A BiztosDöntés.hu szerint a fizetések emelkedése miatt sem lesz akkora a tehernövekedés, mintha 3-4 éve szüntették volna meg a kamatstopot.

A kormány társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezete szerint szeptember 30-ával megszűnik a lakossági jelzáloghitelek eredetileg 6 hónapra bevezetett, de már csaknem 5 éve fennálló kamatstopja. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a kamatstop hatálya alá tartozó hitelállomány összesen 842 milliárd forintot tett ki 2025 év végén. Darabszámot tekintve a közel 218 ezer érintett szerződés a teljes hazai jelzáloghitel-szerződéses állomány több mint a negyedét jelenti.

Az MNB jelentése szerint az érintettek közül 19 ezer adós tekinthető pénzügyileg kifejezetten sérülékeny helyzetűnek. Esetükben 164 milliárd forintnyi kamatstopos jelzáloghitel-állományról és további 110 milliárd forint egyéb hitelről van szó. Számukra a kormányzat a kamatstop megszüntetésével párhuzamosan, a bankok bevonásával egyedi, célzott támogatási rendszer kidolgozását ígéri szeptember végéig.

A kamatstop nem szüntette meg a változó kamatozású jelzáloghiteleknél a kamatemelés lehetőségét, de meghatározta annak maximális mértékét. A változó kamatozású hitelek ára alapvetően két részből áll: egy, a szerződésben rögzített, folyamatosan mozgó piaci kamatból (ez a referenciakamat, mint például a BUBOR) és a bank ehhez tett fix részéből (ez a kamatfelár). A kormányrendelet a maximálisan alkalmazható referenciakamat mértékét rögzítette a 2021. október 27-i szinten. Ebből fakadóan a kamatfordulók idején a bankok akkor sem alkalmazhattak ennél magasabb referenciakamatokat, amikor azok már ennél sokkal magasabban jártak.

Hogyan változik az adósok havi terhe?

Az MNB adatai alapján az érintett hitelek átlagos összege, vagyis, a még fennálló tőketartozásuk, 3 millió 860 ezer forint. A BiztosDöntés.hu kiszámolta, hogy 4 millió forint fennálló tőketartozás, 6 év hátralévő futamidő és a referencia-kamaton felül megfizetendő 2 százalékos fix kamatfelár esetén milyen változást hoz a lakáshitelek törlesztőrészletében a kamatstop megszűnése. A kalkulációk a 2026. június 12-én érvényes referenciakamatok (BUBOR-szintek) alapulvételével készültek.

1. példa: 3 havi kamatperiódusú hitel (3 havi BUBOR-hoz kötött)

• Teljes hitelkamat kamatstoppal: 2,02%+2,00%=4,02%
• Teljes hitelkamat a kamatstop nélkül: 5,94%+2,00%=7,94%
• Törlesztőrészlet kamatstoppal: 62 600 Ft
• Törlesztőrészlet kamatstop nélkül: 70 000 Ft
• A havi változás: +7 400 forint (11,8 százalékos emelkedés)

2. példa: 6 havi kamatperiódusú hitel (6 havi BUBOR-hoz kötött)

• Teljes hitelkamat kamatstoppal: 2,17%+2,00%=4,17%
• Teljes hitelkamat a kamatstop nélkül: 5,84%+2,00%=7,84%
• Törlesztőrészlet kamatstoppal: 62 900 Ft
• Törlesztőrészlet kamatstop nélkül: 69 800 Ft
• A havi változás: +6 900  forint (11 százalékos emelkedés)

3. példa: 12 havi kamatperiódusú hitel (12 havi BUBOR-hoz kötött)

• Teljes hitelkamat kamatstoppal: 2,40%+2,00%=4,40%
• Teljes hitelkamat a kamatstop nélkül: 5,75%+2,00%=7,75%
• Törlesztőrészlet kamatstoppal: 63 300 Ft
• Törlesztőrészlet kamatstop nélkül: 69 600 Ft
• A havi változás: +6 300 forint (10 százalékos emelkedés)

Nem minden hitelnél ugyanaz a hatás

Bár a referenciakamatok még ma is lényegesen magasabbak, mint a kamatstopban alkalmazható maximális értékek, a viszonylag alacsony átlagos tőketartozás és a rövid, 6 éves hátralévő futamidő miatt a törlesztők forintban mért növekedése már kontrollálható keretek között marad. Ennek az emelkedésnek a hatását az elmúlt években végbement jelentős hazai bérnövekedés is hatékonyan tompíthatja az az adósok havi kiadásaiban. A hatás megjelenése és mértéke azonban erősen függ a hitel típusától.

A rövid kamatperiódusú hitelek adósai kapják a nagyobb pofont. A 3, 6 és 12 havi, közvetlenül a bankközi referenciakamathoz kötött kölcsönöknél hamar megérzik a kamatstop megszűnését. Amint elérkezik az október 1. utáni első esedékes kamatfordulójuk, átárazódnak a hiteleik az akkori BUBOR-szintek alapján. Ez náluk konstrukciótól függően 10-11 százalékos törlesztőrészlet-növekedést, azaz havi 6300-7100 forintos plusz kiadást jelent a példaszámításban szereplő jelzálogkölcsön esetén.

A hosszabb kamatperiódusú (3 és 5 éves) hitelek adósai védettebb helyzetben vannak, náluk nem nő meg automatikusan a törlesztő októberben. Ők nem közvetlen referenciakamathoz, hanem az MNB által felügyelt hivatalos Kamatváltoztatási Mutatókhoz igazodnak. A kamatstop után ezek alapján számolt piaci kamatuk a hitel saját, szerződés szerinti soron következő rendes fordulónapjától élhet, ekkortól nő a törlesztőrészletük.

Kamatcsökkentési esély és a hitelkiváltás lehetősége

Hargitai-Szabó Kata, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője szerint a kamatstop megszűnésének idejére és azt követően az MNB várhatóan tovább csökkentheti az alapkamatát. Amennyiben ez bekövetkezik, már alacsonyabbak lehetnek a referenciakamatok és kamatváltoztatási mutatók is, és ebből fakadóan a mostani példákban szereplőknél valamivel  kisebb lehet a törlesztőrészlet-emelkedés.

A BiztosDöntés.hu hitelkalkulátora alapján a piaci lakáshitelek éves kamata jelenleg 6,18 és 7,89 százalék között mozog. Ez azt jelenti, hogy míg a régi, kamatstopos jelzálogkölcsönök kamata a szerződéses felárak miatt sok esetben 7,5-8 százalék körüli szintre ugrana vissza. A piacon tehát ma ennél olcsóbb, ráadásul végig fix kamatozású konstrukciók is elérhetők. A különbség azonban nem okvetlen akkora, hogy érdemes legyen kiváltani a régi, már nem kamatstopos hitelt másikra. Különös tekintettel a kiváltással járó olyan költségekre, mint például a meglévő hitel végtörlesztésének díja és az új kölcsön induló költségei, például az értékbecslés, a közjegyzői díj, vagy éppen a földhivatali díj. Ráadásul a következő években a referenciakamatok további csökkenése esetén a régi hitelek kamata is lejjebb mehet még.