2021 legjobb híre Budapestről: már majdnem minden második iroda zöld

Az év vége hozta a legjobb hírt, méghozzá az egyik legnagyobb itt működő nemzetközi ügynökség, a CBRE jóvoltából. Kutattak – rendszeresen teszik ezt – és vizsgálódásukból kiderült, hogy folyamatosan növekszik a zöld minősítéssel rendelkező épületek aránya és az irodák kihasználtsága is a kontinentális európai irodapiacon.

A világ legnagyobb kereskedelmi ingatlan- és befektetési vállalata által elemzett összes kontinentális európai városban a zöld minősítésű épületek alacsonyabb üresedési rátával és gyorsabb bérbeadási sebességgel rendelkeztek, mint a kontinens egész piacának átlaga. Európai viszonylatban Budapest élen jár nem csak a zöld minősítések arányát tekintve, de a kettős minősítéssel rendelkező épületek számában és az üresedési ráták ranglistáján is az élbolyba tartozik.  

Budapesten a teljes (3 956 000 négyzetméter területű) irodaállomány zöld minősítéseinek aránya öt év alatt 32 százalékról 43 százalékra nőtt. Az épületek 79 százaléka BREEAM, 35 százalékuk pedig LEED minősítésű, ennek megfelelően bizonyos épületek két minősítést is birtokolnak. A szintén népszerű WELL minősítés aránya európai viszonylatban még viszonylag alacsonynak mondható, a hazai ingatlanállomány 3,5 százaléka rendelkezik ezzel a minősítéssel. Az európai tendenciáknak megfelelően a budapesti minősített irodák üresedési aránya is alacsonyabb a teljes piaci üresedési rátához viszonyítva. 

A zöld minősítés kapcsán az irodák árazásában is meghatározó különbség figyelhető meg. Budapest legnagyobb irodai alpiacán, a modern irodai állomány negyedének otthont adó Váci úti irodafolyosón a zöld minősítés 8,5 százalékkal növeli meg az irodák bérleti díját: a jelenleg elérhető A kategóriás irodák kínálati ára átlagosan 14,9 euro/négyzetméter, míg zöld minősített állományban ugyanez az értek 15,5 euro/négyzetméter. 

A bérbeadási trendeket egyre inkább befolyásolják a fenntarthatósági törekvések. Az erős környezeti teljesítménnyel rendelkező épületek is általában újabb, korszerű eszközök, így nehéz pontosan meghatározni a fenntarthatósági tanúsítványnak tulajdonított bérleti díj mértékét. A szén-dioxid-kibocsátás csökkentésére vonatkozó kötelezettségvállalások világszerte növekednek, így arra számítunk, hogy a fenntartható épületek iránti kereslet tovább fog gyorsulni.

Hiába azonban a zöld minősítések egyre nagyobb száma, végső soron ha üresek az irodák, akkor lehetnek bármilyen zöldek, bukni fog a tulajdonos és az üzemeltető is. Márpedig a járvány teljesen felforgatta az irodahasználatot itthon is. Óriási fejtörést okozott a bérlő cégeknek és az üzemeltetőknek is.

„A különféle digitális eszközök, munkaszervezési módszerek, a felhő, az adatközpontok használata, az érintésmentes technológiák, az okos épületek csak az egyik oldal, ami kétség kívül meggyorsít folyamatokat, egyszerűbbé teszi egy cég működését vagy egy épület üzemeltetését. Ám egyúttal személytelenné is tesz minket. A társas kapcsolatok felértékelődtek, akárcsak az irodában eltöltött idő. Ezért szükséges, hogy az új környezet és céges működés segítségével boldogabbak legyenek a dolgozók, ez egyúttal a cég hatékonyságára is jótékony hatással lesz” – vélte Kalaus Valter, a VLK Cresa tanácsadó cég az ügyvezetője. 

Az irodaházak Magyarországon is egyre komplexebb kínálatot adnak, nem csupán irodateret, hanem jó éttermet, kávézót, szupermarketet, ruhatisztítót, bankfiókot és más szolgáltatókat is, köztük fitnesz termeket. De ezen túl az is lényeges bérlői szempont lesz a jövőben, hogy a bérbeadók mennyire kezelik rugalmasan a lefoglalt irodaterületeket, például lehet-e a tárgyalók számát és méretét igénytől függően változtatni, és milyen időintervallumra lesznek érvényesek az aláírt bérleti szerződések. A korábban megszokott 5 éves időtartamok már most sem mindenhatóak, megjelentek a 3+2 vagy a csak hároméves megállapodások is. 

A nagy zöldülés mellett az irodapiac egyes részterületei is kiemelkedő hangsúlyt kaptak a járvány alatt. Európában és az Egyesült Államokban látványosan növekszik az adatközpontokra, szerverparkokra és speciális irodaházakra, csarnokokra vonatkozó igény, ami aztán a keresletben is megmutatkozik. Történik ez annak ellenére, hogy az IT szakemberek és az ingatlanpiaci szakértők is tudják: rendkívül tőkeigényes beruházásról van szó, és ráadásul 8-10 éves megtérüléssel kell számolni.

Európában a főbb szerverpark nagyhatalmak (Frankfurt, London, Amszterdam, Párizs) mellett más nyugat-európai és közép-európai nagyvárosok is dinamikusan növelik a felkínált ingatlanok összterületét, mindegyik városban megtelepedtek a globális IT-óriások és új adatközpontok építését tervezik. Budapest ebből a szempontból a régió középmezőnyében van.