6p

Ki a felelős az EU-s rekorder hazai inflációért?
Élesedik a konfliktus a jegybank és a kormány közt: kinek van igaza?

Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Simor Andrással - vegyen részt és kérdezzen Ön is a korábbi jegybankelnöktől!

2023. november 29. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Kuncsorognak a jó telkekért a raktárakat fejlesztő amerikai cégek. Ha nincs ilyen, akkor lebontatnak rosszul menő irodaházakat, azokra mostanában egyre kisebb a kereslet. De mi van nálunk?

Boston elég nagy ahhoz, hogy fejlett üzleti célú ingatlanpiaca legyen. Ott is rengeteg irodaház és földszintes üzletközpont épült, de raktárból hiány van. A járvány nyomán nagyon felfutott az elektronikus kereskedelem, s ennek a raktárigénye óriásira nőtt. Mivel ez a trend minden bizonnyal folytatódik a következő években, az ipari ingatlanok, köztük a raktárak és logisztikai központok fejlesztői szinte minden pénzt megadnának egy jó telekért. Vagy egy romos házért, netán irodaházért.

Az Amazon új elosztóközpontjának építkezése Bostonban (fotó:bisnow.com)
Az Amazon új elosztóközpontjának építkezése Bostonban (fotó:bisnow.com)

Épp az utóbbiak kerültek reflektorfénybe az elmúlt hetekben. A nagyváros külső övezeteiben az egyre rosszabbul teljesítő irodaházak váltak a fejlesztők célpontjává. A kinézett irodaházak közül már többnél is megjelentek az ismert hatalmas romboló golyók, amikkel viszonylag rövid idő alatt vízszintesbe lehet helyezni egy ilyen felépítményt. Ezeken kívül továbbiak is veszélyben vannak, az eltüntetésükről szóló szerződéseket és más tranzakciókat már előkészítették.

A gyilkos home office
Természetesen az irodaházak rossz mutatóinak egyik fő oka a járvány, és annak legfontosabb következménye, a home office térnyerése. A fejlett nyugati országokban az a gyakorlat alakult ki mostanra, hogy az irodisták legfeljebb heti három-négy napot töltenek benn az irodában és inkább otthonról vagy máshonnan dolgoznak. Nálunk is hasonló a helyzet, de vannak cégek, amelyek visszaadtak területet a bérbeadónak, és olyanok is, amelyek még növelték is irodai területigényüket, hogy lazábban tudják leültetni a munkatársakat, megfelelve a járványügyi előírásoknak.

A bisnow.com üzleti hírportál hétvégi beszámolója szerint Bostonban több külvárosi irodaháznál a 12-14 százalékos kihasználatlanság felugrott 18-19 százalékra. Ez már a veszélyzóna, ha tartósan itt marad, akkor a bérbeadó valószinűleg nem képes nyereségesen üzemeltetni az ingatlant, ugyanis nem csupán kisebb a bevétele, hanem többnyire a projekthitelt is fizetni kell közben. 

Bostonban az Amazon csomagküldő óriás cég számára építettek elosztó központot egy gyatrán teljesítő irodaház helyére. Júliusban adták át a 14 ezer négyzetméteres ingatlant, egyszerre 450 közepes és kisebb teherautót tud kezelni. Több tucatnyian dolgoznak ott, így az irodaházat üzemeltetők közül több embert is át tudtak venni. A bontás egyébként nem olcsó, de mivel a helyére emelt ingatlant hosszú időre, az átlagnál magasabb áron tudják bérbe adni, megéri az új tulajdonosnak. 

Bostonban és közvetlen agglomerációjában mintegy 350 ezer négyzetméternyi raktárra lenne igény, ennyiről szólnak a közvetítői hírösszefoglalók. A CBRE nemzetközi ingatlantanácsadó szerint a kihasználtság 97,5 százalékos, vagyis csurig vannak a raktárak és elosztó központok a 26 millió négyzetméteres állományban. A hatalmas kereslet miatt az utóbbi 12 hónapban 14,8 százalékkal nőttek a bérleti díjak, a legújabb szerződéseket az új raktárak területeire kötik.

Bostonban és Massachusetts állam egészében egyébként kifejezetten nehéz építési engedélyhez jutni a már beéptett területeken. Ezért a fejlesztők zöldmezős beruházásokban látják a kiutat. A CBRE helyi vezetője úgy látja, hogy egyre inkább a szomszédos államokban (Rhode Island és New Hampshire) kell telket keresniük. 

De nem csupán az irodaházakat bontják le. Kiderült, hogy a Pugh Management nevű cég egyszerre három hotelt, éttermeket, elhagyott autószalont is a földdel egyenlővé akar tenni mintegy kilenc mérföldre Bostontól. Helyükön egy 9,5 ezer négyzetméteres elosztó központ lesz, a tervet már jóváhagyta a helyileg illetékes építési hatóság. Egy érintett ingatlanos így kesergett ezekkel a folyamatokkal kapcsolatban:

"A most eltűnő külvárosi irodaházak, üzletközpontok, autószalonok annak idején ipari ingatlanok lebontása után épültek. Most viszont fordult a kocka, hiába, ilyen az élet."   

A bisnow.com úgy tudja, hogy hasonló projektek zajlanak már Chicagoban, New Yerseyben és Dél-Kaliforniában is. A sor pedig bizonyosan folytatódni fog más észak-amerikai városokkal is.

Mi a helyzet nálunk, mikor jönnek a buldózerek az irodaházaknál?

Egyelőre nincs ilyen veszély, de egyes irodaházak, főleg azok, amelyekre legalább 10-15 éve nem költött a tulajdonos, s így nagyon elavultak akár megsemmisülhetnek. Nagyobb a valószínűsége annak, hogy funkcióváltáson eshetnek át. Lehet belőlük apartmanház, hotel vagy kisebb elosztó központ, főleg, ha nincs bennük sok kis terület.

Jöjjön egy példa a funkcióváltásra itthon: a WING a közelmúltban adta át a Baross téren legújabb economy hoteljét az egykori Angyal irodaház teljes átalakításával. Az 1975-ben épült épületet több mint 25 hónapig tartó bontási, majd átépítési munkálatok során alakította át a fejlesztő szállodává. 

Kisebb, független hotelüzemeltetőknél - jobbára átmeneti megoldásként - előfordulhat pont a fordítottja, vagyis az, hogy egy komplett szintet szolgáltatott irodákkal töltenek meg. Kisebb cégeknek ez megfelelő lehet irodának, ráadásul a hotelen belüli szolgáltatásokat (étterem, fitness központ, üzletek, parkoló, business center) is igénybe vehetik, akárcsak az irodaházakban. Az üzemeltetőnek is jó ez a megoldás, mert a durván visszaeső forgalom után így bevételhez jut. Nyilván ez nem lesz tömeges, a jó helyen lévő, nagy nemzetközi márkáknál nem valószínű ez a megoldás.

Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője lapunknak azt mondta: a magyar piacot nem lehet összehasonlítani az amerikaival, ugyanakkor a piaci folyamatokhoz való alkalmazkodást nem lehet elkerülni. Úgy véli, hogy a rossz helyen lévő és elavult, rosszul üzemeltetett irodaházak és kisebb, lokális bevásárlóközpontok vagy eltűnhetnek vagy új funkcióval nyílhatnak meg egy óriási átalakítás után. "Az A kategóriás irodaházaknál jóval kisebb bérleti díj sem vonzó egy cégnek, ha nincsenek vagy rossz minőségűek az irodaház szolgáltatásai. A kiemelt lokációban lévő, sok nemzetközi bérlővel működő irodaházak nincsenek veszélyben, az irodai élet, ha átalakul is, de folytatdni fog" - fűzte hozzá.   

Az irodai beruházások látványosan lelassultak nálunk is, mint mindenütt a térségben. A már megkezdett projektek többségét természetesen inkább befejezik, mert drágább lenne csak úgy félbehagyni. Néhány újat indítottak a közelmúltban, de a bizonytalanság még tart, a fejlesztők nehezen tudják eltalálni, hogy mekkora lesz a költözési igény, új nagyobb bérlőkre pedig nem nagyon számíthatnak a közeljövőben.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Itt vannak a CSOK Plusz részletszabályai
Privátbankár.hu | 2023. november 24. 09:07
Az új lakástámogatási programban a kamat nem fix 3, hanem maximum 3 százalék lesz, a támogatott hitel indulóköltségeit is 300 ezer forintban maximálnák. A meglévő ingatlant a továbbköltözőknek nem kell eladni, de a következő otthonuk értéke magasabb kell, hogy legyen a jelenleginél. A korábbi CSOK igénylők is élhetnek a lehetőségéggel, ha a korábban igényelt kamattámogatott hitelt és a vállalt, de még meg nem született gyermekre jutó CSOK-ot visszafizették.
Ingatlan Tényleg jön a fordulat jövőre a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2023. november 23. 13:51
Átfogó elemzést közölt az MBH Bank Elemzési Centruma a hazai ingatlanpiacról, amely a hazai ingatlanpiac szinte teljes vertikumát lefedő, átfogó összegzése.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Befektetővonzó belvárosi lakások Budapesten
Mester Nándor | 2023. november 22. 19:19
Jól jött az árkorrekció a budapesti forgalomnak, de az egyes kerületekben nagyon eltérő értékek jellemzőek. A belvárosi kerületek túlnyomó részében enyhébb volt az árcsökkenés, mint például a külső pestiekben, illetve az egyik külső budai övezetben. A belvárosba visszatértek a befektetők, akik növekvő kínálatból válogathatnak, de akármit ők sem vesznek meg, előnyben vannak a felújított, berendezett, alacsony üzemeltetési költségű társasházi lakások – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Alig költöttek idén üzleti ingatlanokra a befektetők
Privátbankár.hu | 2023. november 20. 15:05
Sovány vigasz, hogy Nyugat-Európában és Lengyelországban is nagyobb visszaesés volt.
Ingatlan Lenyomná az olcsó szállások piacát az EU
Privátbankár.hu | 2023. november 16. 15:45
A megregulázott Booking vagy az Airbnb által így fenntartható lehetne a városok élhetősége, mivel már nagyon elfajult a helyzet.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Elérték az eget, de visszafordultak a lakásárak Veszprémben
Mester Nándor | 2023. november 15. 19:03
A királynék városa sem volt kivétel, ott is jelentősen nőttek a lakásárak 2018 és 2022 között. Mondhatni, elérték az eget. Talán ezt jelzi, hogy idén már nem emelkedtek tovább, sőt, inkább stagnáltak vagy nagyon enyhén csökkentek is. Hosszabb távon feltétlenül értéknövelő az időközben befejezett több infrastrukturális beruházás, de a lakásállomány megújulása Veszprémben is nagyon lelassult és nagyobb tempóra legkorábban a jövő év második felétől lehet számítani - derül ki ingatlanpiaci sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Az FBI nemsokára „felrobbanthat” egy egész negyedet
Mester Nándor | 2023. november 12. 18:25
Elkopott a mostani központja, újat építenek a világ legnagyobb nyomozószervezetének. Ám a vezetői és Virginia állam egyes politikusai szeretnék felülvizsgáltatni ezt a kormányzati döntést. A kiválasztott Maryland állam irányítói viszont örülnek, szerintük robbanásszerű fejlődést hozhat az óriásberuházás, további cégek és szolgáltatások fognak odatelepülni, egy egész negyed teljesen megújulhat. 
Ingatlan Kimaxolt CSOK Plusz-szal nagyobb új lakást vehetünk, főleg vidéken
Privátbankár.hu | 2023. november 12. 09:52
Budapesten viszont nem nézelődhetünk a legjobb helyeken, mert ott nem elég a 70-80 millió forint. Egyes vidéki városokban sikerrel járhatunk és még közepes házakra is futhatja. 
Ingatlan 3 ezer lakás épül jelenleg a Balaton partján
Privátbankár.hu | 2023. november 9. 15:23
Siófok az új építésű lakást vásárlók kedvence a Balaton-parton, derült ki az Otthon Centrum felméréséből: az árak jellemzően a fővárosit idézik, de a legdrágább tóparti projektben már 3.1 millió forintot kérnek egy négyzetméterért.
Ingatlan Jó hír érkezett a budapesti ingatlankeresőknek
Privátbankár.hu | 2023. november 9. 14:45
Bár országos szinten alig változott az eladásra kínált használt és új lakások ára októberben az egy évvel korábbihoz képest, Budapesten és a nyugat-dunántúli régióban jelentősebb módosulás volt - derül ki az ingatlan.com októberi lakásárindexéből, ami hosszú és rövid távon is bemutatja az eladó lakóingatlanok árának változását országos és regionális szinten.
Privátbankár
Mfor
Piac és Profit

Professzionális online sales és marketing vezetőt keresünk!

Részletek

hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG