Na, akkor mi is történt valójában az ingatlanpiacon tavaly?

A 2012-es év ingatlanpiaci eseményei sok tekintetben magyarázatra szorulnak, ugyanis mind az adás-vételek darabszámát, mind pedig az árak alakulását sokan tévesen értelmezik – állítja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője. Az elmúlt évre a szezonalitással szembemenő forgalom volt jellemző, ugyanis a megszokott piacon a negyedévről-negyedévre való növekedés a jellemző, de 2012-ben épphogy a csökkenés dominált.

Az év eleji boom-ot mindenki a végtörlesztési hullámmal magyarázta, ekkor ugyanis a kormány lehetővé tette, hogy rögzített árfolyamon fizessék vissza a devizahitelt, amelyet sokan ingatlaneladással próbáltak megoldani. A végtörlesztés előtt az elemzők egységesen azt jósolták, hogy átmeneti áresés várható, ugyanis a körülbelül 25 százalékos  árfolyamkülönbözet nagy mozgásteret biztosít az eladóknak, akik közül a gyenge kereslet mellett az fog tudni érvényesülni, aki lenyomja az árakat. Az intenzív első negyedéves forgalom után azonban a Duna House Lakásár Indexe ennek ellenkezőjét mutatta, áremelkedés indult el, méghozzá 1-1% az első két negyedévben.

Forrás: Duna House Országos Lakásár Index

Ezt a jelenséget nehéz lenne csupán a végtörlesztéssel magyarázni, főleg annak fényében, hogy az intenzív forgalom a végtörlesztési időszak lezárta után is folytatódott, igaz mérsékeltebb ütemben. A kérdés az, hogy elég volt-e a végtörlesztés önmagában arra, hogy az elmúlt években kiváró lehetséges vásárlók a piacra lépjenek, és ez a keresletnövekedés tudott-e árfelhajtó hatással lenni. Feltehetően önmagában ez még kevés, hiszen a főleg készpénzes magánvásárlók rendkívül árérzékenyek, ami az elemzői várakozásoknak megfelelően inkább lefelé és nem felfelé mozdították volna az árindexeket.

A magyarázat nem is a magánvásárlókban keresendő, hanem a mikrovállalkozások ingatlan-beruházásaiban, melynek forrása egy uniós pályázat, az un. Kombinált Mikrohitel Program volt.  A már 2011-ben is elérhető pályázati forrás 10% önrész mellett, 45 százalékos vissza nem térítendő támogatást biztosított, amelynek felső határa 10 millió forint. A fennmaradó részre a piacinál jóval kedvezőbb kamatozású hitelt nyújtott a kiíró, így a csomag rendkívül vonzóvá vált a mikrovállalkozások körében. A programban a vissza nem térítendő támogatásra rendelkezésre álló keretösszeg a közép-magyarországi régióban (KMOP) 7 milliárd, vidéken (GOP) pedig 81 milliárd forint volt, amely – ha azt feltételezzük, hogy nem minden pályázó lakást vásárolt és nem mind 20 millió forintos áron – mintegy 8-10 ezer ingatlanvásárlást így is feltételez, amelyből 2012-re nagyságrendileg 6-8 ezer eshetett.

Miután a kiíró tavaly év elején a közép-magyarországi régióra jutó forrás közelgő kimerüléséről tájékoztatott, óriási hajrá indult a lakásokért. Ezek a vevők azonban inkább gyorsan, mint óriási alkuk árán vásároltak, hiszen nem voltak annyira árérzékenyek, mint a készpénzes magánvásárlók. Ennek az lett a hatása, hogy a végtörlesztésben érdekelt eladók piaci áron tudtak vevőre találni, sőt – ahogy az árindex is mutatta – akár valamivel fölötte is. Az NFÜ tavaly áprilisban aztán felfüggesztette a közép-magyarországi pályázatot, amelyet azóta sem nyitott meg újra.

Viszont a többi régióban ezután is nyitva állt a pályázat és a vásárlási hullám áttevődött vidékre, ezen belül is a turisztikailag kedveltebb területekre, mint például a Balaton. Itt érdemes megjegyezni, hogy a pályázat ugyan lehetővé teszi az ingatlanvásárlást, de annak használata kizárólag a mikrovállalkozás tevékenységét kell elősegítse (iroda, műhely, stb.) és kifejezetten tiltja a turisztikai jellegű tevékenységet, szolgáltatást. Ennek ellenére több közvetítő hálózat is kiemelkedő balatoni ingatlanforgalomról számolt be 2012 nyarán, ami egyébként az év hátralevő hónapjaiban sem csappant erőteljesen.

Az év utolsó negyedévére azonban kifulladt a céges vásárlói hullám, feltehetően aki szeretett volna élni a lehetőséggel, az minél gyorsabban igyekezett lebonyolítani az eljárást, amíg tart a keret. Ezzel mind a tranzakciók száma, mind pedig az árak azonnal eséssel reagáltak. A GOP beadási határidejét kitolták ez év február végéig, így könnyen elképzelhető, hogy az idei első két hónap vidéken még erős lehet, hiszen aki eddig halogatta a beruházást, most kapkodnia kell. Persze az sem kizárt, hogy a pályázat sikerének köszönhetően ismét feltöltik a kereteket, amely a közép-magyarországi régióban mindenképp egy ismételt vásárlási hullámot indítana el.

Összességében tehát a Duna House véleménye szerint a tavalyi forgalomnövekedés nem kizárólag a végtörlesztésnek köszönhető, hanem annak a szerencsés együttállásnak, hogy a végtörlesztési hullámmal egy időben el tudott indulni a Kombinált Mikrohitel Program is.