<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
6p

Nyerhet-e az ellenzék a 2022-es választáson, kaphat-e újabb kétharmadot a Fidesz? Ki lehet Orbán Viktor utóda?

Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Giró-Szász András volt kormányszóvivővel, politikai elemzővel - vegyen részt és kérdezzen Ön is!

2021. október 28. 16:00

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Kuncsorognak a jó telkekért a raktárakat fejlesztő amerikai cégek. Ha nincs ilyen, akkor lebontatnak rosszul menő irodaházakat, azokra mostanában egyre kisebb a kereslet. De mi van nálunk?

Boston elég nagy ahhoz, hogy fejlett üzleti célú ingatlanpiaca legyen. Ott is rengeteg irodaház és földszintes üzletközpont épült, de raktárból hiány van. A járvány nyomán nagyon felfutott az elektronikus kereskedelem, s ennek a raktárigénye óriásira nőtt. Mivel ez a trend minden bizonnyal folytatódik a következő években, az ipari ingatlanok, köztük a raktárak és logisztikai központok fejlesztői szinte minden pénzt megadnának egy jó telekért. Vagy egy romos házért, netán irodaházért.

Az Amazon új elosztóközpontjának építkezése Bostonban (fotó:bisnow.com)Az Amazon új elosztóközpontjának építkezése Bostonban (fotó:bisnow.com)

Épp az utóbbiak kerültek reflektorfénybe az elmúlt hetekben. A nagyváros külső övezeteiben az egyre rosszabbul teljesítő irodaházak váltak a fejlesztők célpontjává. A kinézett irodaházak közül már többnél is megjelentek az ismert hatalmas romboló golyók, amikkel viszonylag rövid idő alatt vízszintesbe lehet helyezni egy ilyen felépítményt. Ezeken kívül továbbiak is veszélyben vannak, az eltüntetésükről szóló szerződéseket és más tranzakciókat már előkészítették.

A gyilkos home office
Természetesen az irodaházak rossz mutatóinak egyik fő oka a járvány, és annak legfontosabb következménye, a home office térnyerése. A fejlett nyugati országokban az a gyakorlat alakult ki mostanra, hogy az irodisták legfeljebb heti három-négy napot töltenek benn az irodában és inkább otthonról vagy máshonnan dolgoznak. Nálunk is hasonló a helyzet, de vannak cégek, amelyek visszaadtak területet a bérbeadónak, és olyanok is, amelyek még növelték is irodai területigényüket, hogy lazábban tudják leültetni a munkatársakat, megfelelve a járványügyi előírásoknak.

A bisnow.com üzleti hírportál hétvégi beszámolója szerint Bostonban több külvárosi irodaháznál a 12-14 százalékos kihasználatlanság felugrott 18-19 százalékra. Ez már a veszélyzóna, ha tartósan itt marad, akkor a bérbeadó valószinűleg nem képes nyereségesen üzemeltetni az ingatlant, ugyanis nem csupán kisebb a bevétele, hanem többnyire a projekthitelt is fizetni kell közben. 

Bostonban az Amazon csomagküldő óriás cég számára építettek elosztó központot egy gyatrán teljesítő irodaház helyére. Júliusban adták át a 14 ezer négyzetméteres ingatlant, egyszerre 450 közepes és kisebb teherautót tud kezelni. Több tucatnyian dolgoznak ott, így az irodaházat üzemeltetők közül több embert is át tudtak venni. A bontás egyébként nem olcsó, de mivel a helyére emelt ingatlant hosszú időre, az átlagnál magasabb áron tudják bérbe adni, megéri az új tulajdonosnak. 

Bostonban és közvetlen agglomerációjában mintegy 350 ezer négyzetméternyi raktárra lenne igény, ennyiről szólnak a közvetítői hírösszefoglalók. A CBRE nemzetközi ingatlantanácsadó szerint a kihasználtság 97,5 százalékos, vagyis csurig vannak a raktárak és elosztó központok a 26 millió négyzetméteres állományban. A hatalmas kereslet miatt az utóbbi 12 hónapban 14,8 százalékkal nőttek a bérleti díjak, a legújabb szerződéseket az új raktárak területeire kötik.

Bostonban és Massachusetts állam egészében egyébként kifejezetten nehéz építési engedélyhez jutni a már beéptett területeken. Ezért a fejlesztők zöldmezős beruházásokban látják a kiutat. A CBRE helyi vezetője úgy látja, hogy egyre inkább a szomszédos államokban (Rhode Island és New Hampshire) kell telket keresniük. 

De nem csupán az irodaházakat bontják le. Kiderült, hogy a Pugh Management nevű cég egyszerre három hotelt, éttermeket, elhagyott autószalont is a földdel egyenlővé akar tenni mintegy kilenc mérföldre Bostontól. Helyükön egy 9,5 ezer négyzetméteres elosztó központ lesz, a tervet már jóváhagyta a helyileg illetékes építési hatóság. Egy érintett ingatlanos így kesergett ezekkel a folyamatokkal kapcsolatban:

"A most eltűnő külvárosi irodaházak, üzletközpontok, autószalonok annak idején ipari ingatlanok lebontása után épültek. Most viszont fordult a kocka, hiába, ilyen az élet."   

A bisnow.com úgy tudja, hogy hasonló projektek zajlanak már Chicagoban, New Yerseyben és Dél-Kaliforniában is. A sor pedig bizonyosan folytatódni fog más észak-amerikai városokkal is.

Mi a helyzet nálunk, mikor jönnek a buldózerek az irodaházaknál?

Egyelőre nincs ilyen veszély, de egyes irodaházak, főleg azok, amelyekre legalább 10-15 éve nem költött a tulajdonos, s így nagyon elavultak akár megsemmisülhetnek. Nagyobb a valószínűsége annak, hogy funkcióváltáson eshetnek át. Lehet belőlük apartmanház, hotel vagy kisebb elosztó központ, főleg, ha nincs bennük sok kis terület.

Jöjjön egy példa a funkcióváltásra itthon: a WING a közelmúltban adta át a Baross téren legújabb economy hoteljét az egykori Angyal irodaház teljes átalakításával. Az 1975-ben épült épületet több mint 25 hónapig tartó bontási, majd átépítési munkálatok során alakította át a fejlesztő szállodává. 

Kisebb, független hotelüzemeltetőknél - jobbára átmeneti megoldásként - előfordulhat pont a fordítottja, vagyis az, hogy egy komplett szintet szolgáltatott irodákkal töltenek meg. Kisebb cégeknek ez megfelelő lehet irodának, ráadásul a hotelen belüli szolgáltatásokat (étterem, fitness központ, üzletek, parkoló, business center) is igénybe vehetik, akárcsak az irodaházakban. Az üzemeltetőnek is jó ez a megoldás, mert a durván visszaeső forgalom után így bevételhez jut. Nyilván ez nem lesz tömeges, a jó helyen lévő, nagy nemzetközi márkáknál nem valószínű ez a megoldás.

Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője lapunknak azt mondta: a magyar piacot nem lehet összehasonlítani az amerikaival, ugyanakkor a piaci folyamatokhoz való alkalmazkodást nem lehet elkerülni. Úgy véli, hogy a rossz helyen lévő és elavult, rosszul üzemeltetett irodaházak és kisebb, lokális bevásárlóközpontok vagy eltűnhetnek vagy új funkcióval nyílhatnak meg egy óriási átalakítás után. "Az A kategóriás irodaházaknál jóval kisebb bérleti díj sem vonzó egy cégnek, ha nincsenek vagy rossz minőségűek az irodaház szolgáltatásai. A kiemelt lokációban lévő, sok nemzetközi bérlővel működő irodaházak nincsenek veszélyben, az irodai élet, ha átalakul is, de folytatdni fog" - fűzte hozzá.   

Az irodai beruházások látványosan lelassultak nálunk is, mint mindenütt a térségben. A már megkezdett projektek többségét természetesen inkább befejezik, mert drágább lenne csak úgy félbehagyni. Néhány újat indítottak a közelmúltban, de a bizonytalanság még tart, a fejlesztők nehezen tudják eltalálni, hogy mekkora lesz a költözési igény, új nagyobb bérlőkre pedig nem nagyon számíthatnak a közeljövőben.

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz májusban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Ingatlan Kész, vége! Az újbudai pláza az utolsó mohikán – mondja Radványi Gábor főépítész
Mester Nándor | 2021. október 15. 05:33
Hőtérkép, optikai tuning és mérnöki trükkök – ezek is jellemzik a napokban átadott újbudai plázát. A Futureal főépítészét azonban arról is kérdeztük, hogy kit engedne még be az épületbe a kereskedőkön kívül. Meglepő válaszokat is kaptunk.
Ingatlan Már nem sokáig lesz viszonylag olcsó az agglomerációs családi ház
Privátbankár.hu | 2021. október 11. 17:50
Növekszik a kereslet és ez felhajtja az árakat - mondta munkatársunk a Trend fm hétfői adásában.
Ingatlan Hotel lesz Breuer Marcell világhírű irodaházából és ez csak a kezdet
Mester Nándor | 2021. október 9. 18:11
Felgyorsult az ingatlanok funkcióváltása, mivel az Egyesült Államokban is pang az irodapiac. Iskolákból és raktárakból is rengeteg új otthont alakítanak ki. Nálunk még gyerekcipőben jár ez az átalakítási biznisz, irodaházból viszont már itt is lett egy hotel.
Ingatlan Egyes fővárosi és vidéki körzetekben kiváló befektetés lehet a garázs
Privátbankár.hu | 2021. október 9. 14:45
A szárnyaló benzinárak várhatóan visszafogják az autóforgalmat, sok autónak kell majd biztonságos tárolási lehetőséget keresni. Budapest egyes körzeteiben ma csillagászati árakon lehet garázst venni, de ha valaki jól választ, kellemes hozamot érhet el egy ilyen ingatlan megvételével.
Ingatlan Brutálisan drágul Debrecen, Győr és Fehérvár agglomerációja is
Mester Nándor | 2021. október 6. 18:16
A két évvel ezelőtti árszinthez képest most ősszel már 30-60 százalékkal kell többet fizetni a vezető iparvárosok környékén egy lakásért vagy házért.
Ingatlan Negyedével kerülhet többe az új ház, ha közel nulla energiaigényű
Mester Nándor | 2021. október 4. 05:33
Egyelőre kevesen áldoznak arra, hogy új családi házukban az építés után részben megújuló forrásból fedezzék az energiaellátást. A társasházi beruházásokat indító cégek sem jeleskednek ebben. Nem feltétlenül a legmodernebb műszaki tartalommal dobták piacra a lakásokat és csak mostanában kezdenek megfelelni a szigorodó követelményeknek. A plusz költségeket természetesen igyekeznek beépíteni az árakba.
Ingatlan Nyugaton menő biznisz, nálunk még sehol sincs a befektetők fejében az idősotthon
Mester Nándor | 2021. szeptember 28. 19:16
Az elérhető hozamok terén egyre jobb helyre kerülnek Nyugat-Európában az idősotthonok – derül ki egy friss nemzetközi felmérésből. Jó kiegészítői egy befektetési portfóliónak ezek az ingatlanok. Nálunk alig épülnek ilyenek, a magánbefektetők szerint a biznisz egészségügyi ellátási része a leginkább kockázatos, ezért egyelőre nincs ilyen termék, noha a demográfiai folyamatok és a fizetőképes kereslet megléte akár több tucat ilyen ingatlant is indokolna.
Ingatlan Ki mondta, hogy uszoda nem lehet egy parkolóház tetején?
Privátbankár.hu | 2021. szeptember 26. 14:34
Senki. Pontosabban Amerikában senki. Ezért lesz Miamiban egy ilyen építkezés.
Ingatlan Enyhültek a China Evergrande esetleges csődje miatti félelmek
MTI | 2021. szeptember 23. 19:07
De a hitelezők még nem nyugodtak meg.
Ingatlan Még egy felső kategóriás hotel épül Debrecenben
MTI | 2021. szeptember 23. 17:29
Új, négycsillagos, 101 szobás szálloda épül Debrecen belvárosában nettó 4,83 milliárd forint beruházással. 
Friss
Privátbankár
Mfor
Piac és Profit

Munkatársakat keresünk!

Online lapcsaládunk bővítéséhez újságírókat, szerkesztőket keresünk.

Részletek

hírlevél
depositphotos