7p

Takarék Index: országosan 4-6 százalékos növekedés várható a lakóingatlanok árában.

Az eladó lakások számának bővülésére és gyengébb keresletre számítanak a Magyar Bankholdinghoz tartozó Takarék Jelzálogbank szakértői 2023 első felében. Az árak minden bizonnyal stagnálni fognak, egyes szegmensekben akár visszaesés is elképzelhető. A dinamikus növekedés várhatóan az év második felében sem tér vissza, így 2023 egészére összeségében nominálisan enyhe, 4-6 százalékos növekedés valószínűsíthető, reálértéken pedig a lakóingatlanok árának csökkenésére lehet számítani.

Épül a City Pearl lakás-iroda-hotel komplexum a volt Vágóhíd területén. Fotó: privátbankár/Mester Nándor
Épül a City Pearl lakás-iroda-hotel komplexum a volt Vágóhíd területén. Fotó: privátbankár/Mester Nándor

Idén eltérően alakulhat a használt és az újépítésű lakások árának dinamikája. Az új lakások esetében a kivitelezési költségek magas szintje miatt nem várható árcsökkenés. A használt ingatlanok árának alakulásában típus szerint és területileg is elképzelhetők nagyobb különbségek. A jobb munkaerőpiaci lehetőségekkel rendelkező településeken és a nagyobb gazdasági fejlesztések helyszínein stabilabb a lakáspiac. Az energiapazarló vagy a nagyon nagy alapterületű ingatlanok piaca azonban sérülékenyebb lehet. A kedvezőtlenebb piaci körülmények ugyanakkor elhozhatják a lakások korábbi jelentős túlértékeltségének korrekcióját. 2022 második felére jelentősen csökkent a lendület a lakáspiacon

A kereslet mérséklődését mutatja, hogy a második negyedéves rekordösszeg után a háztartásoknak nyújtott lakáshitelek összege nagymértékben visszaesett. A nyári hónapokban már nem érte el a havi 100 milliárd forintot, 2022 szeptemberében már a 80 milliárd forintot sem, majd további zuhanás következett: novemberben 50 milliárd forintnál is kevesebb volt a háztartásoknak nyújtott forint lakáshitelek összege, amely decemberben alig haladta meg a 41 milliárd forintot. Ez éves alapon 56, illetve 61 százalékos csökkenést jelent. A lakáshitelezés a magas kamatszintek miatt a következő hónapokban is várhatóan alacsony szinten mozoghat. 

Jelentős változás az engedélyeztetések esetében, hogy tavaly meghosszabbították a kedvezményes áfa időszakát, így a 2024 végéig engedélyt szerző projektekben elkészülő lakások 2028 végéig a kedvezményes ötszázalékos áfakulccsal értékesíthetők.  Szintén jelentős változás, hogy elhalasztották az energetikai követelmények szigorítását, és csak 2024 júliusától lép életbe. Ezek az intézkedések könnyítést jelentenek a beruházók számára, lehetővé téve a projektek halasztását a jelenlegi nehezebb gazdasági helyzetben. 
 
Idén Budapesten több mint hatezer társasházi lakás átadása várható, ezt jövőre több mint ötezer követheti – ezek jórészét ugyanakkor már eladták, a 2023-2025-re elkészülő csaknem 13 ezer társasházi lakás közül mindössze 5300 volt szabad tavaly decemberben. 2025-re viszont még kevés projektet jelentettek be, hosszabb távon tehát még bővülhet a kínálat.  

A Takarék Jelzálogbank kizárólagos kutatási partnere, az ELTINGA vidéki lakáspiaci adatbázisának 2022 harmadik negyedévi adatai szerint a legalább tíz lakást kínáló társasházi projektekben kevesebb mint 12 ezer lakás épül a fővároson kívül. Ez elmarad az előző években mérttől. Az eloszlásban továbbra is jelentős különbségek mutatkoznak: Budapest agglomerációja mellett a Balaton a fejlesztések egyik központja. A legtöbb, 2400 feletti új lakás Somogyban épül, de Pest vármegyében is meghaladta a számuk az 1700-at 2022 utolsó negyedévében. A harmadik helyen Győr-Moson-Sopron állt csaknem 1300 épülőben lévő lakással. Nógrádban nem zajlott legalább tíz lakást tartalmazó projekt értékesítése, de Békésben, Tolnában és Jász-Nagykun-Szolnokban is csak pár.

2023-ban a kínálat összességében vett alakulása mellett fontos kérdés lehet, hogy milyen lakásokat kínálnak eladásra. A rezsiköltségek emelkedése miatt előfordulhat ugyanis, hogy többen a nagyobb alapterületű vagy korszerűtlenebb ingatlanuk eladása mellett döntenek, ezek iránt azonban kisebb lehet az érdeklődés.

A keresletre erős hatással lehet a gazdasági helyzet alakulása. A bruttó hazai termék 2021-es 7,1, valamint a 2022-es 4,5-5 százalékos bővülését idén jóval szerényebb, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) decemberi inflációs jelentése szerint 0,5-1,5 százalékos gyarapodása követheti. Szintén hátráltató tényező a foglalkoztatottság várható csökkenése, továbbá az infláció idén is magas, 15-19,5 százalékos várható szintje. A lakossági reáljövedelmek várhatóan 0,6-1,6 százalékkal csökkennek 2023-ban, mindeközben a kamatszintek magasan maradnak. Összehasonlításképpen: míg 2021 novemberében és decemberében a lakosság által felvett lakáscélú hitelek átlagos évesített kamatlába 4,36 és 4,41 százalék volt, addig 2022 novemberére ez 10,48 százalékra, decemberre pedig 10,89 százalékra növekedett.

Támogatások továbbra is elérhetők a lakásvásárláshoz, bár a lakások elmúlt években végbement drágulása miatt kisebb segítséget jelentenek a korábbinál. Míg 2016-ban a használt lakások átlagos ára 12,7 millió forint volt, addig 2019-ben már 18,6 millió, 2022 harmadik negyedévében pedig 24,2 millió. Az új lakások esetében az árszint 2016-ban 19,7 millió, 2019-ben 31 millió, 2022 harmadik három hónapjában már 46,5 millió forintra rúgott a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint. 

A befektetői kereslet a tavalyi év második felében erős maradt, elsősorban a fővárosban, ahol a befektetők aránya 40 százalék felett alakult 2022 utolsó három hónapjában. Nagyszámban voltak befektetők a vásárlók között az év végén, de az eladók között is a legnagyobb csoportot alkották. Ez arra utal, hogy sok esetben nem új befektetők jelentek meg, hanem a portfoliók átalakításáról van só. Ebben akár a rezsiköltségek növekedése is szerepet játszhatott: a befektetők is a korszerűbb, illetve a nagyobb ingatlanjaik helyett inkább a kisebbek felé fordulhattak.

Mivel a befektetési célú lakásvásárlásoknál a hozamok egyrészt a lakás árának várható növekedéséből, másrészt pedig a kiadásból származó bevételekből állnak össze, a lakások árának nominális emelkedése kulcsfontosságú. Amennyiben ez minimálisra csökken, a befektetési célú lakásvásárlás hozama jelentősen alacsonyabb lehet a közeljövőben.  A lakásvásárlás a magas inflációs környezetben továbbra is vonzó befektetési lehetőség marad, de a jelenlegi helyzetben más eszköz is vonzóvá válhat a befektetők számára. 

2023 elején várhatóan hasonló tendenciák érvényesülnek majd, mint 2022 második felében. A hirdetési adatokon már látszik a kínálat bővülése és a gyengülő kereslet. Az év első hónapjaiban az árak minden bizonnyal stagnálni fognak, egyes szegmensekben akár visszaesés is elképzelhető. A dinamikus növekedés várhatóan az év második felében sem tér vissza, így 2023 egészére összeségében nominálisan enyhe, 4-6 százalékos növekedés valószínűsíthető, reálértéken pedig a lakóingatlanok árának csökkenésére lehet számítani.

A kedvezőtlenebb piaci körülmények ugyanakkor elhozhatják a lakások korábbi jelentős túlértékeltségének korrekcióját. Az MNB jelentése szerint ugyanis 2022 második negyedévében országos viszonylatban a lakásárak 21,5 százalékkal tértek el fundamentálisan indokolt szintjüktől. A túlértékeltség az azt megelőző pár negyedévben, 2021 második negyedévét követően ugrott meg. Budapesten a túlértékeltség 10 százalékos volt. 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
Ingatlan Lassan új szelek fújnak? Fordulat előtt a budapesti ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 13:36
A Duna House legfrissebb adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant – ez a tendencia új lendületet adhat a fővárosi piac szerkezetének és árazásának is.
Ingatlan Nem hiszi el, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 11:26
Éves összevetésben viszont már 19 százalékkal magasabbak az áprilisi lakásárak Budapesten.
Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG