Ingatlanadó: Dunát lehet rekeszteni a kérdésekkel

Az ingatlanadó biztosan nem lesz egyszerű. Ha mégis az lenne, akkor viszont biztosan nem lenne igazságos, mert nem venne figyelembe fontos szempontokat

A kormány válságkezelési tervei mellett egyre több alternatív reformelképzelés születik, a javaslatok egyik közös eleme az ingatlanadó bevezetése - olvasható a baubid.hu portál szerkesztőségünkhöz eljuttatott elemzésében. A Reformszövetség például általános értékalapú ingatlanadóban gondolkodik, melynek mértéke 1 százalék lenne és csak a 30 millió forintnál drágább ingatlanokra vetnék ki. Hogyan lehetne ugyanakkor igazságos, hogy egy 30 millió forint értékű ingatlanra 0 forint az adó, egy 30,1 millió forintosra azonban évi 300 ezer forintot kell fizetni? De ha csak a 30 millió feletti részre is kell az adót fizetni, jogos-e, hogy a több, egyenként 29 millió forintos ingatlannal rendelkező személyeknek egyáltalán nem kell ingatlanadót fizetni, szemben azzal, aki egyetlen 35 milliós ingatlannal rendelkezik? - feszegeti a kérdéseket az elemzés.

Az ingatlanadó egy vagyoni típusú adó és ennél fogva előnyösebb a gazdaság számára, mint az élőmunkát terhelő adók, mint amilyen a személyi jövedelemadó is, de ha már adóztatni kell, akkor még kedvezőbbek a fogyasztást terhelő adók, mint az ÁFA vagy a jövedéki adó - állapítják meg. Ha az olcsóságot, azaz az adott adóbevételre jutó adminisztratív és egyéb költségeket nézzük (mind az állam, mind az adózó oldaláról), akkor az elemzés szerint a fogyasztási jellegű adók ebből a szempontból is jóval előnyösebbek, sőt, valószínűleg ez lesz az egyik legdrágább adófajta. Egyszerű az elemzés szerint biztos nem lesz, ha mégis az lenne, akkor viszont biztosan nem lenne igazságos, mert nem venne figyelembe fontos szempontokat.

A világon több országban ismert ez az adófajta, de mindenhol másként működik - hívják fel rá a figyelmet. Nem mindegy, hogy a lakossági tulajdonban lévő családi házakra, lakásokra vetik-e ki, vagy csak az állandóan nem lakott épületekre, mint az üdülők; luxusjelleggel adóztatják, azaz csak a kirívóan magas értékű villákra vonatkozik-e; csak a jövedelmet termelő, bérbe adott lakásokat adóztatják vagy csak a nem lakossági épületeket (üzemek, irodák, raktárak). Az sem mindegy, hogy az adó kivetése során milyen kedvezményeket tesznek lehetővé. Így nem szabad összehasonlítani ezeket az adókat csak az adó kulcsa alapján. Jelentős különbség az is, hogy Magyarországon az ingatlantulajdon a meghatározó és sokkal kevésbé terjedtek el a bérlakások, mint Nyugat-Európában, vagyis egy ilyen adó mindenképpen más kört érint. A nemzetközi összehasonlítás így nem adhat megalapozott iránymutatást vagy hivatkozási alapot - állapítják meg.

A tisztánlátás végett az elemzés szerint nem árt leszögezni, hogy ma Magyarországon igenis létezik ingatlanadó, illetve különböző ingatlan jellegű adók. Ilyen pl. az ún. luxusadó, amit évente félszázalékos mértékben, a 100 millió forint értéket meghaladó lakóingatlanok után kell fizetnie a tulajdonos magánszemélynek és vállalkozásoknak, a 100 millió feletti rész után. És ingatlan jellegű adók az önkormányzati hatáskörben lévő telek-, építmény- és kommunális adók is. Nem mindegy, hogy az ingatlanadó bevezetése ezeket miként érinti.

Az elemzés szerint halmozottság szempontjából az ingatlanadó nehezen lehet igazságos. Egy lakóépület ugyanis például gyakorlatilag az összes adótípussal vastagon terhelt: jövedelemadóval, mely az építtető mellett az építőmunkások után is ki kell fizetni, vagyoni adóval a megtakarítások után, fogyasztási adóval az összes beépített anyag után, jövedéki adóval a szállításokra felhasznált üzemanyag után, valamint a jelenlegi ingatlan jellegű adókkal és illetékekkel is.

Korántsem mindegy az sem, hogyan kerül megállapításra az adó alapja. A mai nyilvántartások, nem ilyen célra készültek, így nem is alkalmasak arra, hogy egy általánosan bevezetendő adó alapját képezzék - hívják fel rá a figyelmet. A beszerzési ár igazságtalan lenne, hiszen ugyanazon forgalmi értékű ingatlanok esetén eltérő adóalapot eredményeznének attól függően, hogy 1, 5, 10 vagy 20 éve vásárolták meg. Nem is szólva a magánerős beruházásban épült házaktól, ahol a szerzési érték kimutatása így nem lehetséges. A forgalmi érték vagy a nettó pótlási érték korrekt meghatározása viszont csak egy minden szempontra kiterjedő szakértői értékbecsléssel lehetséges, ami nem olcsó mulatság. Ráadásul az egyszeri értékbecslés sem örökre jelent megoldást.  Az ingatlanok értéke dinamikusan változik a tulajdonos beruházásai által, valamint a környezet változásai következtében (pl. csatornázás, útépítés), ami újbóli értékbecslést igényelhet.

Azt is érdemes az elemzés szerint számbavenni, hogy az ingatlanadó meggondolatlan és hirtelen bevezetése még egy fellendülőbenlévő gazdaságot is padlóra küldhet, a jelen gazdasági válság közepette pedig egyszerűen tragikus lenne, mind az építőipar, mind az ingatlanpiac szempontjából, de a gazdaság távolabbi szegmenseiben is komoly károkat okozna. Gondoljunk csak bele: ha a mostanában jelentősen megnövekedett törlesztőrészleteket még havi több tízezer forintnyi adóval is megterheljük, akkor családok ezrei lehetetlenülnének el teljesen.

A további hatások között az elemzés szerint biztosra vehető az is, hogy jelentős mértékben növekednének a lakbérek, hiszen az ingatlanadót a tulajdonosok megpróbálnák nagyrészt továbbhárítani a bérlőkre. Borítékolható az is, hogy sokan külföldön keresnek majd nyaralót maguknak, ahol nincs vagy kisebb mértékű az ingatlanadó. Ez az üdülők piacát így (Balaton, Velencei tó, Tisza tó stb. környéke) más ingatlanokat meghaladó mértékben visszavetné - jósolja a baubid.hu .

Nagyon el lehet rontani az ingatlanadót akkor is, ha a kialakítás során nem számolnak az épület energetikai jellemzőivel - mutatnak rá. Miután a kormányzat az energiatakarékos épületek elterjedése érdekében bevezette az épületek energiatanúsítását, logikus lenne, hogy ez a jellemző az adórendszerben is megjelenjen. Épp ezzel lehetne az embereket még inkább ösztönözni az energiahatékonyságot növelő beruházásra. Ellenkező esetben épp az adórendszer lesz a visszatartó erő, hiszen kinek lenne érdeke az ingatlana értékét nagymértékben emelő munkákba fogni, ha ezáltal jelentős adókat vesz a nyakába?

Összességében a portál által készített elemzés szerint az ÁFA-kulcs pár százalékpontos emelése hasonló bevételt jelentene az államnak, mint az ingatlanadó bevezetése, viszont kisebb sokkot okozna az állampolgároknak és vállalkozásoknak, és kevesebb kárt okozna a gazdaságnak.

Parlament: bizottsági igen a Reformszövetségnek
Építőipar: három cég a magyar igazság
Ingatlanpiac: menekül, ki merre lát

Privátbankár