Mennyit ér az ingatlanom? A Balatonnál sokkal többet ér a hőszivattyú, mint egy légkondi

Tartós hőhullám idején kézenfekvő gondolat venni egy házat a vízparton. Balatonalmádi és környéke értékéhez sokat hozzátesz, hogy ez az üdülőövezet egyik legjobban megközelíthető része a fővárosból. A sebesvonat egy-másfél óra alatt köti össze Kelenfölddel a környék városait, és autóval is hasonló idő alatt lehet megtenni az utat az M7-es autópályán, ami 10-20 percre van. Az ingatlanpiacon viszont ezt pontosan tudják az eladók, így alakult ki az a helyzet, hogy a nyaralót vásárlóknak legkevesebb 90 millió forint nélkül nem érdemes útnak indulni.

A három várost, Balatonalmádit, Balatonfűzfőt és Balatonkenesét nézve a családi házak átlagos négyzetméterára bőven meghaladja a 900 ezer forintot. Az árak annak ellenére emelkedtek ekkorára, hogy a családiház-hirdetések többségénél az eladó nem jelzi, van-e légkondicionáló az épületben. Kenese felfelé, Fűzfő inkább lefelé húzza az átlagot, a legnagyobb piac, a balatonalmádi árszintje pedig szinte egybevág azzal. Ez azt jelenti, hogy egy négy-ötszobás, 130-170 négyzetméteres ház ára legtöbbször meghaladja az Otthon Startnál kijelölt 150 millió forintos keretet. 

A kínálatban 250 eladó ház közül lehet válogatni, ezek közül több mint 100 panorámás, vagy 200 négyzetméternél nagyobb. Teljesen új építésű házból kevés van a piacon, de az átlagárat erősen torzítják az elmúlt 15 évben épült, korszerű (hőszivattyús) fűtésrendszerrel felszerelt épületek. A hőszivattyú fűtötte házakra szűkítve az átlagár 265 millió forintra, a négyzetméterár pedig 1,5 millió forint fölé emelkedik. A műszakilag modernebb házak közül a kisebb, 90 négyzetméter körüli ingatlanokért is 110 millió forint körüli összeget kérnek: ezek négyzetméterára valamivel kedvezőbb, de nagyságrendekkel az átlag felett alakul. 

Tízből hét eladó ház viszont a múlt században épült, ezek többségében pedig gázkazán van. (Balatonalmádiban még cserépkályhás házból is több van a piacon, mint hőszivattyúsból.) Gázkazános házak közül 140-160 millió forintért és ez alatt is bőven lehet válogatni. A Balaton északkeleti partján viszont a légkondicionáló önmagában nem sokat ér: ezeknek a házaknak az átlagos négyzetméterára sem haladja meg az egymillió forintot, tehát nem számottevő a különbség a többi ingatlanhoz képest.

Balatonalmádiban annak ellenére is jó hosszútávú befektetés egy családi ház, hogy az elmúlt években visszaestek az árak.

2020-ban a koronavírus-járvány ingatlanpiaci hatására 75 százalékkal emelkedett az itteni házak értéke,

ezt 2022-ig mindössze 11 százalékos visszaesés követte. További emelkedés után 2023-ban már 1 millió 69 ezer forintos átlagos négyzetméterárat regisztrált a Központi Statisztikai Hivatal, ez esett vissza a következő évben 984 ezerre, azóta pedig további néhány százalékkal. Az itteni piac tehát volatilis, de a hosszútávú értékvesztés nem jellemző.

A korszerű és elavult házak közötti markáns árkülönbség Almádiban is kiütközik. A felújított, de gázkazános, 180 négyzetméter körüli épületeket jellemzően 170 millió forint körüli áron hirdetik, egy nem sokkal nagyobb, hőszivattyús ház ára viszont 273 millió forint.

Kenesén is 150 millió a jellemző

A három város közül Balatonfűzfő a legolcsóbb, ez 2022 kivételével mindig így volt. A KSH szerint akkor 67 százalékkal emelkedett az átlagos négyzetméterár, meghaladta az egymillió forintot, majd 2024-re 510 ezerre esett vissza. Azóta viszont meredeken emelkedik, jelenleg nem sokkal 900 ezer forint felett alakul még úgy is, hogy nincs új építésű ház a kínálatban. 

A hirdetések többsége belefér a 95-145 millió forintos ársávba, de Fűzfőfürdőn egy felújított háznál inkább ennek a felső határával érdemes számolni. A parttól távolabb, a bobpálya közelében már 125 millió alatt is lehet háromszintes, panorámás házat venni, ehhez egy másik kis házikó és nagy telek is tartozik. 

Balatonkenese messze a legdrágább város a környéken. Bár a kínálatot itt is a múlt században épült házak uralják, az új építésűek akár kétmilliós, vagy afeletti négyzetméter-árai érezhetően felhúzzák az árszínvonalat. A Balatoni úti Lake-Side Parkban egy 193 négyzetméteres luxusvilla ára 430 millió forint plusz áfa. A környék rekordere pedig feljebb, az Óvoda utcában található: két, összesen 327 négyzetméteres új luxusházat árulnak egy telken, 654 millió forintért. A panoráma talán Keneséről a legjobb: a magaspartról tiszta időben a teljes Balaton-felvidékre rá lehet látni, olyan, mintha a tó keleti „asztalfőjén” ülnének az itt élők.

A parttól távolabb bőven lehet 145-165 millióért is válogatni a 100-130 négyzetméteres házak közül, ebben az árkategóriában van újszerű, napelemes épület is. A tóparton lényegesen kisebb, 100 négyzetméter alatti házakat hirdetnek ennyiért, és ezekhez kisebb telek is tartozik. Az átlagos négyzetméterár meghaladja az 1 millió 240 ezer forintot, de az új házak torzító hatása nélkül kisebb a különbség Almádihoz képest.

A családi házak árszintje Kenesén ingadozik a legnagyobb mértékben, bár egyes években a nagyobb tranzakciók torzíthatják az adatokat. Például, 2023-ban 35 százalékkal esett vissza az átlagos négyzetméterár, 2024-ben pedig a 2,6-szeresére nőtt, és átlépte az egymillió forintot. 2015 óta viszont közel hatszoros az emelkedés, hosszabb távon tehát itt is jó befektetésnek bizonyult házat venni.

A nagyobb lakóépületek ára éppen a befektetői hatás miatt hajlamos elszállni a Balaton környékén. Almádin és Kenesén akár éjszakánként több százezer forintért is ki lehet adni villákat nagyobb társaságoknak, és még Balatonfűzfőn is van erdei víkendház 180 ezerért, amire sok visszajelzés érkezett.

A lakásokért is ott lehet hagyni egy vagyont

A tó északkeleti csücskének piacán oldalakon keresztül lehet válogatni a 300 millió forint feletti luxusvillák között. Ezek többsége nem az elmúlt tizenöt évben épült, és nem is energiahatékony, de újszerű, vagy felújított állapotúként tették piacra. Jellemzően örökpanoráma és óriási telek tartozik az épületekhez, ami sokszorosára növelheti az értékét: Balatonalmádiban egy Vöröshegyi úti házat borospincével, szaunával és 140 négyzetméteres terasszal hirdetnek 619 millió forintért.

A viszonylag megfizethető kategória ezen a környéken a 90-99 millió forint közötti sávot jelenti, de a négyzetméterár itt sem megy lejjebb. Ennyi pénzből 90 négyzetméter körüli, jellemzően a múlt században épült házat lehet venni Fűzfőn, vagy Kenesén. Némelyikhez egész nagy telek is tartozik, és meglepően sokat szereltek fel klímával. 90 millió alatt még felújítandó házból sincs sok, és ezek között is ritkább a 160-180 négyzetméteres, mint a teljes kínálatban.

Amíg Fűzfőn és Kenesén a családi házak uralják az ingatlanpiacot, Balatonalmádin több mint 200 lakás is eladó. Ezek többsége korszerű, nemrég épült, az árszínvonal pedig közelebb áll a budapestihez, mint a Veszprém megyeihez. Például, a nemrég átadott Elysium Garden lakóparkban egy 60 négyzetméteres lakás 85-105 millió forint, a kisebb, 44 négyzetméteresért pedig 70-75 milliót kell fizetni. A nagy méretű erkély némelyiknél lejjebb viszi a négyzetméterárat az Otthon Startnak megfelelő szintre, de a kínálat nagy része nem fér bele a keretbe. A parttól távolabb, a Veszprémi úton lehet 1+1 félszobás, erkélyes lakásokat venni 55-63 millió forintért, de a háromszobásak ott is 85 millió forinttól kezdődnek az Elysiumhoz hasonlóan.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.