Még pár évig kitarthat az ingatlanpiac lendülete

Borbély Miklós

Privátbankár (P.): A Diófa Alapkezelő idén többek között az MPT Ingatlan Alappal nyert díjat a Privátbankár Klasszis 2019 díjkiosztón. Mi van ebben az alapban?

Borbély Miklós (B. M.): Az alap stabil, kiegyensúlyozott teljesítménnyel működik évek óta, a folyamatos növekedésnek köszönhetően ingatlanállománya három év alatt közel ötszörösére nőtt.

A jól teljesítő modern irodaházak mellett 2017-ben erősödött az Alap kiskereskedelmi ingatlanállománya. Egy budapesti bevásárlóközpontot és 11 vidéki bevásárlóparkot választottunk ki a portfólióba. Míg a 2016-os és 2017-es év az akvizíciók ideje volt, addig 2018-at és 2019 első felét az értékteremtő beruházások kivitelezése jellemezte. Egy teljes bevásárlóközpont felújítása és újrapozicionálása mellett egy új városi logisztikai csarnok épület fejlesztése is elkezdődött.

Jelenleg az MPT Ingatlan ingatlanállományának 50 százalékát kiskereskedelmi ingatlanok, 26 százalékát ipari és logisztikai, míg 21 százalékát irodák teszik ki, négyzetméterben számolva.  Befektetési szakembereink nyitottak új akvizíciókra. Emellett egy visszafogott portfólió-tisztítás is folyik, kihasználva az ingatlanpiac kitartó felfelé ívelését, a szereplők vásárlási kedvét.

P.: Mi a véleményük a hazai ingatlanpiacról, meddig tarthat még a fellendülés?

B. M.: Az utóbbi években felgyorsultak az ingatlanpiaci folyamatok, a hazai szereplők kiemelkedő aktivitása mellett számos nemzetközi befektető is elkezdett újra hinni a befektetési termékekben és lehetőségekben. Ez természetesen a vevői oldalra is nyomást gyakorolt, arra ösztönzött, hogy az intenzív fellendülésben még a befektetési stratégiának megfelelő termékeket lehessen akvirálni.

Jelentős megosztottság figyelhető meg a hazai piacon, nagy kereslet van a jól bérbeadott budapesti modern irodaházakért és bevásárlóközpontokra. Ez a két termékkategória van a legerősebben a nemzetközi szereplők fókuszában. Másrészről a vidéki piac lehetőségeit és termékeit inkább a hazai befektetési kör tartja szem előtt akvizíciós lehetőségként.

A 2018-as piacelemzések már mutattak egy minimális visszaesést az előző évhez képest. Ám amíg van megfelelő termék a piacon, nem várunk jelentős visszaesést a következő két évre.

P.: A kisbefektetői portfóliókon belül körülbelül milyen arányban, milyen időtávra javasolják ezt az alapot? Van-e esetleg más, széles körnek ajánlott ingatlanalapjuk?

B. M.: A befektetési jegyek javasolt minimum tartási ideje két év. Ennyi időben érdemes legalább gondolkoznia a befektetőnek ha ingatlanalapot  vásárol.

Bíró Gergely és Borbély Miklós

P.: Mit érdemes Önök szerint kisbefektetőként tudni az MNB új állásfoglalásáról, amelynek lényege szerint a jövőben kibocsátandó befektetési jegyek túlnyomó részét fél éves visszavásárlási idővel lehet majd csak forgalmazni?

B. M.: Az MNB ajánlás céljával szakmailag egyetértünk. Különösen a korábbi időszakban sok befektető likviditási alapként használta az ingatlanalapot, ami szembe megy az alap kockázati profiljával. Ha a kisbefektető tudatosan kezelte korábban is a befektetéseit, akkor az MNB ajánlás csak annyit jelent számára, hogy a visszaváltás időzítését előre kell tervezni.

P.: Mibe fektet a Takarék Apollo Részvény Alap, amely szintén díjat nyert?

B. M.: Az alap 90 százalékban fejlett piaci részvénybe fektet, ezen a kategórián belül fele-fele arányban USA és Eurózóna részvényeket tart. Az alap aktívan menedzselt, tehát dinamikusan változtatja a részvénykitettségét, és ezen belül alul- vagy felülsúlyozást is képezhet az egyes régiókban. A portfóliókezelő a devizapiacon is aktív pozíciót vállalhat, és fedezheti a részvénybefektetések devizakitettségét.

Az Alap szektorális részvénykitettséget is vállalhat. Kiváló időzítéssel longoltuk 2017-ben az amerikai IT-ralit, és vállaltunk Nasdaq-kitettséget. Olyan egyedi részvénypozíciókkal is sikerült többlethozamot elérni, mint például a Citigroup, a JPMorgan, a Walt Disney vagy az Adidas, többek között.

P.: Túlértékeltek az amerikai, nyugat-európai, globális részvények? Érdemes-e még befektetni?

B. M.: Felerősödtek a geopolitikai kockázatok, kiélesedett az amerikai-kínai konfliktus és újabb frontokat nyitott az amerikai politika. A kiszámíthatatlanság, a kézivezérelt amerikai külpolitika, a protekcionista törekvések indokolttá teszik az óvatosságot. Bár a világgazdaság egy kései növekedési fázisában van, a májusi korrekciót követően sokat javuló értékeltségek, és nem utolsó sorban a támogató jegybanki politika jó beszállási pontok kialakuláshoz vezethetnek.

P.: Ezt a részvényalapot kinek, mennyi időre ajánlják?

B. M.: Az Apollo Részvény Alapot a magasabb kockázatvállalási hajlandósággal rendelkező ügyfeleknek ajánljuk, akik a fejlett piaci részvények hozamából szeretnének részesedni. Minimum öt éves befektetési időtávra javasolt.

P.: Különböző kötvényalapjaik is nyertek díjakat. Milyen kötvényjellegű befektetésekkel lehet majd a következő pár évben jó hozamot elérni?

B. M.: Az eurózóna kötvényhozamai történelmi mélypontra, illetve annak közélébe csökkentek, és valószínűsíthető, hogy a gyenge konjunktúra miatt az EKB még hosszú ideig nulla közelében tartja a kamatokat. A mennyiségi lazítások, a masszív jegybanki kötvényvásárlások elfedték a kötvénybefektetések valós kockázatosságát. Ezért a vállalati kötvények és fejlett piaci kötvénybefektetések – mint többlethozamot biztosító eszközosztályok - esetén célszerű mérlegelni azok valós kockázatait, és körültekintően szelektálni az egyes eszköztípusok között.

P.: Jön-e újabb krach? Elképzelhető-e, hogy jobb lesz a közeljövőben teljesen kivonulni a részvény– és kötvénypiacról, és betétbe vagy állampapírba, pénzpiaci alapba menekülni?

B. M.: A világgazdasági növekedés lassul, a konjunktúramutatók a kilátások további romlását vetítik előre. A globális gazdasági növekedés egy kései fázisba ért, és a gazdasági-politikai környezet is kevésbé kiszámítható. Egyelőre nem láthatók olyan kockázati faktorok, amelyek egy mélyebb recesszió kialakulását vetítenék előre. Viszont a bizonytalanság, a protekcionizmus, a konfrontatív kereskedelmi politika fokozott éberséget indokolnak. Bíztató, hogy a nagy jegybankok monetáris politikája továbbra is szupportív marad. Indokolt esetben akár ismét a lazítás, kamatvágás vagy a pénznyomtatás eszközéhez nyúlhatnak.

P.: Mik a kisbefektetők leggyakoribb hibái? Hogyan lehet ezeket elkerülni?

B. M.: Tipikus hiba a racionalitás, a tervezettség hiánya. Nem a likviditási helyzetüknek és kockázatvállalási képességeiknek megfelelően választanak befektetési eszközöket, instrumentumokat. Fontos továbbá a megtakarítási célokhoz igazított befektetési idő megalapozott megtervezése.

Egy másik hiba a diverzifikáció hiánya. A befektetők hajlamosak egy, az elmúlt időszakban jól teljesítő eszközbe fektetni tőkéjüket, és nem osztják meg befektetéseiket több eszközosztály és instrumentum között. Gyakori hiba a mohóság: a túlzott kockázatvállalás, túl nagy pozíciók vállalása.

Gyakori még a türelmetlenség, a rossz időzítés. Túl gyakori a rotáció az egyes befektetési eszközök között. Idő előtt profitot realizálnak, vagy kisebb korrekcióknál felszámolják befektetésüket, kivonják tőkéjüket. Végül a múltbeli hozamok gyakran túlreprezentáltak a döntéshozatal során, azaz a kisbefektetők hajlamosak a múltbeli hozamok alapján dönteni.

P.: Mely hálózatokban lehet hozzáférni a befektetési jegyeikhez?

B. M.: A Takarék Bank hálózata mellett bizonyos alapokat a Magyar Posta Zrt. fiókjaiban is meg lehet venni.