Végre vége az őrületnek? Olcsóbbak is lehetnek a lakások

A wekerletelepi Kós Károly tér lakóházai. MTVA Fotó: Váli Miklós

Annak ellenére, hogy az elmúlt félévhez képest még némi emelkedés tapasztalható a hirdetési árakat tekintve, a vevők már nem hajlandók megvásárolni a túlárazott ingatlanokat. Ennek következtében a reális árakon kínált lakások gyorsan értékesítésre kerülnek, míg a túl drágán kínált ingatlanok a piacon maradnak - mondta Lendvainé Pető Zsuzsanna, a Balla Ingatlanirodák XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Az árak már nem emelkednek

Jelenleg a korábbi magas szinten való stagnálás a jellemző - hangsúlyozta Marosvölgyi Gabi, a XXI. kerületi Balla Ingatlanirodák szakmai vezetője. Rácz Gyula László, a Balla Ingatlanirodák XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint hamarosan akár árcsökkenést is előidézhet, ha ismét megnövekszik a kínálat, mivel az árfolyamgát egyik hatásaként emelkedésnek indulhatnak a korábbi devizahitelesek törlesztőrészletei, ami nyomást gyakorol rájuk, hogy ingatlanaikkal lépjenek ki a piacra. Mindez akár egy 5-10 százalékos árcsökkenést is eredményezhet.

Az alku mértéke viszont egyelőre nem növekedett. Úgy tűnik, hogy a társasházi lakások tulajdonosai nagyon kitartóak, legfeljebb egy 5 százalékos árcsökkentést lehet elérni az ártárgyalások során a lakások esetében, míg családi házaknál kicsit többet: 5-12 százalékot. Természetesen annál nagyobb az alku mértéke, minél magasabb az irányár az ingatlan reális piaci értékéhez viszonyítva.

És hogy hol járnak most az árak Dél-Pesten? A XIX. kerületi lakótelepen például egy 59 négyzetméteres, felújított lakást 246 ezer forintos négyzetméteráron adtak el, míg az Óvárosban egy 56 négyzetméteres, kétszobás, hallos, felújítandó házrész eladási négyzetméterára 220 ezer forint volt. Ugyanakkor egy 41 négyzetméteres, XX. kerületi, a központhoz közel fekvő téglalakás esetében 283 ezer forintos négyzetméterárról beszélhetünk.

Ami az újépítésű ingatlanokat illeti, a XXI. kerületben egy 100 négyzetméter körüli családi ház vagy ikerház ára 35-36 millió forint körül alakul. Ez azt jelenti, hogy az árak 350-400 ezer forint körül mozognak, de persze ennél drágább, 450 ezer forintos négyzetméteráron kínált ingatlanokkal is lehet találkozni a piacon - jelezte Marosvölgyi Gabi.

Kevesebben a befektető, több a kölcsön

Az árak stagnálása Rácz Gyula László szerint talán annak is köszönhető, hogy a nagy drágulási hullám végére “egyszerűen eltűntek a befektetők”. Lendvainé Pető Zsuzsanna és Marosvölgyi Gabi is úgy látja, hogy mára határozottan kevesebben vannak a befektetők. Készpénzért és hitelre változatlanul vásárolnak az emberek, de főleg az utóbbi jelenléte kezd erősödni a piacon.

Rácz Gyula László szerint a vevőiknek 70 százaléka hitelt vesz fel az ingatlanvásárláshoz, míg Marosvölgyi Gabi 50 százalékra teszi az arányukat. Azt ugyanakkor megjegyezte, hogy érezhetően nőtt a számuk az utóbbi időben. A hitelre történő vásárláshoz persze kell a minimum 20-25 százalékos önerő, ami egy 10 milliós ingatlannál eléri a 2-2,5 millió forintot. Az átlagos hitel mértéke egyébként 4-5 millió forint.

Nem mindenki mer lépni

Rácz Gyula László  szerint a nyáron jellemző erős kereslet szeptember közepére kissé megtorpant a kerületi ingatlanpiacon. Ennek szerinte az az oka, hogy a kínálat továbbra is gyenge. A vevők arra panaszkodnak, hogy mérsékelt az ingatlanválaszték a hirdetési portálokon.

A szakember szerint ennek egyik oka az lehet, hogy sokan gondolkodnak ugyan lakásuk eladásában, de nem mernek lépni, mert nem találnak maguknak megfelelő új otthont. Így bizonytalan számukra a továbblépés. Az ingatlanközvetítő szerint ebben az esetben a kivárás helyett jobb megoldás lenne, ha a szerződésben kitolnák a birtokbaadás dátumát az adásvétel időpontjához képest, így lenne idejük másik lakást keresni.

A csok és az új lakások nem sok vizet zavarnak

A csok csak az év első pár hónapjában fokozta a forgalmat, amikor a média szinte minden nap a támogatásról szóló hírekkel volt tele. Azóta viszont nincs számottevő kereslet a támogatásra: új lakásoknál egyáltalán nem érzékelni az érdeklődést, kizárólag használt ingatlanoknál él a lehetőséggel néhány ügyfél a XVIII. kerületben. Lendvainé Pető Zsuzsanna szerint a XIX., XX. és XXIII. kerületekben pedig csak a telekvásárolásokra volt hatással a csok. Az említett kerületekben egyébként kevés építési telek került a piacra, így ezek mára el is keltek.

Az ingatlanközvetítők várakozásai szerint az árakra a dél-pesti régióban az új lakások nem lesznek hatással, mivel nincs olyan nagyobb új projekt, ami szerintük említést érdemelne. Kisebb beruházásokkal lehet csak elvétve találkozni, ezek azonban nincsenek számottevő hatással az ingatlanpiacra.

Csepelen eközben az rontja a helyzetet, hogy megszigorították a telekkiosztási feltételeket: ezer négyzetméternél kisebb telekre nem lehet társasházat építeni - hívta fel a figyelmet Marosvölgyi Gabi. Vagyis, ha egy fejlesztő akár csak egy ikerházat szeretne felhúzni, akkor azt már csak ezer négyzetméteresnél nagyobb telken teheti meg. Ráadásul nem is nagyon van eladó telek a XXI. kerületben.

Keresett méretek és utcák

A legkeresettebb kategóriát most az olcsó lakások jelentik - derült ki az ingatlanközvetítők szavaiból. Tehát a kisebb méretű, 1+1 félszobás, esetleg kétszobás panellakások, a 10 millió forint körüli házrészek, a 20-25 millió forintért kínált családi házak a legfelkapottabbak. Ezek mellett persze az újszerű, 2000-2008 között épült, újszerű téglalakásoknak van egy biztos vevőköre.

Ami az elhelyezkedést illeti, dél-pesti kerületekben a közlekedés határozza meg az egyes városrészek népszerűségét. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy minél közelebb található a metróhoz egy utca, annál kedveltebb a vevők körében. Így Kispesten a lakótelepi városrész metró-közeli utcái vonzóak a vevők számára - az egyedi hangulatú Wekerle-telep ingatlanai mellett -, míg a XX. kerületben ugyancsak a központi részen lévő panellakások. A XVIII. kerületben sok esetben csak a Szarvas csárda térig keresnek otthont a vevők, mert a mögötte fekvő részek sokak számára már túlságosan kiesnek a város vérkeringéséből.

Mit hoz a jövő?

A jelenlegi stagnálásból az árak bármely irányba eltérhetnek, de az ingatlanközvetítők szavaiból úgy tűnik, hogy nagyobb az esélye egy árcsökkenésnek. Lendvainé Pető Zsuzsanna szerint ennek oka az, hogy növekedni fog az eladó ingatlanok száma, melynek hatására tavasza már kifejezetten kínálati piac alakulhat ki.

Rácz Gyula László ugyanakkor az árfolyamgáttal érintettek esetében a megemelkedő törlesztőrészletek hatására hívta fel a figyelmet. Véleménye szerint ez 5-10 százalékkal csökkentheti majd az árakat az ingatlanpiacon. Ráadásul még sok a túlárazott ingatlan is - különösen a családi házak körében -, ami ugyancsak ereszkedő árakat indokol.