Lakásvásárlásnál általában egy opció szokott felmerülni, amikor hitelre van szükség: a lakáshitel. Bár jelentősen lassabban lehet hozzájutni, mint egy fedezet nélküli hitelhez, de olcsóbb és hosszabb futamidő mellett is felvehető, aminek köszönhetően a törlesztő is könnyebben kigazdálkodható.
Amennyiben viszont a kiszemelt lakásért hasonló összeget ajánlanánk, mint egy másik vevő, aki készpénzzel fizetne, előfordulhat, hogy elbukjuk a lakást, mivel az eladók szeretnek gyorsabban a pénzükhöz jutni.
Tegyük fel, hogy egy lakás megvásárlásához 8 millió forint hiányzik. A vételárajánlatunk magasabb, mint a velünk versenyző vevőjelöltté, de ő készpénzben fizetne, az eladó pedig neki fogja eladni a lakást, ha csak egy héten belül nem tudjuk előteremteni a kívánt összeget. Nincs tehát néhány hetünk, hogy kivárjunk egy jelzáloghitelt. Ekkor dönthetünk úgy, hogy felveszünk egy személyi kölcsönt, abból kifizetjük a lakást, később pedig egy adósságrendező hitelből előtörlesztjük a személyi kölcsönt, így pedig nem kell évekig a magasabb kamatokat fizetni.
Mennyibe kerülne?
Azért, hogy rendelkezzünk egy összehasonlítási alappal, először nézzük meg, hogy mennyibe kerülne felvenni a hiányzó 8 millió forintot lakáshitelként. 20 éves futamidővel fogunk számolni, a kiszámíthatóság és a JTM szabályozás miatt pedig 10 éves kamatperiódust adunk meg.
Ebben az esetben a Bank360 lakáshitel kalkulátorában elérhető olyan ajánlat, ahol már 4,13 százalékos THM mellett és 48 584 forintos havi törlesztőrészletért tudunk kölcsönt felvenni, ahol a visszafizetendő összeg 11 679 010 forint lesz.
Ezzel szemben a személyi kölcsönt napokon belül kézhez kaphatjuk a saját bankunktól,. Továbbra is a 8 millió forinttal számolva, elérhető olyan hitelajánlat, amit 84 hónapra (7 évre) felvéve 7,22 százalékos THM mellett 120 725 forintos havi törlesztőrészletet kapunk. Ekkor a visszafizetendő összeg 10 140 900 forint lesz. Ez még belefér a JTM-szabályozás kereteibe az átlagbérrel, ugyanakkor jelentősen magasabb lesz a törlesztőnk, mint egy lakáshitel esetén.
Az is feltűnő, hogy a lakáshitelhez képest jelentősen magasabb a személyi kölcsön THM-je.
Ha megvettük a kiszemelt ingatlant és szeretnénk csökkentetni a havi terheinket, annyi a dolgunk, hogy a drága személyi kölcsönt egy kedvezőbb kamatozású jelzáloghitelre váltsuk. Ez akár 1-2 hónapig is eltarthat, úgyhogy azért, hogy mindenképpen beleférjünk az időbe, azzal fogunk kalkulálni, hogy három hónapig először a személyi kölcsön törlesztőjét fizetjük, majd a fennmaradó tőketartozásra vesszük fel a jelzálogkölcsönt.
Három havi törlesztőrészlete az előbb említett személyi hitelnek 362 175 forint. Plusz költségként felmerül még hitelkiváltásnál az előtörlesztés díja, ez a példánkban szereplő hitelajánlat esetén a fennmaradó tartozás fél százalékának, 38 882 forintnak felel meg.
Ezután a fennmaradó tőketartozást némiképp felfelé kerekítve 7,8 millió forintot kapunk, amit ki szeretnénk váltani egy megfelelő jelzáloghitellel. Logikusnak tűnik, hogy az adósságrendező hitelhez nyúljunk, de a kalkulátorunk alapján valójában jobban járunk, ha szabadfelhasználású jelzálogkölcsönt igénylünk és azt fizetjük a továbbiakban.
A hiteligénylésnél jeleznünk kell, hogy a kölcsönt egy másik hitel kiváltására vesszük fel, hogy egy alacsonyabb fizetésnél ne üssük ki a JTM-limitet.
Az új hitelt 20 éves futamidővel és 10 éves kamatperiódussal már 6,45 százalékos THM mellett igényelhetjük, ami rosszabb, mintha rögtön lakásvásárlási célú jelzálogkölcsönt igényeltünk volna, ám még így is jobb, mint a személyi hitel. A THM-hez tartozó ajánlatnak a havi törlesztőrészlete 56 029 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 13 589 270 forint.
Ha összeadjuk, a lakásvásrlás érdekében tett gyors pénzhezjutásunknak a költségeit, akkor a végösszeg 13 990 328 forint lesz. (13 589 270 forint a szabad felhazsnálású jelzáloghitel teljes visszafizetendő összege, 38 883 forint a személyi hitel előtörlesztési díja és 362 175 forint a személyi hitel háromhavi törlesztője) Ezzel szemben, ha lakásvásárlási hitelből tudtuk volna fedezni a vásárlást, akkor azt 11 679 010 forintból megúsztuk volna. A gyorsaságunk ára így hosszú távon 2,3 millió forint volt.
A kiszemelt lakást személyi kölcsönből megvásárolni és azt olcsóbb jelzáloghitelre cserélni később tehát egy megoldható feladat, ám mindenképpen érdemes alaposan átgondolni, hogy tényleg megéri-e.
