Új felfedezés: Budapesten kívül is van élet a raktárpiacon

A legnagyobb hazai és nemzetközi ingatlan ügynökségeket tömörítő Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) által vizsgált ipari ingatlanok Budapesten és Pest megyében találhatók, 1995 után, bérbeadás céljából épültek. Hasznos területük minimum 2.000 négyzetméter a városi logisztika és 5.000 négyzetméter a logisztikai parkok esetében. A tulajdonos által használt területek nem tartoznak a vizsgált ipari ingatlanállományba.

Raktárból nem lesz hiány, raktárosokból viszont lehet (fotó: Prologis)

A BIEF most viszont azt közölte, hogy megkezdte és a továbbiakban folytatja a fővároson kívüli spekulatív ingatlanállomány felmérését, hogy a jövőben megbízható adatokat tudjon publikálni a teljes hazai állományról is. Jelenleg 106 épületet azonosítottak, ami 1.191.340 négyzetmétert tesz ki. Ebből 73.880 négyzetméter áll üresen, 6,2 százalékos üresedési rátát eredményezve.

Egyelőre tehát ennyit közöltek, de tudnivaló, hogy akár két-háromszor ennyi is lehet a teljes nem budapesti vagy agglomerációs állomány. A megyeszékhelyeken még mindig számtalan olyan kihasználatlan csarnok, raktár, lerobbant üzemi épület vagy elhanyagolt terület található, amit - eltérő mértékű ráfordítással - hasznosítani lehetne. 

Az érintett, akár több millió négyzetméternyi ingatlan nagyobb része magántulajdonban van, kisebb része önkormányzatoké. Utóbbiak többségének biztosan nincs most arra pénze, hogy ezeket fejlessze, majd bérbe adja. Eddig inkább az ipari parkjaikra összpontosítottak, oda betelepítve egy-egy nagyobb, általában külföldi gyártó céget szép bevételt érhettek el. A kormány külön programban is támogatta ilyen parkok létesítését.

Amíg nem lesz még pontosabb kép az igénybe vehető ipari ingatlanokról, addig a kereslet zömét adó gyártó, logisztikai és kereskedelmi cégek kénytelenek beérni a meglévő állománnyal, ami egyébként szépen hízik. A BIEF a napokban tette közzé az idei harmadik negyedévre vonatkozó budapesti és fővároskörnyéki adatokat.

Nos, 2021 harmadik negyedévében két épülettel, összesen 14.210 négyzetméterrel bővült a budapesti és a Budapest környéki agglomeráció spekulatív állománya. Fóton átadták az East Gate Business Parkot és Dunakeszin a Login Business Parkot. Ezzel a negyedév végén az összes modern ipari/logisztikai bérterület 2.567.510 négyzetméterre nőtt. 

Biatorbágyon bérel raktárt a Teqball

A hazai gyökerekkel rendelkező Teqball Kft. 10 000 négyzetméteres bérleti szerződést írt alá a Biatorbágyon található CTPark Budapest West ipari parkban. A beruházás által a kft. gyártási folyamatai mostantól egy helyszínen zajlanak. A bérlő cég fő termékét, a Teq asztalt Borsányi Gábor, Gattyán György és Huszár Viktor fejlesztette. A 202 ezer négyzetméteres CTPark Budapest West ingatlan az M1-es autópálya mellett, az M0-s körgyűrű közelében, Budapest belvárosától 19 kilométerre található. Logisztikai szempontból ideális helyszín a Magyarországon és a közép-kelet-európai régióban üzleti tevékenységet folytató vállalkozások számára.

A nemzetközi hátterű, ipari ingatlanok fejlesztésével foglalkozó CTP vállalat a Biatorbágyon átadott legújabb fejlesztésével 664 ezer négyzetméter bruttó kiadható területre növelte itteni portfólióját, amellyel piacvezető pozíciót szerzett Magyarországon a logisztikai ingatlanok piacán. A cég ipari parkjaiban jelenleg 235 000 négyzetméternyi új épület munkálatai előrehaladott állapotban vannak, további 322 ezer négyzetméternyi új épület kivitelezési munkálatai kezdődnek meg a közeljövőben.

A Futureal csoporthoz tartozó HelloParks 400.000 négyzetméteres logisztikai parkot fejleszt Budapest nyugati vonzáskörzetében, Pátyon. Ezzel a főváros környékére tervezett fejlesztéseinek teljes bérbeadható területe eléri a 900 ezer négyzetmétert. A cég jól halad a fóti és a maglódi raktárbázis fejlesztésével is.  

A fenti grafikon arányai idén sem változtak jelentősen. Továbbra is a logisztikai szolgáltatók a legnagyobb bérlők, ami azzal magyarázható, hogy száguld az elektronikus kereskedelem és egyre nagyobb raktárakra van szüksége a cégeknek. Pár napja a MediaMarkt jelentette be például, hogy a Black Fridayra készülve 70 százalékkal bővítette szezonális raktárterületét.

A harmadik negyedévben a fővárosi és a környéki piacon a teljes bérlői kereslet 143.530 négyzetmétert tett ki, ez 19 százalékos csökkenés az előző év azonos időszakában regisztrált volumenhez képest. A szerződéshosszabbítások nélküli kereslet 65.690 négyzetméter volt, ez 47 százalékkal alacsonyabb érték az előző év azonos időszakában regisztrálthoz képest. A keresletben a hosszabbítások vitték a prímet csaknem 54 százalékos részaránnyal. Az előbérlet 26 százalékos volt, míg az új szerződések aránya 17 százalék. A teljes negyedéves kereslet fennmaradó 3 százalékát a bővülések adták. 

Közepesen erősnek mondható a szerződések száma, 2021 harmadik negyedévében összesen 23 bérleti megállapodás volt 6.240 négyzetméteres átlagos tranzakciómérettel. A tranzakciók közül öt mérete meghaladta a 10 ezer négyzetmétert. A szerződések túlnyomó része továbbra is ’big-box’ logisztikai parkokban köttetett, míg a városi-logisztikai állomány csupán két megállapodást regisztrált. A negyedév legnagyobb ügyletei hosszabbítások voltak: egy a 27.820 négyzetméter nagyságú a Prologis Park Budaörs épületében, illetve a GLP Üllő Logisztikai Központ épületében. 17.030 négyzetméteren.

Az egyik legfontosabb fokmérő ezen a piacon is az, hogy mekkora az üres területek aránya. Az ipari és logisztikai cégek továbbra is nagy lendületben vannak, így a kihasználtság megint nőtt az előző negyedévhez képest, most 0,5 százalékkal és elérte a 96,5 százalékot. A most befejeződött negyedév végén összesen 89.710 négyzetméter ipari-logisztikai terület állt üresen, és három épületben volt elérhető 5.000 négyzetméternél nagyobb szabad terület. A nettó felszívás 36.220 négyzetmétert tett ki.