Hihetetlen, de igaz: új irodaházat avattak Pesten

Rég nem látott esemény volt csütörtökön Budapesten: átadtak egy irodaházat a Váci úti irodafolyosón. A Pillar névre keresztelt 29 ezer négyzetméteres épületet már jó előre kibérelte az ExxonMobil. Az avató azért hírértékű, mert a piac kezdte beárazni, hogy erősen befékeztek az ingatlanfejlesztők a járvány, a home office és a gazdaság érezhető lassulása miatt. 

Tavaly egyébként alig 45 ezer négyzetméternyi irodát adtak át Budpesten, ami példátlanul alacsony az elmúlt két évtizedben. Rengeteg beruházás leállt vagy a halasztását jelentették be. Néhány projektnél nem érték el a tervezett és a bankok által a hitelezés miatt előírt előbérleti arányt, ez megnehezítette a finanszírozást.

Gulyás Ede, a most elkészült Pillar irodaházat fejlesztő GTC Magyarország országigazgatója azt mondta lapunknak, hogy nem állnak le és újabb irodaházakat készítenek elő: a Center Point 3-at és a Twin névre hallgatót, mindkettő az Árpád híd pesti lábánál, nem messze a Göncz Árpád városközponttól fog felépülni. Ezen kívül a Váci út külső szakaszán is lesz egy nagyobb beruházásuk, ott egy vegyes funkciójú fejlesztés lehetőségeit vizsgálják: ebben a projektben iroda és lakás is elképzelhető. Leginkább azért vették bele a lakást, mert csak irodát építeni túlzottan kockázatos lett volna – fejtette ki lapunknak. 

Az idei irodapiaci fejleményekre és a helyzetértékelésre voltunk kíváncsiak, amikor több tanácsadót kérdeztünk a mostani átadás apropóján.

„Nem kell aggódni, de csodákat se várjunk 2022-től”

– mondta Kalaus Valter, a nemzetközi Newmark ingatlan tanácsadó cég magyarországi partnerének, a Newmark VLK Hungary Kft-nek az ügyvezetője, aki a minap az Amcham tagvállalatai előtt tartott előadására utalva osztotta meg szakmai álláspontját.

Emlékeztetett, hogy az irodapiac kihasználatlansági mutatója tavaly év végén 9, 2 százalékon állt, az 0,1 százalékpontos éves növekedés volt. Szerinte további emelkedés várható 2023 év végéig, úgy vélte, hogy a romló helyzet miatt körülbelül 11-12 százalékra megy fel az a mutató. Ráadásul számolni kell egy körülbelül 2 százalékos rejtett kihasználatlansággal is, hiszen elég sok lett és lesz az albérletbe adott terület. Megjegyezte azonban, hogy miközben az ESG szempontok még inkább előtérbe fognak kerülni, a budapesti piac továbbra is igen árérzékeny.

P. Kovács Anikó, a CBRE globális ingatlan tanácsadó cég budapesti részlegének az irodákkal foglalkozó igazgatója – bár ő is többször használta a „lehetséges”, és „nem biztos” kifejezéseket -  azt mondta: idén mintegy 330 ezer négyzetméternyi irodát fognak átadni a fővárosban, de előreláthatólag ennek csupán 40 százaléka lesz leköthető, mert a többit már előre kibérelték. Ő is azt tapasztalja, hogy a fejlesztők rendkívül óvatosak, hiszen tovább szárnyalnak az építési költségek és a cégek egy része még mindig nem tudta igazán eldönteni, hogy milyen működési modellt folytasson, azaz például mekkora legyen az irodaigény a megnövekedett home office miatt.

A CBRE szakértője azt is kiemelte, hogy az elmúlt 10 év során a kifejezetten egy bérlő igényeire szabott irodaház beruházások (úgynevezett BTS-projektek) volumene csak a bérleti forgalom egyharmadát tette ki a 10 ezer négyzetméternél nagyobb tranzakciókat vizsgálva, ezek többsége egyébként Budapest déli alpiacain valósult meg. A most átadott Pillar is BTS-projekt volt. 

Itt érdemes felidézni az Urbanite nevű friss tanulmányt, amelyben azt elemezték, hogy melyik európai nagyváros tud dinamikusan fejlődni és növelni vonzerejét az irodapiacon. Budapest az első ötben szerepelt, például itt a legjobbak az irodaalapú foglalkoztatás következő 10 évre vonatkozó kilátásai, miközben a legalacsonyabb az egy alkalmazottra jutó modern irodaállomány.

Minden szakember megerősítette: abban nincs változás, hogy a bérlő vállalkozások vezetőinek még többet kell tenniük a jó munkaerő megtartásáért, illetve megszerzésért és a változatosan kialakított iroda ehhez az egyik legfontosabb eszköz. Többen is azt mondták, hogy növekedhet a közösségi irodák népszerűsége, ezen kívül egyes irodaházakban egy fedél alatt lesznek a hagyományos egyterű irodák és külön szinten a közösségi vagy óradíjas irodák.