Lakástakarékból önerő: mire elég 8 vagy 15 millió forint?

Két pár élethelyzetén keresztül mutatjuk meg, hogyan állhat össze a közös otthon finanszírozása, ha már van felhasználható lakástakarék, de ezen felül nincs jelentős megtakarítás. Emellett azt is megvizsgáljuk, milyen más megoldások egészíthetik még ki az önerőt és a vételár hiányzó részét.

Mikor lehet hasznos a lakástakarék önerőként történő felhasználása?

Lakásvásárláskor az önerő azt a vételárrészt jelenti, amelyet nem hitelből fedez a vevő. A bankok jellemzően legfeljebb az ingatlan értékének 80 százalékáig hiteleznek, vagyis egy 40 millió forintos lakásnál általában legalább 8 millió, egy 70 millió forintos ingatlannál pedig legalább 14 millió forint saját forrással érdemes számolni.

Első lakás vásárlásánál, meghatározott feltételek teljesülése esetén már 10 százalékos önerő is elegendő lehet. A kisebb önerővel történő lakásvásárlás egyre gyakoribb a fiatalok körében. Az MNB adatai szerint a 18–30 éves hitelfelvevők 2025 áprilisa és 2026 márciusa között megkötött lakáshiteleinek 23,8 százalékánál a hitelösszeg meghaladta a fedezet értékének 80 százalékát, vagyis a vásárlók 20 százaléknál kisebb saját erővel vágtak bele.

A jelenségben az Otthon Start elterjedése is szerepet játszik, de a bankoknak továbbra sem kötelező a 10 százalékos önerőt elfogadniuk. Az MNB szabályai, a korábbi lakástulajdon, az életkor, az ingatlan és a bank saját kockázati előírásai is befolyásolhatják, hogy valóban elérhető-e a magasabb, 90 százalékos finanszírozás.

A lakástakarék (LTP) ilyenkor azért lehet különösen hasznos, mert a már hozzáférhető összeg önerőként is felhasználható. A befizetésekből, hozamból és a szerződéshez kapcsolódó jóváírásokból felépült pénz csökkenti azt az összeget, amelyet lakáshitelből, vagy más támogatott hitelkonstrukcióból, például Otthon Startból kell finanszírozni.

Milyen hitel jöhet a lakástakarék mellé?

A fennmaradó vételárrészhez többféle lakáshitel is szóba jöhet. A lehetőségeket az első lakásszerző státusz, a gyermekvállalási terv, a meglévő lakástakarék szerződés feltételei, a jövedelem, a fedezet értéke és a banki hitelbírálat együtt határozza meg.

• Otthon Start hitel: első lakást vásárlóknak legfeljebb 50 millió forint igényelhető, maximum 25 éves futamidővel és végig fix, legfeljebb 3 százalékos kamattal. A program minimum 10 százalékos önerőt ír elő, de a ténylegesen szükséges saját forrás bankonként és az igénylő helyzetétől függően magasabb is lehet.
• Piaci lakáshitel: akkor lehet szükség rá, ha valaki nem jogosult támogatott hitelre, a támogatott konstrukció összege nem elegendő, vagy nem szeretne az állami támogatások feltételeihez és hosszabb távú kötelezettségeihez alkalmazkodni.
• A lakástakarékhoz kapcsolódó lakáskölcsön: egyes lakástakarék-pénztári szerződésekhez a megtakarításon felül lakáscélú kölcsön vagy áthidaló hitel is kapcsolódhat. Ennek összege, kamata és feltételei mindig a meglévő szerződéstől függenek.
• CSOK Plusz: gyermekvállalást tervező házaspárok 15, 30 vagy akár 50 millió forint kedvezményes hitelt is igényelhetnek. Ez nem önerő, hanem további hitel, ezért a havi törlesztését ugyanúgy bele kell kalkulálni a családi költségvetésbe. Megfelelő feltételekkel az Otthon Starttal is kombinálható.

Két pár, két lakásvásárlási terv

Az első pár 40 millió forintos, a második 70 millió forintos lakást venne; mindkét esetben adott az általában minimálisan elvárt 20 százalékos önerő, de a finanszírozási feladat és az ahhoz kapcsolódó családi dilemma már nagyon eltérő lehet.

Az első párnál a 8 millió forintos lakástakarék éppen kitölti a 40 milliós lakás tipikus önerőigényét. Ezért náluk nem feltétlenül a hitelképesség a fő kérdés, hanem az, hogy a teljes megtakarítás önerőként való felhasználása után miből fizetik ki az illetéket, az ügyvédi díjat, a költözést és az esetleges felújítást. Emellett azt is érdemes megnézniük, melyik finanszírozási forma a legkedvezőbb számukra.

A második párnál a 15 millió forintos LTP meghaladja a 70 milliós lakás 14 millió forintos, minimális önerőigényét. Az önrész tehát náluk kevésbé problémás, a fennmaradó 55 millió forint miatt azonban a jövedelem, a havi törlesztő és a hosszú távú teherbírás kerül előtérbe. Főleg, ha nem jogosultak támogatott konstrukciókra, mert nem első lakásvásárlók, vagy mert már nem vállalnának gyermeket.

Így állhat össze a vételár

Az első párnál a 8 millió forintos lakástakarék és a 32 millió forintos Otthon Start akár kiadhatja a teljes, 40 millió forintos vételárat. A konstrukcióhoz azonban meg kell felelniük az Otthon Start jogosultsági és banki feltételeinek, a vásárláshoz kapcsolódó költségekre — például illetékre, ügyvédre és költözésre — pedig külön forrást kell találniuk.

A CSOK Plusz az első párnál csak gyermekvállalás esetén jöhetne szóba. Egy gyermek vállalásával azonban a 40 millió forintos lakás finanszírozásánál nem feltétlenül jelent többletelőnyt az Otthon Starthoz képest, mert a teljes hiteligény az Otthon Startból is fedezhető. 

A konstrukció akkor válhat igazán értékessé, ha a pár később további gyermeket vállal: a CSOK Plusz igénylését követően másodikként születő vagy örökbefogadott gyermek, majd minden további gyermek után 10–10 millió forinttal mérséklődhet a fennálló tőketartozás. Emellett akkor lehet érdekes a CSOK Plusszal történő finanszírozás, ha az Otthon Start valamely, például első lakásvásárlókra vonatkozó feltételét nem teljesítik, de gyermeket mindenképpen szeretnének vállalni és a támogatott hitel egyéb feltételei is adottak.

A második pár esetén a lakástakarékon túl 55 millió forint finanszírozásra van szükség. Mivel továbbköltözőkről van szó, az Otthon Start jogosultsága nem tekinthető automatikusnak: a korábbi vagy meglévő lakástulajdon pontos körülményeit külön meg kell vizsgálni. 

Emellett náluk gyermekvállalást sem vettünk figyelembe, így a CSOK Plusszal elérhető kedvezményes finanszírozás kimarad. A fő példában ezért 55 millió forint piaci lakáshitellel számolunk.

A számok azt mutatják, hogy a lakástakarék mindkét esetben megoldhatja az önerő kérdését, de nem helyettesíti a hitelképességet. A 70 milliós ingatlannál a magasabb jövedelem ellenére is jelentős, 55 millió forintos hitelterhet kell hosszú távon vállalni, ezért érdemes a bank által elérhető maximum helyett a háztartás számára biztonságos havi törlesztőből kiindulni.

Nagyon fontos azzal is tisztában lenni, hogy lakásvásárláskor nem elég kizárólag a vételár önerőrészével számolni. A lakáshitel havi törlesztőjének kényelmesen bele kell férnie a családi költségvetésbe, miközben vésztartalékot is célszerű képezni. Az illeték, az ügyvédi díj, az értékbecslés, a közjegyzői és földhivatali költségek, a költözés, sok esetben pedig a felújítás is jelentős plusz kiadás lehet. Ezért nem feltétlenül ideális, ha a pár minden rendelkezésre álló pénzét önerőként használja fel.

Mi egészítheti még ki az önerőt?

A két példa tehát azt mutatja, hogy a lakástakarék erős alap lehet, de nem biztos, hogy minden költséget fedez, és nem mindenki rendelkezik már 8 vagy 15 millió forintnyi lejárt megtakarítással. Ilyenkor más megoldások is szóba jöhetnek.

• További saját megtakarítás: banki szempontból ez a legegyszerűbb és általában a legkedvezőbb út. Nem emeli a havi törlesztőt, és mozgásteret hagy a vásárlás után is.
• Babaváró kölcsön: gyermekvállalást tervező házaspárok lakáscélra is felhasználhatják. Meghatározott banki és időzítési szabályok mellett az összeg egy része vagy egésze önerőként is figyelembe vehető, ugyanakkor hitelként a havi törlesztése csökkentheti a felvehető lakáshitel összegét.
• Falusi CSOK: preferált kistelepülésen vásárlóknál vagy építkezésnél vissza nem térítendő támogatás is segíthet az önerő előteremtésében. Ez azonban csak meghatározott településeken és feltételekkel érhető el.
• Pótfedezet bevonása: ha egy családtag megfelelő értékű ingatlanát is bevonják a hitelügyletbe, kevesebb készpénzes önerőre lehet szükség. Ez ugyanakkor komoly kockázatot jelent a pótfedezet tulajdonosának is, mert az ő ingatlana is fedezetként szolgál a hitelre.

A nagyobb LTP nem szünteti meg a hitelkockázatot

A 8 millió forintos lakástakarék egy 40 milliós lakásnál pontosan elérheti a tipikus önerőszintet, a 15 millió forint pedig egy 70 milliós vételárnál már azt is meghaladja. Ez mégsem jelenti automatikusan azt, hogy a lakásvásárlás biztonságos vagy mindenki számára elérhető.

Az első párnál a legnagyobb kérdés, hogy a teljes LTP önerőként való felhasználása után miből fedezik a vásárlás költségeit, és marad-e vésztartalékuk. A második párnak erősebb az önerőpozíciója, de náluk az 55 millió forintos hitel havi terhe lehet a döntő tényező.

A jó finanszírozási terv ezért nem attól jó, hogy a lehető legnagyobb hitelösszeg kijön belőle. Akkor működik hosszú távon, ha a törlesztő mellett marad pénz a lakás fenntartására, a mindennapi kiadásokra, váratlan helyzetekre és a jövőbeli célokra is.