A felfüggesztett vagy el sem kezdett irodafejlesztések miatt egy-két éven belül hiány alakulhat ki a modern, “A” kategóriás irodaházakból

A felfüggesztett vagy el sem kezdett irodafejlesztések miatt egy-két éven belül hiány alakulhat ki a modern, “A” kategóriás irodaházakból. A régi és felújításra szoruló irodaházak modernizációja megoldás lehet azon fejlesztők számára, akik banki finanszírozás hiányában nem tudnak irodát építeni, ugyanakkor egyre növekvő bérlői igénnyel találják magukat szemben – derül ki a GVA Grimley és a GVA Robertson legújabb, szerkesztőségünkhöz is eljuttatott elemzéséből.

A GVA Worldwide angol irodája a GVA Grimley legutóbbi felmérése szerint a mostani és jövőbeni piaci tendenciák részeként az irodaház felújítások lehetséges alternatívát jelenthetnek az új építésekkel szemben. Finanszírozás hiányában és a bérlők átmeneti,  visszafogottabb  irodaköltözési szokásai miatt a válság kezdete óta szinte teljesen leállt a spekulatív irodafejlesztés.

A gazdasági helyzet normalizálódását követően  azonban néhány éven belül visszatér a bérlők aktivitása, nagyobb igény lesz üresen álló „A” kategóriás irodaházakra, amelyekből addigra hiány alakul ki. A megoldást az üresen álló, felújításra szoruló, régi B kategóriás irodaházak modernizálása jelentheti.

 "Londonban már néhány helyen észlelhetjük az „A” kategóriás irodaépületek hiányát. Mivel a banki finanszírozás még egy ideig nem áll a fejlesztők rendelkezésére, kénytelenek lesznek meglévő, elavult irodaportfoliójukat felújítani. A bérleti időszakok egyre rövidebbek és a bérleti feltételek egyre rugalmasabbak, mivel a tulajdonosok rövid távra szeretnék bebiztosítani magukat a bérlők pedig  nem merik hosszú távra elkötelezni magukat. Ez azt jelenti, hogy bérlői aktivitás jelentősen növekedni fog. Nagy-Britanniában a kormány és a bérlők részéről egyre növekvő  igény  van és lesz a modern, költséghatékony irodákba való költözésre, ezzel is arra kényszerítve a tulajdonosokat, hogy portfoliójukat  ezekhez az elvárásokhoz igazítva fejlesszék” - mondta el Carl Potter, a GVA Grimley irodák vezetője.

“A kelet-európai piac és azon belül Magyarország is, hagyományosan, fél-egy éves késéssel követi a nyugat-európai ingatlanpiaci tendenciákat; itthon még a fejlesztési boom időszak utolsó irodaházait adják át, míg London egyes területein már a közeljövőben hiány lehet modern, új építésű irodákból. Angliai partner irodánk, a GVA Grimley felmérése alapján a meglévő irodaépületek felújítása kedvezőbb megoldás a fejlesztők számára, mint új projektek beindítása, amelyre banki finanszírozás még egy ideig nem áll a rendelkezésükre.- hangsúlyozta Papp Róbert, a GVA Robertson iroda üzletágának vezetője.

Budapesten a „B” kategóriás irodaállomány kb. 326 000 m˛, de számos további kedvező lokációjú, alacsonyabb besorolású épület is megfelelő alap lehet az átépítéshez.

Az épület modernizációra korábban is találunk példákat a budapesti irodapiacon. Ezek között említhetjük Budapest egyik legrégibb irodaháza, az East-West Business Center felújítását, valamint a nemrégiben teljes modernizáción átesett Rumbach Center, illetve a 2009-ben a Volksbank Csoporthoz tartozó Premiumred által modernizált Duna Office Centert.

Az East West Business Center és a Duna Office Center esetében a munkálatokat úgy hajtották végre, hogy a bérlők közben használták az épületet és nem utolsó sorban bérleti díj bevételt generáltak.

Az említett tényezők mellett a bérbeadókat motiválhatja még a bérlők részéről egyre több esetben elvárásként megfogalmazódó energiahatékonysági követelmények, melyek arra késztethetik a fejlesztőket, hogy a sok esetben környezetszennyező, drága üzemeltetési költségekkel működő régi irodaportfoliójukat átalakítsák, annak érdekében, hogy azok továbbra is vonzó befektetési lehetőségek maradjanak

"Nincsen örökérvényű recept; nem minden esetben éri meg felújítani az elavult portfoliónkat; egy műemléki védelem alatt álló épület felújítási költségei például megközelítik egy új építésű irodaház fejlesztési költségét, ezért mi inkább a kedvező lokációjú, ún. „szocreál”, illetve a múlt század utolsó évtizedeiben épült „B” kategóriás irodaházak esetében látunk üzleti potenciált” – hangsúlyozza Papp Róbert.

Mi használjuk ki legjobban ipari ingatlanjainkat
Postapalota: milliós csalás az ablakban?
Hosszabbítás: magyar földet magyar embernek
Kevés iroda épül - de a piac aktív

Lovász Márton

Privátbankár