6p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Kuncsorognak a jó telkekért a raktárakat fejlesztő amerikai cégek. Ha nincs ilyen, akkor lebontatnak rosszul menő irodaházakat, azokra mostanában egyre kisebb a kereslet. De mi van nálunk?

Boston elég nagy ahhoz, hogy fejlett üzleti célú ingatlanpiaca legyen. Ott is rengeteg irodaház és földszintes üzletközpont épült, de raktárból hiány van. A járvány nyomán nagyon felfutott az elektronikus kereskedelem, s ennek a raktárigénye óriásira nőtt. Mivel ez a trend minden bizonnyal folytatódik a következő években, az ipari ingatlanok, köztük a raktárak és logisztikai központok fejlesztői szinte minden pénzt megadnának egy jó telekért. Vagy egy romos házért, netán irodaházért.

Az Amazon új elosztóközpontjának építkezése Bostonban (fotó:bisnow.com)
Az Amazon új elosztóközpontjának építkezése Bostonban (fotó:bisnow.com)

Épp az utóbbiak kerültek reflektorfénybe az elmúlt hetekben. A nagyváros külső övezeteiben az egyre rosszabbul teljesítő irodaházak váltak a fejlesztők célpontjává. A kinézett irodaházak közül már többnél is megjelentek az ismert hatalmas romboló golyók, amikkel viszonylag rövid idő alatt vízszintesbe lehet helyezni egy ilyen felépítményt. Ezeken kívül továbbiak is veszélyben vannak, az eltüntetésükről szóló szerződéseket és más tranzakciókat már előkészítették.

A gyilkos home office
Természetesen az irodaházak rossz mutatóinak egyik fő oka a járvány, és annak legfontosabb következménye, a home office térnyerése. A fejlett nyugati országokban az a gyakorlat alakult ki mostanra, hogy az irodisták legfeljebb heti három-négy napot töltenek benn az irodában és inkább otthonról vagy máshonnan dolgoznak. Nálunk is hasonló a helyzet, de vannak cégek, amelyek visszaadtak területet a bérbeadónak, és olyanok is, amelyek még növelték is irodai területigényüket, hogy lazábban tudják leültetni a munkatársakat, megfelelve a járványügyi előírásoknak.

A bisnow.com üzleti hírportál hétvégi beszámolója szerint Bostonban több külvárosi irodaháznál a 12-14 százalékos kihasználatlanság felugrott 18-19 százalékra. Ez már a veszélyzóna, ha tartósan itt marad, akkor a bérbeadó valószinűleg nem képes nyereségesen üzemeltetni az ingatlant, ugyanis nem csupán kisebb a bevétele, hanem többnyire a projekthitelt is fizetni kell közben. 

Bostonban az Amazon csomagküldő óriás cég számára építettek elosztó központot egy gyatrán teljesítő irodaház helyére. Júliusban adták át a 14 ezer négyzetméteres ingatlant, egyszerre 450 közepes és kisebb teherautót tud kezelni. Több tucatnyian dolgoznak ott, így az irodaházat üzemeltetők közül több embert is át tudtak venni. A bontás egyébként nem olcsó, de mivel a helyére emelt ingatlant hosszú időre, az átlagnál magasabb áron tudják bérbe adni, megéri az új tulajdonosnak. 

Bostonban és közvetlen agglomerációjában mintegy 350 ezer négyzetméternyi raktárra lenne igény, ennyiről szólnak a közvetítői hírösszefoglalók. A CBRE nemzetközi ingatlantanácsadó szerint a kihasználtság 97,5 százalékos, vagyis csurig vannak a raktárak és elosztó központok a 26 millió négyzetméteres állományban. A hatalmas kereslet miatt az utóbbi 12 hónapban 14,8 százalékkal nőttek a bérleti díjak, a legújabb szerződéseket az új raktárak területeire kötik.

Bostonban és Massachusetts állam egészében egyébként kifejezetten nehéz építési engedélyhez jutni a már beéptett területeken. Ezért a fejlesztők zöldmezős beruházásokban látják a kiutat. A CBRE helyi vezetője úgy látja, hogy egyre inkább a szomszédos államokban (Rhode Island és New Hampshire) kell telket keresniük. 

De nem csupán az irodaházakat bontják le. Kiderült, hogy a Pugh Management nevű cég egyszerre három hotelt, éttermeket, elhagyott autószalont is a földdel egyenlővé akar tenni mintegy kilenc mérföldre Bostontól. Helyükön egy 9,5 ezer négyzetméteres elosztó központ lesz, a tervet már jóváhagyta a helyileg illetékes építési hatóság. Egy érintett ingatlanos így kesergett ezekkel a folyamatokkal kapcsolatban:

"A most eltűnő külvárosi irodaházak, üzletközpontok, autószalonok annak idején ipari ingatlanok lebontása után épültek. Most viszont fordult a kocka, hiába, ilyen az élet."   

A bisnow.com úgy tudja, hogy hasonló projektek zajlanak már Chicagoban, New Yerseyben és Dél-Kaliforniában is. A sor pedig bizonyosan folytatódni fog más észak-amerikai városokkal is.

Mi a helyzet nálunk, mikor jönnek a buldózerek az irodaházaknál?

Egyelőre nincs ilyen veszély, de egyes irodaházak, főleg azok, amelyekre legalább 10-15 éve nem költött a tulajdonos, s így nagyon elavultak akár megsemmisülhetnek. Nagyobb a valószínűsége annak, hogy funkcióváltáson eshetnek át. Lehet belőlük apartmanház, hotel vagy kisebb elosztó központ, főleg, ha nincs bennük sok kis terület.

Jöjjön egy példa a funkcióváltásra itthon: a WING a közelmúltban adta át a Baross téren legújabb economy hoteljét az egykori Angyal irodaház teljes átalakításával. Az 1975-ben épült épületet több mint 25 hónapig tartó bontási, majd átépítési munkálatok során alakította át a fejlesztő szállodává. 

Kisebb, független hotelüzemeltetőknél - jobbára átmeneti megoldásként - előfordulhat pont a fordítottja, vagyis az, hogy egy komplett szintet szolgáltatott irodákkal töltenek meg. Kisebb cégeknek ez megfelelő lehet irodának, ráadásul a hotelen belüli szolgáltatásokat (étterem, fitness központ, üzletek, parkoló, business center) is igénybe vehetik, akárcsak az irodaházakban. Az üzemeltetőnek is jó ez a megoldás, mert a durván visszaeső forgalom után így bevételhez jut. Nyilván ez nem lesz tömeges, a jó helyen lévő, nagy nemzetközi márkáknál nem valószínű ez a megoldás.

Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője lapunknak azt mondta: a magyar piacot nem lehet összehasonlítani az amerikaival, ugyanakkor a piaci folyamatokhoz való alkalmazkodást nem lehet elkerülni. Úgy véli, hogy a rossz helyen lévő és elavult, rosszul üzemeltetett irodaházak és kisebb, lokális bevásárlóközpontok vagy eltűnhetnek vagy új funkcióval nyílhatnak meg egy óriási átalakítás után. "Az A kategóriás irodaházaknál jóval kisebb bérleti díj sem vonzó egy cégnek, ha nincsenek vagy rossz minőségűek az irodaház szolgáltatásai. A kiemelt lokációban lévő, sok nemzetközi bérlővel működő irodaházak nincsenek veszélyben, az irodai élet, ha átalakul is, de folytatdni fog" - fűzte hozzá.   

Az irodai beruházások látványosan lelassultak nálunk is, mint mindenütt a térségben. A már megkezdett projektek többségét természetesen inkább befejezik, mert drágább lenne csak úgy félbehagyni. Néhány újat indítottak a közelmúltban, de a bizonytalanság még tart, a fejlesztők nehezen tudják eltalálni, hogy mekkora lesz a költözési igény, új nagyobb bérlőkre pedig nem nagyon számíthatnak a közeljövőben.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG