9p

Ront vagy javít Magyarország megítélésén a soros EU-elnökség?
Milyen újabb öt év elé néz Karácsony Gergely?
Mi lesz a liberalizmussal Magyarországon?
Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Horn Gáborral!

Vegyen részt és kérdezzen Ön is a Republikon Alapítvány kuratóriumának elnökétől!

2024. július 24. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

2021-ig mintegy 4 millió négyzetméter iroda épül Budapesten. Ezzel a kapacitással elszállásolható egy Szombathely nagyságú város is. A beruházás volumene figyelemre méltó a régióban, meghaladja a 450 milliárd forintot. Nem csoda, hiszen kecsegtető üzleti előnyöket nyújt a befektetőknek: szinte ingyen hitelből 5,25% nyereség volt elérhető 2019-ben. Ezt a régióban csak Szlovákia szárnyalja túl. A befektetői kockázat eddig elhanyagolható volt, mert emelkedő bérleti árak mellett is a kiadási arány a régióban a legjobb volt 2019-ben. Kevesebb, mint 7% keresi a bérlőjét.  Mégis valami megváltozott - Sallai György digitalizációs szakértő véleménycikke.

Ha Budapest legfelkapottabb iroda-beruházási övezetén, a „Váci folyosón” végigsétálunk, nem találjuk azt a városnyi embert, amit ezek az irodaházak befogadhatnának. Hónapokkal ezelőtt még nem győzte szállítani a metró a munkába igyekvőket - most bárki talál ülőhelyet rajta.  A piac azt latolgatja, hogy ez csupán egy átmeneti állapot, vagy vége a magas hozamú ingatlanberuházásoknak és végkép átveszi az uralmat a távmunka.

A válasz keresésénél két szempontot kell figyelembe venni. Az irodaépületek képesek-e alkalmazkodni a megváltozott igényekhez, valamint az adott munka dinamikájához? Ha már kiengedtük a szellemet a palackból, nehéz visszagyömöszölni. Együtt kell élni a home office-jelenséggel, a kérdés csak az, milyen mértékben. A mérték keresésénél Prótagorasz híres „homo mensura” tételéhez nyúljunk vissza: Az ember legyen a mérce. Éppen ezért számos kutatás foglalkozik (https://www.bls.gov/news.release/pdf/atus.pdf) a munkavállalók időfelhasználásával, a munka és szabadidős tevékenységek arányának meghatározásával. Tényként kell elfogadni, hogy az otthoni munkavégzés egyre fontosabb elvárás munkavállalói oldalon. A tengeren túl a teljes munkaidőben foglalkoztatottak 24 százaléka már eddig is élt az otthoni munkavégzés lehetőségével. Itthon ez az arány a 12 százalékot sem érte el 2019-ig. Járványtól függetlenül ennek a számnak az emelkedését erősíti, hogy az utóbbi tíz évben a munkakörök specializálódásával a munkavégzés módja drámaian megváltozott. A munka során ügyesen kell egyensúlyozni együttműködést igénylő csapatmunka és önálló munkavégzés között.

A finom egyensúly keresése közepette egyre többen gondolják úgy, hogy otthonról érdemes dolgozni, amit az is erősíthet, hogy az irodai munkák zöme egyéni elvonulást igényel.

A Gensler csoport kutatása szerint a munkavállalók munkaidejük 54 százalékában egyéni összpontosítást igénylő munkát végeznek. Magasabb teljesítmény elérésének érdekében ez az arány 60 százalék felé nő.

Mégis él az az igény, miszerint a munkavégzés helye inkább az iroda legyen. Sokan panaszkodnak az otthoni munkavégzés hátrányaira, amit első hallásra mindenki döbbenten hall. Ugyanígy legyintettek a NASA tudósai az első űrutazási tervek dédelgetésénél, de legyen bármilyen izgalmas is egy asztronauta élete, mégis lelkileg megterhelő ingerszegény környezetben élni. Így érthető, hogy a munkavállalók vissza vágynak a munkahelyükre. A JLL vizsgálata szerint nem más motiválja ezt, mint az emberi interakció és a kollégákkal való szocializáció igénye.

A munkavállalók 58 százaléka már nagyon vágyik vissza az irodai létbe a COVID helyzet után, amely igény csak nő a fiatalabb munkavállalók esetén. (JLL felmérés)

Ez nem ellentmondás, ahol az „ember a mérce”, ott egyszerre lesz igaz, hogy csendre, elvonulásra és társaságra vágyunk. Majd a szituáció, az adott munkafolyamat dönti el, mikor melyik a produktívabb. A munkakörnyezetet erre kell alkalmassá tenni.

De ne rohanjunk előre. Maradjunk az irodai körkép értékelésénél és elégedjünk meg annyival, hogy munkaadói és munkavállalói oldalról is nagy a nyomás, hogy az irodai lét tovább virágozzon, csak a munkakörnyezetet kell az igényekhez igazítani. Érezzük, hogy jelenleg az irodák nem reagálnak a szociális szerepek változására, a specializálódó munkakörök dinamikájára, de főképp nem a bevezetett egészségvédelmi korlátozásokra. Pedig enélkül veszélyben a befektetők által elérhető 5,25 százalékos hozam (2019-ben ez volt a budapesti irodapiaci hozamszint a BNP Paribas Real Estate összeállítása szerint), mert hossztávú bérlés ide vagy oda, a kiadási arány romlani fog.

Még a prémium kategóriás irodaépületek esetén sem látunk olyan megoldásokat, amelyek adaptív módon reagálnának a változó igényekre. Ehhez „okos” megoldásokat kellene alkalmazni. Hiába, hogy az okos épületek koncepciója már több mint egy évtizedes, de hazai implementáció nemigen akad.  A piaci pletykák csak egyetlen beruházást (Mol székház projekt) emelnek ki, amely megnyithatja az utat az okos épületek előtt. Érthető, hogy nehéz úgy épületet tervezni, ha a beruházó, a bérlő és az üzemeltető külön entitás, külön érdekekkel. Mégis az elkészült épületnek egyszerre kell biztosítani a biztonsági, egészségvédelmi és hatékonysági mutatókat. Persze amíg a piac szárnyalt, erre nem is volt szükség. Ha megépült egy üvegpalota, még a tervezés alatt elkelt.

Nem kellett törődni a munkavállalók távolságtartásával, irodahasználati szokásaival, a közösségi és munkaterületek fertőtlenítésével. Egy irodaház esetén olyan összetett ökoszisztémát kell kialakítani, aminek egyszerre kell biztosítani a munkához legjobban illeszkedő környezetet, a működtetéshez szükséges műszaki vezérlést, valamint a befektetői szemléletből eredő értékállóságot. Ennek az ökoszisztémának a hagyományos működtetése időigényes, költséges, de mindezen túl nem ad valósidejű megoldásokat az irodaház „lakóinak”.

Egy átlagos irodaházban több mint 2000 fényforrást kell vezérelni, 4-6 beléptető kapunak legalább 1400 embert kell azonosítani kb. 15 perces időablakban, és 4-6 lifttel a megfelelő szintre szállítani, napjában többször is. 150 oltókészülék, 200 füstérzékelő, 90 biztonsági kamera, 100 biztonsági ellenőrző pont, több mint 5000 kártyalehúzással vigyázza a dolgozók biztonságát. Az egészséges klimatizációról 100 termosztát, 200 ventilátor gondoskodik napszaknak, évszaknak és időjárási viszonyoknak megfelelően, amit egy 21000 liter/másodperc kapacitású szellőztető rendszer szolgál ki.

Se szeri se száma azoknak a kisebb-nagyobb eszközöknek, amiket mindenképpen be kell építeni egy irodaházba, akkor is, ha okos, de akkor is, ha nem az. Érdekesség, hogy a nagy megoldásszállítók (Bosch, Honeywell, Siemens, Schneider Electric, stb.) eszközei, érzékelői már IoT-képességekkel rendelkeznek és támogatják a digital twin technológiát.

A digital twin a fizikai térbe elhelyezett gépészeti, energetikai eszközöket és érzékelőket egy digitális modellbe illeszti, egyesítve az IoT, a mesterséges intelligencia, a gépi tanulás, valamint a nagymennyiségű adatelemzés képességeit. Ezáltal egy olyan valósidejű digitális szimulációs modell jön létre, amely érzékeli és vezérli a fizikai eszközöket. A digital twin folyamatosan értékeli, vezérli és megtanulja fizikai társait, azok valós idejű állapotait, munkakörülményeit vagy helyzetét. A technológia fontos előnye, hogy megtanulja a múltbeli működésből származó jellemzőket és alkalmazza azokat a jövőbeli vezérlési feladatok során.

Mégis a szállítók kivétel nélkül arról panaszkodnak, hogy okosépület-megoldásaikat itthon senki sem keresi, pedig az edukációba a nagy szoftverházak is beszálltak élükön az IBM-mel és az Oracle-lel. Az Oracle a hazai éves konferenciáján a nagyközönségnek be is mutatta a digital twin megoldását.

A digital twin technológia nélkül elképzelhetetlen hogyan lehet megteremteni a berendezések és érzékelők alapintegrációját, ami mondjuk csak az egészségügyi vészhelyzetre reagál. Pedig ez a technológia képes lenne nyomon követni a beléptetett munkavállalót és a lifthez érkezésekor a naptárja alapján gombnyomás nélkül hívhatná a felvonót, hogy a megfelelő emeletre juttassa el őt. A megbeszélésre lefoglalt tárgyalóban gondoskodhatna a megfelelő oxigénszintről, beállíthatná és fenntarthatná a kívánt hőmérsékletet, amit a résztvevők számától, hőleadásától tehetne függővé. Kalibrálhatná az évszaknak, napszaknak megfelelő fényerőt és fényhőmérsékletet. Mindeközben ellenőrizhetné a levegőben megtalálható szerves vegyületek szintjét (TVOC).  A kamerák objektum-felismerési és követési funkciókkal irányíthatják a dolgozókat, hogy a kevésbé kihasznált emeleti szárnyakon dolgozzanak. Figyelhetik a közösségi terek, liftek telítettségét, ezzel is támogatva a távolságtartási szabályokat. A létszámadatok tükrében lehetne dönteni arról is, hogy mikor érdemes meglátogatni a kantint vagy jobb helyeken az edzőtermet, elkerülve a zsúfoltságot. Okos szolgáltatások segíthetnek az „olcsó déli menüért” folytatott rohamok elkerülésében, ha azokat online rendelhetővé teszi az irodaház.

A nagy integrációval azért csínján kell bánni, a közelmúlt Facebook-botránya után már láthatjuk, mire képesek adatbányászok a nagymennyiségű adatok elemzésével.  Az iparágban nincsen olyan átfogó szabályozás vagy szabvány, mint például a pénzintézeteknél (PCI) vagy egészségügyben (HIPAA). Tradicionálisan a létesítménygazdálkodás siló-koncepcióra épül. Más ért a liftekhez, más az energetikához és megint más a tűzvédelemhez. Az integráció biztonsági szempontból nagyon körülményes, de nem megoldhatatlan feladat.

Persze egy okos épület annál sokkal több, mint „felhasználói élmény”. Így a legnagyobb nyertes nem is a felhasználó, hanem az üzemeltető, mivel egy irodaház üzemeltetési költségén megspórolt minden forint azonnal profitként jelentkezik.

Minden társaság elmondhatja, hogy működési költségei közt a második legnagyobb költségelem a bérelt vagy tulajdonolt ingatlanból származik. Ennek a költségnek a 71 százaléka üzemletetésre megy. Az üzemeltetési költségek 30 százaléka az energiafogyasztásból származik, amely egy általános irodahasználat esetén 42 százalékos megtakarítási potenciállal bír.

A bérlők oldalán érezhető az előny, az üzemeltetőknél számszerűsíthető a profitnövekedés, már csak a befektetői oldalon múlik, hogy elinduljon az irodaépületek digitalizációja. Amint megtorpan a kihasználtsági mutató növekedése, rögtön előáll az igény a változásra, ami elősegítheti a digitális transzformációt. Ez a megtorpanás most szemmel látható. Egy biztos, az idő elérkezettnek látszik, az emberi és gazdasági tényezők egy irányba mutatnak. A digitális átállással és a helyesen megválasztott ösztönzők segítségével újra szárnyalhat az irodapiac, ami nem csak befektetőknek lesz fontos. A beruházások rengeteg munkahelyet teremtenek és a projektek urbanisztikai szempontból is fontosak, ami többek között a turizmusra is jó hatással van. Az irodaházak átformálják a kerületek képét, életkörülményeit. Ezt várjuk Budapest két gyöngyszemétől is, az Office Corvin Áruház és az Office Exchange Palace projektektől.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még több iroda áll üresen Budapesten, ebből baj lehet
Mester Nándor | 2024. július 18. 09:31
A bérlő cégek inkább kivárnak és halogatják a döntést, hogy menjenek vagy maradjanak. Közben alig adtak át új területet a második negyedévben. 
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A mártírjelölt Donald Trump nagyot lódított a floridai birtokáról is?
Mester Nándor | 2024. július 17. 19:16
Nem sokkal az ellene elkövetett merénylet után többen újra feltették a kérdést az Egyesült Államokban: milyen anyagi háttérrel veszi fel a küzdelmet ismét az egykori elnök? Az adományok vagy a bevételt termelő ingatlanok tiszta dolognak tűnnek. De a floridai Mar-o-Lago, a volt elnök főhadiszállásnak is beillő birtokának az értékmeghatározása több kérdést is felvet - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Nyugaton a panelhelyzet nagyon is változott
Mester Nándor | 2024. július 10. 18:55
A főváros budai oldalán eladott téglalakások és az ország keleti felén található házgyári lakások kivételével országszerte a négyzetméterárak emelkedését mutatják a tranzakciós adatok. Nem is kicsit, a tavalyi átlaghoz képest 8-9 százalékot. Már panelt sem lehet tehát olcsón venni, különösen igaz ez a nyugati megyékre, de keleten és délen az egyetemvárosokban is egyre drágábbak az előregyártott tömblakások – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Gyorsan elfogyhat az ingyenpénz és a hitel az otthonfelújítási keretből
Privátbankár.hu | 2024. július 8. 15:11
A kormánynak állami forrásból nagyságrendekkel több pénzt kellene adnia az Otthonfelújítási Programban. Mire elég és milyen feltételei vannak a most indult támogatási rendszernek, amiben 6 millió forinthoz lehet jutni? Mekkora önrész kell és mitől függ, hogy mekkora lehet a nulla kamattal felvehető hitel? Egyebek között erről is beszélt Mester Nándor felelős szerkesztő a Trend FM Reggeli Monitor című adásában.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Fehérvár kertvárosa egyre csak drágul
Mester Nándor | 2024. július 3. 19:01
Nem dúskál az új lakásberuházásokban a királyi város, nagyon elmarad Debrecentől, Győrtől vagy Szegedtől. Az árak magasan stabilizálódtak, de egyes kertvárosi övezetekben kifoghatunk igényesen megépített családi házat vagy társasházi lakást - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Sikeres ipari-logisztikai tőkebevonást hajtott végre a Faedra Group
Privátbankár.hu | 2024. július 3. 11:38
Jelentős befektetői érdeklődés és forgalomba hozatali maximum összeg mellett, 17 millió euró értékben eredményes tőkegyűjtést hajtott végre a Faedra Group. 
Ingatlan Csak úgy repkednek a 60 milliók a balatoni ingatlanpiacon
Privátbankár.hu | 2024. június 29. 12:01
A fővárosi átlagot is meghaladta a balatoni ingatlanok vásárlására fordított összeg idén a Duna House adatai szerint.
Ingatlan Nagyvárosban venne új lakást? Ilyen árakra számítson!
Privátbankár.hu | 2024. június 28. 12:39
A korábbi években megszokott áremelkedésnél kisebb ütemben ugyan, de tovább drágultak az új építésű lakások, a debreceni átlagár pedig ismét megelőzte a sopronit.
Ingatlan Hotelcunami indulhat be Ferihegyen
Privátbankár.hu | 2024. június 28. 09:12
Több új, közepes méretű 3 és 4 csillagos szálloda is kellhet, ha tényleg felfut a tranzitutasok forgalma a következő öt évben.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Még mindig megéri termőföldet venni
Mester Nándor | 2024. június 26. 18:45
Egy hektár, 2010-ben vásárolt termőföld ára 2023-ra átlagosan 3,6-szorosára nőtt – derül ki a NAV ingatlanforgalmi adatbázisát feldolgozó legfrissebb OTP Termőföld Értéktérképből. Lassult ugyan a drágulás, de még mindig tart és aki biztos, hosszú távú befektetést keres, annak továbbra is áll a zászló – derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG