Mentőöv úszóknak: csodaszerre esélye sem volt a hiteleseknek

A GKI gyorselemzésében azt írja a kormány által összeállított devizahiteleseket mentő intézkedéscsomagról, hogy az tulajdonképpen egy mentőöv úszóknak. A gazdaságkutató áttekintette a mentőcsomag mind az 5 fontos pontját, melynek veszélyeire már az MNB is felhívta kedden kiadott közleményében a figyelmet.

Rögzített árfolyam

Az ingatlanfedezetű hitelesek 2011 végéig kérhetik, hogy 2014. december 31-éig 180 forint/frank árfolyamon törleszthessék hitelüket. A ki nem fizetett törlesztő részletre automatikusan - kedvezményes - hitelt nyújt nekik a bank.

A GKI szerint ez az egyetlen pont, ami az eddig rendesen fizető ügyfeleket érinti. A 180 forint/frank árfolyam az esetek túlnyomó többségében magasabb, mint a hitelfelvételkori árfolyam, így a hiteltörlesztés a kezdetinél nagyobb terhet jelent. A jelenlegi, 220 forint körüli árfolyamhoz képest viszont több mint 20%-os a mérséklődés.

A kevesebb több

Például ha valaki 160 forintos svájci frank árfolyam mellett vett fel hitelt, és kezdeti törlesztő részlete 50 ezer forint volt, akkor jelenleg 68.750 forintot fizet. A rögzített árfolyam mellett ez 56.250 forint lenne. Ugyanakkor minden hónapban 12.500 forinttal nőne az adóssága, mivel ennyi a ki nem fizetett törlesztő részlet - figyelmeztet a GKI.

Ha változatlan árfolyamot és kamatokat feltételezünk, akkor a ki nem fizetett részletek a kamatokkal együtt három év alatt megközelítik az 500 ezer forintot. Az átmeneti könnyítés után tehát - a forint akkori árfolyamától függően – nemcsak a törlesztő részlet ugorhat meg jelentősen, de a felhalmozott adósság visszafizetését is meg kell kezdeni. Adott esetben elképzelhető a futamidő meghosszabbítása is (ha van még hova). Vagyis ez az eszköz átmeneti könnyebbséget nyújthat egyes adósoknak, azonban csak akkor lehet hatásos, ha a következő három évben jelentősen javul az adós jövedelmi helyzete, vagy a svájci frank árfolyama legalább a rögzített szintre gyengül. Ezt azonban a bankszövetségnél is tudják.

Ha baj van, az adós fizet

A bankok számára akkor lesz előnyös ez az eszköz, ha meggátolja a portfólió további romlását. Ennek mértékét jelenleg nehéz megbecsülni, mivel még nem ismert, kik vehetik igénybe az árfolyamrögzítést (csak a problémamentes adósok, vagy már késedelembe jutottak is).

Az állam garanciát vállal a felhalmozódó adósságra, de várhatóan nem kell tényleges kiadásokra számítania, mivel azt baj esetén feltehetőleg az adósokon fogják behajtani. Az árfolyam-rögzítés népszerűsége igen kérdéses, hiszen az eddig rendesen fizető háztartások óvatosak lehetnek további hitelfelvétellel kapcsolatban.

A kilakoltatási moratórium feloldása

Idén megkezdődhetnek az árverezések, de a III. negyedévben csak a nagy értékű és alapterületű ingatlanok árverezésére kerülhet sor. Ezt követően a 90 napon túli késedelembe esett hiteleknek csak bizonyos kvótáját lehet negyedévente értékesíteni.

A kilakoltatási moratórium elrendelése politikai döntés volt, ilyen hosszú ideig való fenntartása pedig senkit nem mentett meg, viszont rombolta a fizetési morált. Mivel a bankok tehetetlenek voltak a nemfizető adósokkal szemben, megugrott a fizetni képes, de nem hajlandó ügyfelek aránya. Egyes becslések szerint minden ötödik nemfizető adós képes lett volna rendesen teljesíteni.

A moratóriumot érdemben csak jövőre oldják fel, hiszen az első időszakban csak az ingatlanok igen szűk körét érinti. Jövőre azonban éves szinten már a problémás hitelek 12%-át lehet értékesíteni. A bejelentés szerint ugyan ez az arány emelkedni fog az évek során, de így is legalább öt évig fog tartani, mire a bankok megszabadulnak a problémás hitelektől.

Segítségnyújtás a bajba jutottaknak: létrejön a Nemzeti Eszközkezelő

A bejelentés alapján a társaság nem csak a bajba jutott adósok lakását vásárolja meg, illetve adja bérbe, hanem zöldmezős beruházásként új bérlakásokat is épít. A Nemzeti Eszközkezelő felállítása a kormány egyik első megalakulása utáni bejelentése volt. Azonban az, hogy a társaság pontosan milyen forrásokból és mit csinálna, az a mai napig nem tisztázott. Az elhangzott információk alapján a bajba jutott adósok lakását vásárolná meg, együttműködve a helyi önkormányzatokkal. Az így megvásárolt lakásokat pedig önkormányzati bárlakások formájában visszabérelhetnék a korábbi adósok.

Homályos források

Korábbi információk szerint az eszközkezelő az ingatlanokat a piaci ár töredékéért (30-55%) vásárolná meg. Ez nehezen értelmezhető, hiszen a legtöbb ingatlan feltehetőleg a tényleges piaci ár magasabb arányáért (például 75%) is vevőre találna. Az önkormányzatok nagyon kedvező áron jutnának ingatlanvagyonhoz. Patai Mihály, a Bankszövetség elnöke úgy nyilatkozott tegnap a közrádiónak, hogy ezt a veszteséget a bankok lenyelik, hiszen vállalták, "innen már biztosan nem tudnak visszatáncolni".

Az ingatlan ilyen alacsony vételára nem lenne elegendő az ingatlant terhelő hitel törlesztésére. Ugyanis az MNB adatai szerint a problémás hitelek nagysága eléri a fedezetül szolgáló ingatlanok 90-110%-át. Az eszközkezelő nem csak vásárolna lakásokat, hanem zöldmezős beruházásként új bérlakásokat is építene. Ennek forrása is teljesen homályos.

Euró alapú lakáshitelezés

A devizahitelezés teljes tiltása ellentmond az EU irányelveinek, ezért a jövőben nem tartható fenn. Azoknak, akiknek a jövedelme meghaladja a minimálbér 15-szörösét, lehetősége lesz euró alapú hitelt felvenni. Ez az engedélyezés azonban csak formalitás. A minimálbér 15-szörösében meghatározott jövedelemkorlát idén több mint egymillió forintos havi jövedelmet jelent. Így a tiltás gyakorlatban továbbra is fennmarad.

Lakásváltási kamattámogatás

A lakásukat elvesztő adósok kedvezményes hitelt vehetnek igénybe. A hitel öt éven keresztül kamattámogatott, az a legkedvezőbb esetben 3,5% is lehet.

A támogatott lakáshitelre jogosultak köre nem tisztázott. Az egyik olvasatban a korábban nem fizető adósok lennének jogosultak kamattámogatott hitelből új otthont teremteni maguknak. "Ez az elképzelés jól hangzik, azonban kérdéses, mennyire lesz hatásos. A nem fizető adósok tartozása gyakran meghaladja ingatlanuk piaci értékét, vagy megközelíti azt. Így a jelenleg nem fizetett hitel törlesztése még az ingatlan eladása esetén is kérdéses" - hívja fel rá a figyelmet a GKI.

Holott korábban kormányzati szinten is kijelentették, hogy mindenki köteles adósságát saját maga fizetni. Ilyen keretek között nehéz elképzelni, hogy az ingatlanját elvesztő adós elég önerőt tudna összegyűjteni egy újabb ingatlanvásárláshoz, még ha kedvező kamatozást ígérnek is neki.

Egy másik változat szerint a bajba jutott adósok lakását megvásárlók is jogosultak lehetnének kamattámogatásra. Ennek indokoltsága azonban kérdéses. Ez lökést jelenthet az ingatlanpiacnak, de tovagyűrűző hatásai várhatóan nem lesznek. Az eladók, a korábbi adósok a vételárat hitelük törlesztésére kénytelenek fordítani, így a kamattámogatott hitel nem ösztönöz további vásárlásokat.

A csodaváróknak rossz hír: csoda nincs

A bejelentett mentőcsomag részleteiről további konzultáció várható, majd az elvi megegyezés után a parlamentnek kell a jogszabályokat megalkotnia. Így a tervezett ütemezés, mely szerint már az idei harmadik negyedévben lehetőség lenne az árverezésre, igen feszített munkatempót kíván. Az ütemezésről egyelőre nem sokat tudni, a Bankszövetség július 1-jére kapott ígéretet a kormányfőtől. Vagyis a most bejelentett mentőcsomag törvényi háttere akkorra születhet meg. Ez azonban több ponton kétséges, már a tegnapi napon is felmerült, hogy a jogszabályi háttér csak a nyár végére készülhet el.

Úgy tűnik, a bejelentett „mentőcsomag” csak keveseknek segít, de piaci viszonyok között és források híján ennél lényegesen többre nem is lehetett számítani. "A csodavárás időszaka itt is véget ér" - vonja le a következtetést a GKI elemzőcsapata.

Privátbankár - Zsiborás Gergő