Kész, vége! Bontják az irodaházakat az USA-ban, győzött a raktár

Boston elég nagy ahhoz, hogy fejlett üzleti célú ingatlanpiaca legyen. Ott is rengeteg irodaház és földszintes üzletközpont épült, de raktárból hiány van. A járvány nyomán nagyon felfutott az elektronikus kereskedelem, s ennek a raktárigénye óriásira nőtt. Mivel ez a trend minden bizonnyal folytatódik a következő években, az ipari ingatlanok, köztük a raktárak és logisztikai központok fejlesztői szinte minden pénzt megadnának egy jó telekért. Vagy egy romos házért, netán irodaházért.

Épp az utóbbiak kerültek reflektorfénybe az elmúlt hetekben. A nagyváros külső övezeteiben az egyre rosszabbul teljesítő irodaházak váltak a fejlesztők célpontjává. A kinézett irodaházak közül már többnél is megjelentek az ismert hatalmas romboló golyók, amikkel viszonylag rövid idő alatt vízszintesbe lehet helyezni egy ilyen felépítményt. Ezeken kívül továbbiak is veszélyben vannak, az eltüntetésükről szóló szerződéseket és más tranzakciókat már előkészítették.

A gyilkos home office
Természetesen az irodaházak rossz mutatóinak egyik fő oka a járvány, és annak legfontosabb következménye, a home office térnyerése. A fejlett nyugati országokban az a gyakorlat alakult ki mostanra, hogy az irodisták legfeljebb heti három-négy napot töltenek benn az irodában és inkább otthonról vagy máshonnan dolgoznak. Nálunk is hasonló a helyzet, de vannak cégek, amelyek visszaadtak területet a bérbeadónak, és olyanok is, amelyek még növelték is irodai területigényüket, hogy lazábban tudják leültetni a munkatársakat, megfelelve a járványügyi előírásoknak.

A bisnow.com üzleti hírportál hétvégi beszámolója szerint Bostonban több külvárosi irodaháznál a 12-14 százalékos kihasználatlanság felugrott 18-19 százalékra. Ez már a veszélyzóna, ha tartósan itt marad, akkor a bérbeadó valószinűleg nem képes nyereségesen üzemeltetni az ingatlant, ugyanis nem csupán kisebb a bevétele, hanem többnyire a projekthitelt is fizetni kell közben. 

Bostonban az Amazon csomagküldő óriás cég számára építettek elosztó központot egy gyatrán teljesítő irodaház helyére. Júliusban adták át a 14 ezer négyzetméteres ingatlant, egyszerre 450 közepes és kisebb teherautót tud kezelni. Több tucatnyian dolgoznak ott, így az irodaházat üzemeltetők közül több embert is át tudtak venni. A bontás egyébként nem olcsó, de mivel a helyére emelt ingatlant hosszú időre, az átlagnál magasabb áron tudják bérbe adni, megéri az új tulajdonosnak. 

Bostonban és közvetlen agglomerációjában mintegy 350 ezer négyzetméternyi raktárra lenne igény, ennyiről szólnak a közvetítői hírösszefoglalók. A CBRE nemzetközi ingatlantanácsadó szerint a kihasználtság 97,5 százalékos, vagyis csurig vannak a raktárak és elosztó központok a 26 millió négyzetméteres állományban. A hatalmas kereslet miatt az utóbbi 12 hónapban 14,8 százalékkal nőttek a bérleti díjak, a legújabb szerződéseket az új raktárak területeire kötik.

Bostonban és Massachusetts állam egészében egyébként kifejezetten nehéz építési engedélyhez jutni a már beéptett területeken. Ezért a fejlesztők zöldmezős beruházásokban látják a kiutat. A CBRE helyi vezetője úgy látja, hogy egyre inkább a szomszédos államokban (Rhode Island és New Hampshire) kell telket keresniük. 

De nem csupán az irodaházakat bontják le. Kiderült, hogy a Pugh Management nevű cég egyszerre három hotelt, éttermeket, elhagyott autószalont is a földdel egyenlővé akar tenni mintegy kilenc mérföldre Bostontól. Helyükön egy 9,5 ezer négyzetméteres elosztó központ lesz, a tervet már jóváhagyta a helyileg illetékes építési hatóság. Egy érintett ingatlanos így kesergett ezekkel a folyamatokkal kapcsolatban:

"A most eltűnő külvárosi irodaházak, üzletközpontok, autószalonok annak idején ipari ingatlanok lebontása után épültek. Most viszont fordult a kocka, hiába, ilyen az élet."   

A bisnow.com úgy tudja, hogy hasonló projektek zajlanak már Chicagoban, New Yerseyben és Dél-Kaliforniában is. A sor pedig bizonyosan folytatódni fog más észak-amerikai városokkal is.

Mi a helyzet nálunk, mikor jönnek a buldózerek az irodaházaknál?

Egyelőre nincs ilyen veszély, de egyes irodaházak, főleg azok, amelyekre legalább 10-15 éve nem költött a tulajdonos, s így nagyon elavultak akár megsemmisülhetnek. Nagyobb a valószínűsége annak, hogy funkcióváltáson eshetnek át. Lehet belőlük apartmanház, hotel vagy kisebb elosztó központ, főleg, ha nincs bennük sok kis terület.

Jöjjön egy példa a funkcióváltásra itthon: a WING a közelmúltban adta át a Baross téren legújabb economy hoteljét az egykori Angyal irodaház teljes átalakításával. Az 1975-ben épült épületet több mint 25 hónapig tartó bontási, majd átépítési munkálatok során alakította át a fejlesztő szállodává. 

Kisebb, független hotelüzemeltetőknél - jobbára átmeneti megoldásként - előfordulhat pont a fordítottja, vagyis az, hogy egy komplett szintet szolgáltatott irodákkal töltenek meg. Kisebb cégeknek ez megfelelő lehet irodának, ráadásul a hotelen belüli szolgáltatásokat (étterem, fitness központ, üzletek, parkoló, business center) is igénybe vehetik, akárcsak az irodaházakban. Az üzemeltetőnek is jó ez a megoldás, mert a durván visszaeső forgalom után így bevételhez jut. Nyilván ez nem lesz tömeges, a jó helyen lévő, nagy nemzetközi márkáknál nem valószínű ez a megoldás.

Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője lapunknak azt mondta: a magyar piacot nem lehet összehasonlítani az amerikaival, ugyanakkor a piaci folyamatokhoz való alkalmazkodást nem lehet elkerülni. Úgy véli, hogy a rossz helyen lévő és elavult, rosszul üzemeltetett irodaházak és kisebb, lokális bevásárlóközpontok vagy eltűnhetnek vagy új funkcióval nyílhatnak meg egy óriási átalakítás után. "Az A kategóriás irodaházaknál jóval kisebb bérleti díj sem vonzó egy cégnek, ha nincsenek vagy rossz minőségűek az irodaház szolgáltatásai. A kiemelt lokációban lévő, sok nemzetközi bérlővel működő irodaházak nincsenek veszélyben, az irodai élet, ha átalakul is, de folytatdni fog" - fűzte hozzá.   

Az irodai beruházások látványosan lelassultak nálunk is, mint mindenütt a térségben. A már megkezdett projektek többségét természetesen inkább befejezik, mert drágább lenne csak úgy félbehagyni. Néhány újat indítottak a közelmúltban, de a bizonytalanság még tart, a fejlesztők nehezen tudják eltalálni, hogy mekkora lesz a költözési igény, új nagyobb bérlőkre pedig nem nagyon számíthatnak a közeljövőben.