Putyinért halni kész akcióhősök és elátkozott diktátorvillák: mi zajlik az orosz luxusnegyedekben?

Ingatlaneladáskor világszerte bevett gyakorlat, hogy a szokásos piaci ár megemelkedik, ha a lakás korábbi tulajdonosa egy híres ember volt. Ez persze elsősorban akkor igaz, ha a celeb hírneve, életstílusa és művészete pozitív megítélésű. Az ilyen exkluzív ajánlatok ritkán jelennek meg a nyílt piacon, többnyire hirdetés nélkül, zárt körben kelnek el.

Azok az ingatlanok, amelyek kiemelkedő történelmi személyiségekhez kötődnek, még ritkábban tűnnek fel a nagyközönség előtt; az áruk ezekben az esetekben akár 30 százalékkal is magasabb lehet az átlagosnál. A Kommerszant című orosz napilap annak járt utána, hogy a „sztáringatlanok” valóban jövedelmező befektetésnek tekinthetők-e.

Házibulizott-e Vlagyimir Viszockij a Tverszkáján?

A közelmúltban a Mash Telegram-csatorna röppentette fel a hírt, miszerint Vlagyimir Viszockij egyik fia eladta azt a lakást, ahol a művész egy időben lakott, és ahol a legenda szerint hatalmas bulikat rendezett. A szóban forgó moszkvai ingatlan körülbelül 120 négyzetméteres, az elegáns Tverszkaja-Jamszkaja utcában található, és 170 millió rubelért hirdették meg. A beszámoló szerint a lakás teljesen bútorozatlan, és olyan mértékű felújításra szorul, hogy szinte csak a padló maradt meg belne. Egyetlen komoly előnyeként a nagy belmagasságot hozták fel, ami merőben eltér a szovjet panel szabványától.

Később a művész fia, Nyikita Viszockij a TASZSZ orosz távirati irodának határozottan cáfolta a lakás eladását. Megjegyezte: a 20. század egyik leghíresebb orosz énekese még csak nem is bérelt lakást a Tverszkaja-Jamszkaja utcában. Dmitrij Proskurin, a Metrium ingatlanügynökség kereskedelmi igazgatója hozzátette, hogy a művész 1975 és 1980 között valójában a Malaja Gruzinszkaja utca 28. szám alatt élt, és az a lakás egyáltalán nem eladó.

Emeli az árat, ha Marina Vlady is járt ott

Bár a Tverszkaja-Jamszkaja utca nem tartozik Viszockij ismert moszkvai címei közé, a szakértők szerint nem kizárt, hogy megfordult ott. A csillagászati árat a hirdetők azzal is igyekeztek sulykolni, hogy a lakásban feltehetően Viszockij nagy szerelme és felesége, a nemrég elhunyt francia filmsztár, Marina Vlady is vendégeskedett. Proskurin szerint a reális ár inkább 130 millió rubel lenne a romos állapot miatt, ám a jó lokáció és a köré font legenda miatt még így is akadhat olyan tehetős vevő, aki hajlandó kifizetni a kért összeget.

Jaroszlav Kabakov, egy másik tekintélyes ingatlanos cég stratégiai igazgatója megerősítette: Oroszországban a kulturális jelentőséggel bíró, egyedi ingatlanok esetében teljesen reális a 30 százalékos felár. Ugyanakkor fontos tényező, hogy az adott híresség mennyi ideig élt ott, ott alkotta-e a fő műveit, illetve megőrizték-e a belső tereket, az eredeti dokumentumokat és fényképeket.

A történelmi emlékekre gyűjtők vadásznak

Önmagában az még nem tesz méregdrágává egy lakást, ha egy híresség egyszer-kétszer megfordult benne – hangsúlyozza Vlagyimir Sztolnyikov, az Alfa Capital Management Company vezetője. Oroszországban is a prémium ingatlanok vásárlóinak többsége számára az elsődleges szempont az elhelyezkedés, az épület és a közművek állapota, a belső elrendezés, a parkolás és a jó megközelíthetőség. A bizonyított történelmi háttér csupán egy plusz érték, amely leginkább a gyűjtők körében bír vonzerővel.

Oroszországban – a legtöbb országhoz hasonlóan – nincs hivatalos nyilvántartás a hírességek ingatlanjairól, mivel a lakóhelyük és a tranzakcióik többnyire titkosak. Haláluk után azonban megváltozik a helyzet: Moszkvában évente több tucat olyan hirdetés jelenik meg, amely elhunyt vagy akár élő hírességek lakásait, dácsáit (hétvégi házait) és tekintélyes birtokait kínálja eladásra, amennyiben az örökösök így döntenek.

Biztonsági és jogi buktatók

Az ingatlanjogászok arra figyelmeztetnek, hogy a luxuslakások vásárlásakor kiemelten fontos ellenőrizni a tulajdonjog-átruházás előzményeit és az engedély nélküli átalakításokat. Ráadásul a központi elhelyezkedés a tehetős vevők számára sokszor hátrányt is jelenthet a magánélet védelme és a biztonság szempontjából.

Jaroszlav Kovalev, az Olga Renova & Partners ügyvédje a következő komoly kockázatokra hívja fel a figyelmet:

• Bonyolult örökösödési viták: A közismert személyiségek szövevényes családi háttere miatt évekkel a tulajdonos halála után is felbukkanhatnak új örökösök, akik igényt formálnak az ingatlanra.
• Műemlékvédelmi korlátozások: Ha az épület kulturális örökség részét képezi, a hatóságok engedélye nélkül még egy ablakcsere vagy a belső terek minimális átalakítása sem végezhető el.
• A privatizáció csapdái: Az 1990-es évek kaotikus orosz privatizációjának máig ható következménye, hogy egyes személyek élethosszig tartó lakhatási jogot szereztek a régebbi lakásokban. Őket még bírósági úton sem lehet kilakoltatni, így a vevő egy „nemkívánatos lakótársat” is vásárolhat a luxus mellé.

Megéri-e a befektetés?

Bár egy sztáringatlan sok látogatót vonz, a rengeteg érdeklődő nem jelent automatikusan komoly vevőt. Ezek a házak a magas ár és a specifikus háttér miatt kifejezetten lassan kelnek el.

Pénzügyi szempontból a vásárlás, a felújítás és a fenntartás teljes költségét össze kell vetni a későbbi eladásból származó profittal – annak legalább annyit kellene hoznia, mint amennyit a tőke egy banki befektetéssel termelt volna. A szakértők szerint a piaci ár feletti 10-15 százalékos felár még indokolható, de 20 százalék felett a vásárlás már inkább érzelmi döntés, mintsem racionális befektetés. 30-40 százalékos felár esetén pedig a spekulatív továbbértékesítési stratégia rendkívül kockázatossá válik.

Üresen álló luxuserődök és a politikai menekültek

Oroszországban ma számos híresség villája áll teljesen üresen. A leghíresebb orosz popdíva, Alla Pugacsova és színész-műsorvezető férje, Maxim Galkin ingatlanaiba például nem költözhet be akárki. Miután a házaspár élesen elítélte az Ukrajna elleni háborút, a Putyin-rezsim politikai szempontból nemkívánatos személyekké és „népellenesé” nyilvánította őket – legmagasabb állami kitüntetéseik ellenére.

A házaspár Izraelbe költözött, ám a Pugacsova-klánként emlegetett rokonság és holdudvar egy valóságos erődítményszerű birtokot hagyott hátra. Ezeket a villákat egyelőre nem adják el, mert tulajdonosaik bíznak a politikai rendszer változásában, így jelenleg hatalmas összegekért, fizetett személyzettel tartják fenn őket.

Gerard Depardieu és az alacsony orosz adó

Nemcsak a hazai sztárok, hanem külföldi hírességek is előszeretettel fektettek be az orosz ingatlanpiacon a háború kitörése előtt. Gerard Depardieu például látványosan barátkozott Vlagyimir Putyinnal, aminek köszönhetően 2013-ban az orosz állampolgárságot is megkapta. A francia színész különösen az Oroszországban bevezetett egysávos, mindössze 13 százalékos jövedelemadónak örült, és komoly ingatlanvagyont halmozott fel.

Depardieu nem csupán Moszkvában szerzett tulajdont: 2016 augusztusában egy róla elnevezett kulturális és moziközpontot is felavattak a mordvinföldi Szaranszkban, ahol lakosként és vállalkozóként is hivatalosan bejegyezték. 2022 áprilisában azonban a színész élesen elítélte az Ukrajna elleni orosz agressziót, elfordult Putyintól, és elhagyta az országot – hátrahagyva itteni luxusát és üzleti érdekeltségeit.

Steven Seagal kész meghalni is Putyinért

Ezzel szemben az orosz gyökerekkel is rendelkező színész-harcművész, Steven Seagal luxuspalotájának aligha eshet baja Oroszországban, és neki sem kell rettegnie, ha odalátogat. Seagal 2021 májusában egyenesen egy Putyint támogató pártszövetség tagja lett. Szerinte „Putyin az egyik legnagyobb élő politikai vezető, ha nem a legnagyobb.”

A színész az orosz propaganda arcává vált: megjelent például egy lebombázott donyecki börtöntábor romjainál is, hogy „szakértelmével” igazolja a Moszkva által diktált verziót – miközben Kijev szerint az oroszok maguk bombázták le a tábort, hogy elfedjék az ukrán hadifoglyok kivégzését. A Putyinnal egyidős akciósztár a 70. születésnapján is látványosan méltatta az orosz vezetőt, egy 2024-es kisfilmben pedig odáig ment, hogy kijelentette: kész bevonulni az orosz hadseregbe, és ha szükséges, az életét is áldozná Putyinért.

Lakna Sztálin egykori dácsájában?

A jelenlegi celebek palotái mellett külön lapra tartoznak a történelmi személyiségek, például a hírhedt diktátor, Joszif Sztálin egykori dácsái. Az 1990-es évek elejének privatizációs hulláma idején rövid idő alatt, rendkívül olcsón és sokszor fű alatt árusították ki a szovjet múlt örökségét. Azok jártak jól, akik annak idején fillérekért megvásárolták a pártvezérek autóit vagy reprezentatív villáit, amelyeket azóta magánpénzből gyönyörűen rendbe hoztak.

A szovjet luxusrezidenciák sorsa ma is vegyes. Egy részük állami, műemléki védettséget élvez, és múzeumként vagy kormányzati üdülőként működik. Jelentős részüket viszont egyszerűen lebontották az új tulajdonosaik, hiszen a luxus ellenére sem vágyott senki arra, hogy a véreskezű diktátor egykori fala között élje a mindennapjait.