6p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Kuncsorognak a jó telkekért a raktárakat fejlesztő amerikai cégek. Ha nincs ilyen, akkor lebontatnak rosszul menő irodaházakat, azokra mostanában egyre kisebb a kereslet. De mi van nálunk?

Boston elég nagy ahhoz, hogy fejlett üzleti célú ingatlanpiaca legyen. Ott is rengeteg irodaház és földszintes üzletközpont épült, de raktárból hiány van. A járvány nyomán nagyon felfutott az elektronikus kereskedelem, s ennek a raktárigénye óriásira nőtt. Mivel ez a trend minden bizonnyal folytatódik a következő években, az ipari ingatlanok, köztük a raktárak és logisztikai központok fejlesztői szinte minden pénzt megadnának egy jó telekért. Vagy egy romos házért, netán irodaházért.

Az Amazon új elosztóközpontjának építkezése Bostonban (fotó:bisnow.com)
Az Amazon új elosztóközpontjának építkezése Bostonban (fotó:bisnow.com)

Épp az utóbbiak kerültek reflektorfénybe az elmúlt hetekben. A nagyváros külső övezeteiben az egyre rosszabbul teljesítő irodaházak váltak a fejlesztők célpontjává. A kinézett irodaházak közül már többnél is megjelentek az ismert hatalmas romboló golyók, amikkel viszonylag rövid idő alatt vízszintesbe lehet helyezni egy ilyen felépítményt. Ezeken kívül továbbiak is veszélyben vannak, az eltüntetésükről szóló szerződéseket és más tranzakciókat már előkészítették.

A gyilkos home office
Természetesen az irodaházak rossz mutatóinak egyik fő oka a járvány, és annak legfontosabb következménye, a home office térnyerése. A fejlett nyugati országokban az a gyakorlat alakult ki mostanra, hogy az irodisták legfeljebb heti három-négy napot töltenek benn az irodában és inkább otthonról vagy máshonnan dolgoznak. Nálunk is hasonló a helyzet, de vannak cégek, amelyek visszaadtak területet a bérbeadónak, és olyanok is, amelyek még növelték is irodai területigényüket, hogy lazábban tudják leültetni a munkatársakat, megfelelve a járványügyi előírásoknak.

A bisnow.com üzleti hírportál hétvégi beszámolója szerint Bostonban több külvárosi irodaháznál a 12-14 százalékos kihasználatlanság felugrott 18-19 százalékra. Ez már a veszélyzóna, ha tartósan itt marad, akkor a bérbeadó valószinűleg nem képes nyereségesen üzemeltetni az ingatlant, ugyanis nem csupán kisebb a bevétele, hanem többnyire a projekthitelt is fizetni kell közben. 

Bostonban az Amazon csomagküldő óriás cég számára építettek elosztó központot egy gyatrán teljesítő irodaház helyére. Júliusban adták át a 14 ezer négyzetméteres ingatlant, egyszerre 450 közepes és kisebb teherautót tud kezelni. Több tucatnyian dolgoznak ott, így az irodaházat üzemeltetők közül több embert is át tudtak venni. A bontás egyébként nem olcsó, de mivel a helyére emelt ingatlant hosszú időre, az átlagnál magasabb áron tudják bérbe adni, megéri az új tulajdonosnak. 

Bostonban és közvetlen agglomerációjában mintegy 350 ezer négyzetméternyi raktárra lenne igény, ennyiről szólnak a közvetítői hírösszefoglalók. A CBRE nemzetközi ingatlantanácsadó szerint a kihasználtság 97,5 százalékos, vagyis csurig vannak a raktárak és elosztó központok a 26 millió négyzetméteres állományban. A hatalmas kereslet miatt az utóbbi 12 hónapban 14,8 százalékkal nőttek a bérleti díjak, a legújabb szerződéseket az új raktárak területeire kötik.

Bostonban és Massachusetts állam egészében egyébként kifejezetten nehéz építési engedélyhez jutni a már beéptett területeken. Ezért a fejlesztők zöldmezős beruházásokban látják a kiutat. A CBRE helyi vezetője úgy látja, hogy egyre inkább a szomszédos államokban (Rhode Island és New Hampshire) kell telket keresniük. 

De nem csupán az irodaházakat bontják le. Kiderült, hogy a Pugh Management nevű cég egyszerre három hotelt, éttermeket, elhagyott autószalont is a földdel egyenlővé akar tenni mintegy kilenc mérföldre Bostontól. Helyükön egy 9,5 ezer négyzetméteres elosztó központ lesz, a tervet már jóváhagyta a helyileg illetékes építési hatóság. Egy érintett ingatlanos így kesergett ezekkel a folyamatokkal kapcsolatban:

"A most eltűnő külvárosi irodaházak, üzletközpontok, autószalonok annak idején ipari ingatlanok lebontása után épültek. Most viszont fordult a kocka, hiába, ilyen az élet."   

A bisnow.com úgy tudja, hogy hasonló projektek zajlanak már Chicagoban, New Yerseyben és Dél-Kaliforniában is. A sor pedig bizonyosan folytatódni fog más észak-amerikai városokkal is.

Mi a helyzet nálunk, mikor jönnek a buldózerek az irodaházaknál?

Egyelőre nincs ilyen veszély, de egyes irodaházak, főleg azok, amelyekre legalább 10-15 éve nem költött a tulajdonos, s így nagyon elavultak akár megsemmisülhetnek. Nagyobb a valószínűsége annak, hogy funkcióváltáson eshetnek át. Lehet belőlük apartmanház, hotel vagy kisebb elosztó központ, főleg, ha nincs bennük sok kis terület.

Jöjjön egy példa a funkcióváltásra itthon: a WING a közelmúltban adta át a Baross téren legújabb economy hoteljét az egykori Angyal irodaház teljes átalakításával. Az 1975-ben épült épületet több mint 25 hónapig tartó bontási, majd átépítési munkálatok során alakította át a fejlesztő szállodává. 

Kisebb, független hotelüzemeltetőknél - jobbára átmeneti megoldásként - előfordulhat pont a fordítottja, vagyis az, hogy egy komplett szintet szolgáltatott irodákkal töltenek meg. Kisebb cégeknek ez megfelelő lehet irodának, ráadásul a hotelen belüli szolgáltatásokat (étterem, fitness központ, üzletek, parkoló, business center) is igénybe vehetik, akárcsak az irodaházakban. Az üzemeltetőnek is jó ez a megoldás, mert a durván visszaeső forgalom után így bevételhez jut. Nyilván ez nem lesz tömeges, a jó helyen lévő, nagy nemzetközi márkáknál nem valószínű ez a megoldás.

Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője lapunknak azt mondta: a magyar piacot nem lehet összehasonlítani az amerikaival, ugyanakkor a piaci folyamatokhoz való alkalmazkodást nem lehet elkerülni. Úgy véli, hogy a rossz helyen lévő és elavult, rosszul üzemeltetett irodaházak és kisebb, lokális bevásárlóközpontok vagy eltűnhetnek vagy új funkcióval nyílhatnak meg egy óriási átalakítás után. "Az A kategóriás irodaházaknál jóval kisebb bérleti díj sem vonzó egy cégnek, ha nincsenek vagy rossz minőségűek az irodaház szolgáltatásai. A kiemelt lokációban lévő, sok nemzetközi bérlővel működő irodaházak nincsenek veszélyben, az irodai élet, ha átalakul is, de folytatdni fog" - fűzte hozzá.   

Az irodai beruházások látványosan lelassultak nálunk is, mint mindenütt a térségben. A már megkezdett projektek többségét természetesen inkább befejezik, mert drágább lenne csak úgy félbehagyni. Néhány újat indítottak a közelmúltban, de a bizonytalanság még tart, a fejlesztők nehezen tudják eltalálni, hogy mekkora lesz a költözési igény, új nagyobb bérlőkre pedig nem nagyon számíthatnak a közeljövőben.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Új korszak a lakásépítésben: a 3 százalékos hitel lehetősége az otthonteremtés fordulópontja
PR | 2025. augusztus 4. 11:09
Az elmúlt évek drasztikus áremelkedései, a hitelkamatok bizonytalansága, a forint gyengülése, valamint az építőipar munkaerőhiánya sok család számára halasztott álommá változtatta az otthonteremtést. Most viszont valódi fordulat jött el – az Imperial Holding készen áll! 
Ingatlan Fordulópont a magyar befektetési piacon, túl a mélyponton
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 4. 08:47
Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét.
Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
Ingatlan Egyre több magyar vásárol lakást Spanyolországban
Privátbankár.hu | 2025. július 12. 16:31
Befektetési és letelepedési szándékkal egyaránt sokan nézelődnek a magyarok a külföldi ingatlanpiacokon. Szándékaikat a politikai és gazdasági változások is erősítik. 
Ingatlan A kormány új csodafegyvere felforgatja az ingatlanpiacot?
Privátbankár.hu | 2025. július 10. 19:42
Tavaly tavasz óta tartó csökkenés után fordulatot hozhat a támogatott lakáshitelek piacán az Otthon Start Program.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG