MTI Fotó: Mohai Balázs

Jövedelemről van szó, így szja-t fizetünk ingatlaneladás után

Mivel egy ingatlan, illetve vagyoni értékű jog értékesítéséből adott esetben jövedelmünk származhat, így azt, mint jövedelmet a normál, éves adóbevallás keretében a megadott határidőig be kell vallanunk a NAV felé, és meg kell fizetnünk az adó összegét. Fontos: amennyiben az ingatlan eladásából nem keletkezik jövedelmünk, abban az esetben nincs mit bevallanunk az adóhatóságnak.

Jövedelem abban az esetben keletkezik, ha magasabb összegért sikerül eladnunk a lakást, mint amennyiért vásároltuk, és számlákkal igazolt, később részletezett költségeink után még mindig pluszban vagyunk. Ha nem így van, tehát a mondjuk két éve 10,5 millió forintért vásárolt lakásunkat most csak 9,8 millióért tudjuk eladni, akkor számunkra az ingatlaneladás utáni adózás több problémát már nem is jelent, hiszen azt bevallani sem kell.

A vételi és az eladási ár közötti különbözet (ha utóbbi a magasabb összeg) jelenti tehát a jövedelmet, de a helyzet azért nem ennyire egyszerű.

A jövedelem pontos meghatározása

Az ingatlaneladásból származó jövedelmünk megállapítása technikailag úgy néz ki, hogy az értékesítésből származó bevételünket csökkenteni kell a költségeinkkel. A bevétel ingatlan eladásakor az az összeg, amit az értékesítés eredményeként megfizet számunkra a vevő. Akkor is a teljes vételárral kell számolni - mégpedig az értékesítés évére vonatkozóan -, ha azt a vevő több részletben fizeti meg. Ennek oka, hogy a szja-törvény szerint a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja.

Milyen költségek merülhetnek fel?

– Az ingatlan megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő, számlákkal igazolt, egyéb kiadások. Ide tartozik például az illeték összege, az ügyvédi költség, közjegyzői díj és egyéb szakértői díjak.

– Az értéknövelő beruházások számlákkal igazolható összege.

– Az átruházással kapcsolatos igazolt kiadások, többek között az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg.

Olyan kiadást azonban már nem vonhatunk le költségként, melyeket a magánszemély az önálló tevékenységéből származó bevételével szemben elszámolt vagy elszámol költségként. És nem véletlenül hangsúlyozzuk minden mondatban, hogy csak a számlákkal, okiratokkal igazolható költségeket számolhatunk el!

Mennyi adót fizetünk az eladásból származó jövedelmünk után?

2008. január 1-jétől már nem létezik az ún. beszámítási kedvezmény. Ennek ellenére még mindig nagyon sokan azt hiszik, hogy csak akkor mentesülnek az adófizetés kötelezettsége alól, ha ingatlaneladás után másik lakást vesznek, és az eladási árat teljes egészében beforgatják az új lakás vételárába. Ez a törvény már sok-sok évvel ezelőtt megváltozott, és másik lakás vásárlása egy éven belül csak az illeték szempontjából lehet fontos a cserepótló vétel kedvezménye miatt.

Jelenleg az adófizetés nem egy másik lakás megvásárlásának függvénye, hanem azt az adott lakás megszerzésének időpontja határozza meg. Alapesetben az adó mértéke 16 százalék, a számított jövedelem azonban minden évvel csökken bizonyos mértékben. Ha az eladástól számítva hat évvel korábban vettük az eladott ingatlant, akkor már nem is kell utána szja-t fizetni. Ez így néz ki:

A lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelem a számított összeg

- 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,

- 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,

- 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,

- 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,

- 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további években.

A legegyszerűbb azonban NAV kalkulátorát használni, ez itt érhető el! >>>