A legdrágább ingatlanokat Fonyódon és Siófokon kell keresni

A lakóingatlan-forgalom nem változott

Az OTP Jelzálogbank Lakóingatlan Értéktérképe szerint 2011-ben, az év végi erőteljes piaci élénkülés következtében nem változott számottevően a lakóingatlan-forgalom 2010-hez képest. Mintegy 90 ezer regisztrált adásvétel mellett, a megyék közül 9-ben nőtt (10% felett Tolna, Győr-Moson-Sopron és Veszprém megyékben), 10-ben csökkent (10%-ot meghaladó mértékben Nógrád, Heves és Borsod-Abaúj-Zemplén megyékben) a forgalom. A nyugat-keleti különbség látványos: míg a Dunántúlon három megyében csökkent csak a forgalom, az ország keleti felében csupán háromban nőtt. Kistérségi szinten, 84-ben nőtt, 85-ben csökkent, négy esetben pedig szinten maradt az adásvételek száma. Mind a legkedvezőbb, mind a legkedvezőtlenebb kategóriában nagyjából fele-fele arányban szerepelnek nyugati és keleti kistérségek.

Az adatok alapján Budapesten összességében 2 százalékkal csökkent tavaly a tranzakciószám. Kerületi szinten vizsgálva, 8-ban nőtt a forgalom (20% felett az V., II. és I. kerületben), 15-ben pedig csökkent (20%-ot meghaladóan a XXI. és a VII. kerületben). Irányítószám-körzetenként vizsgálva, 69-ben nőtt, 85-ben csökkent, míg hat esetben szinten maradt a forgalom. Jelentős, 20 százalék feletti forgalomcsökkenést elszenvedőből mindössze négy (1038, 1011, 1126 és 1115) van a Duna jobb partján. A piaci működés kettősségét jól példázza a tradicionális pesti belváros és Csepel. Míg az V. kerületben egyöntetűen növekvő forgalom nagyrészt áremelkedéssel párosul, addig a XXI. kerületben jelentős ár- és forgalomcsökkenés ment végbe.

Élénk nagyvárosi és belvárosi piac

A Nemzeti Adó- és Vámhivatal törvényi előírásoknak megfelelően szűrt adatbázisa alapján, 141 kistérségben nem éri el az 1 százalékot a forgási sebesség, azaz a lakásállományhoz viszonyított tranzakciószám. A tíz relatív legkisebb forgalmú kistérségből 3-3 Heves és Borsod-Abaúj-Zemplén megyei, a tíz legélénkebb forgalmúból (1,8% felett) pedig három Győr-Moson-Sopron megyében található. Emellett a megyeszékhelyeket magukba foglaló kistérségek is szépen elkülönülnek környezetüktől, átlagnál élénkebb forgalmukkal.

Budapesten a két véglet a XXIII. kerület 0,7 százalékos forgási sebességgel, illetve a XIII. kerület, ahol a lakásállomány 3,3 százaléka cserélt tulajdonost tavaly. Leegyszerűsítve csekély forgalmú Pest peremi részek és a még válságban is aktívabb lakáspiacú belvárosi kerületek kettősségéről beszélhetünk.

Árváltozás esetében nincs regionális szabályszerűség

A felmérés szerint 2011-ben, országosan szűk 2 százalékkal csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára. Hat megyében (Tolna, Somogy, Győr-Moson-Sopron, Bács-Kiskun, Szabolcs-Szatmár-Bereg és Zala) volt pozitív irányú elmozdulás 2010-hez képest. Érdekes, hogy a legnagyobb arányú, 8-9 százalék közötti árcsökkenés a három közép-dunántúli megyében (Fejér, Veszprém és Komárom-Esztergom) mutatható ki. Kistérségi szinten vizsgálva, 111-nél áll negatív előjel az egy év alatt bekövetkező árváltozás mutatója előtt. 22 kistérségben csökkent 10 százalékot meghaladóan az átlagár, ebből 3-3 Fejér és Jász-Nagykun-Szolnok megyében található.            

Budapesten az országosnál valamivel enyhébb volt az éves árváltozás mértéke tavaly. Árnövekedést öt kerületben (III., V., VI., IX. és XXIII.) volt tapasztalható. Az 5 százaléknál jelentősebb árcsökkenés három dél-pesti kerület (XVIII., XIX. és XXI.) mellett a XII.-ben ment végbe. Az átlagos tranzakciós ár 10 százalékot meghaladó visszaesése 19 irányítószám-körzetet érintett,  melyből csak hat budai oldali, három viszont XVIII. kerületi. Ugyanakkor a 23, 5 százalék feletti áremelkedéssel jellemezhető körzetből is csak négy van budai kerületben, 3-3 viszont a már említett XXIII. és a XV. kerületben. Csakúgy, mint országosan, a fővárosban sem alkalmazható tehát a kelet-nyugat, illetve Buda-Pest piaci kettősséget leíró sztereotípia.

A végtörlesztés miatt csökkentek az árak

Negyedévente vizsgálva, az árakra mérhető hatást gyakorolt az év utolsó és 2012 első három hónapját meghatározó végtörlesztési lehetőség. A 2010-es azonos időszakokkal összehasonlítva, tavaly az első negyedévi enyhébb csökkenést a második és harmadik negyedévben az árak mérsékelt és időszakos emelkedése követte, majd az év utolsó három hónapjában 2010-hez képest nagyjából 5 százalékkal alacsonyabb áron keltek el az ingatlanok. Az idei első negyedévben az előzetesen beérkezett adatok szerint a csökkenő tendencia tovább folytatódott.

Az országos átlaghoz képest a területi különbségek jelentősnek bizonyultak: a végtörlesztés nem is okozott mindenhol árcsökkenést. A tavalyi év első három negyedévéhez képest az utolsó három hónapban országos átlagot meghaladó volt az értékvesztés mértéke Fejér, Heves, Pest, Somogy, Vas és Veszprém megyékben, az adatokból óvatossággal leszűrhetjük, hogy a végtörlesztés a magasabb árú térségekben adott teret további jelentősebb árengedményre.

Somogyban a legmagasabb, míg Nógrád megyében a legalacsonyabb az átlagár

A megyék fajlagos árban mért rangsorát Somogy vezeti 202 ezer Ft/m2 átlaggal. Ettől Pest megye tízezer forinttal marad el, majd Győr-Moson-Sopron és Hajdú-Bihar egyaránt 166 ezer Ft/m2-rel következik. A 100 ezres négyzetméterárat egyedül Nógrád megye nem éri el; 120 ezer alatt pedig Borsod-Abaúj-Zemplén, Békés és Jász-Nagykun-Szolnok megyék szerepelnek. Kistérségi szinten a legdrágább területeket továbbra is a Balatonnál és a budapesti agglomerációban kell keresni: a 173-ból tíz kistérség átlagos fajlagos ára haladta meg tavaly a 200 ezer Ft/m2-t, ebből öt Pest megyei, öt pedig Balaton környéki.

Közel 300 ezer forintos átlagértékkel a fonyódi és a siófoki kistérség Budapestet is megelőzi. 27 kistérség fajlagos átlagára nem éri el a 80 ezer forintot. Ebből 8 Borsod-Abaúj-Zemplén, 3-3 pedig Szabolcs-Szatmár-Bereg, Heves és Zala megyei. 2010-hez képest a legolcsóbb és legdrágább megyei átlagok közötti abszolút különbség tavaly nem változott (2,3-szoros), míg a kistérségi árkülönbség egy kissé mérséklődött (7,5-szörösre). Érdekesség, hogy Tolna és Veszprém megye legolcsóbb kistérségei (tamási és sümegi) drágábbak Nógrád megye legmagasabb átlagárú, balassagyarmati kistérségénél. A 151 ezer Ft/m2-es vidéki átlagot legjobban a balatonalmádi kistérség közelíti meg.  

Budapesten, fajlagos árat vizsgálva, 374 ezer forinttal a II. kerület a legdrágább, melyet a XII. és az I. kerületet 2010-hez képest megelőzve az V. kerület követ (351 ezer). Ingatlant a legolcsóbban a XXI. kerületben, Csepelen vehetünk; itt 161 ezer forint volt a tavalyi fajlagos átlagár. Ezt a XV. (172 ezer), majd a XVII. kerület (185 ezer) követi. A legolcsóbb irányítószám-körzet a 1211-es (Csepel-Ófalu és Gyártelep) 146 ezer Ft/m2-rel, míg a legdrágább továbbra is a 1014-es (budai Vár) 681 ezerrel. A pesti oldal legdrágább körzete a 7. a fővárosi toplistán (1051-es, Lipótváros, 387 ezer Ft/m2), míg a legolcsóbb budai hátulról a 11. (1039-es, Békásmegyer, 166 ezer Ft/m2). A budapesti 257 ezres átlagárhoz legközelebb a 1064-es irányítószám-körzet áll.
Pozitív előjelű stagnálás várható

Az OTP Jelzálogbank elemzése szerint jelenleg több pólusú kereslet-kínálati feszültség érezhető a lakáspiacon. Az egészséges megújulást szolgáló többlet tranzakció bázisa keresleti oldalon az elmúlt években elhalasztott és mostanra felhalmozódó – a válság időszakát megelőző túlfűtöttségtől mentes évek átlagos forgalmi statisztikáját alapul véve napjainkra hozzávetőleg 150 ezres – vételi szándék lehet. Kínálati oldalon viszont e mellett plusz tényezőként megjelenhet az az igen jelentős volumenű látens piac is, melyet az adósságszolgálatuk teljesítésével nehezen megküzdő, vagy több mint 90 nap hátralékkal bíró tulajdonosok adnak. E mennyiséget – rövid időn belüli piacra lépése esetén – csak megfelelő piaci hitelezéssel élénkített kereslet tudná felszívni. Egyelőre azonban a lakáspiaci forgalom további stagnálása várható, 2013-ban viszont már élénkülésre lehet számítani.

Az alacsony lakáskeresletet továbbra is az erősödő fiskális szigor, valamint a válság előttihez képest szűk és drága hitelkínálat határozza meg, ugyanakkor a piaci várakozások már javulást mutatnak. Optimizmusra az utóbbi hónapok látványosan élénkülő befektetési célú vásárlásai, az adósmentő programok piaci bizalmatlanságot enyhítő hatása, illetve a szocpol és a kamattámogatott hitel újra bevezetése adhatnak okot. Véleményünk szerint, ezek rövidtávon a végtörlesztési időszakban visszaesett piac visszakorrigálását segítik elő, s így az idei év egészére vonatkozóan az árak nominális értelemben vett stagnálását valószínűsítjük.