerős befektetők fognak labdába rúgni az elkövetkező években, mint a WING, a TriGranit, az SCD vagy a Skanska.

Privátbankár - Zsiborás Gergő