Ha Budapest legfelkapottabb iroda-beruházási övezetén, a „Váci folyosón” végigsétálunk, nem találjuk azt a városnyi embert, amit ezek az irodaházak befogadhatnának. Hónapokkal ezelőtt még nem győzte szállítani a metró a munkába igyekvőket - most bárki talál ülőhelyet rajta. A piac azt latolgatja, hogy ez csupán egy átmeneti állapot, vagy vége a magas hozamú ingatlanberuházásoknak és végkép átveszi az uralmat a távmunka.
A válasz keresésénél két szempontot kell figyelembe venni. Az irodaépületek képesek-e alkalmazkodni a megváltozott igényekhez, valamint az adott munka dinamikájához? Ha már kiengedtük a szellemet a palackból, nehéz visszagyömöszölni. Együtt kell élni a home office-jelenséggel, a kérdés csak az, milyen mértékben. A mérték keresésénél Prótagorasz híres „homo mensura” tételéhez nyúljunk vissza: Az ember legyen a mérce. Éppen ezért számos kutatás foglalkozik (https://www.bls.gov/news.release/pdf/atus.pdf) a munkavállalók időfelhasználásával, a munka és szabadidős tevékenységek arányának meghatározásával. Tényként kell elfogadni, hogy az otthoni munkavégzés egyre fontosabb elvárás munkavállalói oldalon. A tengeren túl a teljes munkaidőben foglalkoztatottak 24 százaléka már eddig is élt az otthoni munkavégzés lehetőségével. Itthon ez az arány a 12 százalékot sem érte el 2019-ig. Járványtól függetlenül ennek a számnak az emelkedését erősíti, hogy az utóbbi tíz évben a munkakörök specializálódásával a munkavégzés módja drámaian megváltozott. A munka során ügyesen kell egyensúlyozni együttműködést igénylő csapatmunka és önálló munkavégzés között.
A finom egyensúly keresése közepette egyre többen gondolják úgy, hogy otthonról érdemes dolgozni, amit az is erősíthet, hogy az irodai munkák zöme egyéni elvonulást igényel.
A Gensler csoport kutatása szerint a munkavállalók munkaidejük 54 százalékában egyéni összpontosítást igénylő munkát végeznek. Magasabb teljesítmény elérésének érdekében ez az arány 60 százalék felé nő.
Mégis él az az igény, miszerint a munkavégzés helye inkább az iroda legyen. Sokan panaszkodnak az otthoni munkavégzés hátrányaira, amit első hallásra mindenki döbbenten hall. Ugyanígy legyintettek a NASA tudósai az első űrutazási tervek dédelgetésénél, de legyen bármilyen izgalmas is egy asztronauta élete, mégis lelkileg megterhelő ingerszegény környezetben élni. Így érthető, hogy a munkavállalók vissza vágynak a munkahelyükre. A JLL vizsgálata szerint nem más motiválja ezt, mint az emberi interakció és a kollégákkal való szocializáció igénye.
A munkavállalók 58 százaléka már nagyon vágyik vissza az irodai létbe a COVID helyzet után, amely igény csak nő a fiatalabb munkavállalók esetén. (JLL felmérés)
Ez nem ellentmondás, ahol az „ember a mérce”, ott egyszerre lesz igaz, hogy csendre, elvonulásra és társaságra vágyunk. Majd a szituáció, az adott munkafolyamat dönti el, mikor melyik a produktívabb. A munkakörnyezetet erre kell alkalmassá tenni.
De ne rohanjunk előre. Maradjunk az irodai körkép értékelésénél és elégedjünk meg annyival, hogy munkaadói és munkavállalói oldalról is nagy a nyomás, hogy az irodai lét tovább virágozzon, csak a munkakörnyezetet kell az igényekhez igazítani. Érezzük, hogy jelenleg az irodák nem reagálnak a szociális szerepek változására, a specializálódó munkakörök dinamikájára, de főképp nem a bevezetett egészségvédelmi korlátozásokra. Pedig enélkül veszélyben a befektetők által elérhető 5,25 százalékos hozam (2019-ben ez volt a budapesti irodapiaci hozamszint a BNP Paribas Real Estate összeállítása szerint), mert hossztávú bérlés ide vagy oda, a kiadási arány romlani fog.
Még a prémium kategóriás irodaépületek esetén sem látunk olyan megoldásokat, amelyek adaptív módon reagálnának a változó igényekre. Ehhez „okos” megoldásokat kellene alkalmazni. Hiába, hogy az okos épületek koncepciója már több mint egy évtizedes, de hazai implementáció nemigen akad. A piaci pletykák csak egyetlen beruházást (Mol székház projekt) emelnek ki, amely megnyithatja az utat az okos épületek előtt. Érthető, hogy nehéz úgy épületet tervezni, ha a beruházó, a bérlő és az üzemeltető külön entitás, külön érdekekkel. Mégis az elkészült épületnek egyszerre kell biztosítani a biztonsági, egészségvédelmi és hatékonysági mutatókat. Persze amíg a piac szárnyalt, erre nem is volt szükség. Ha megépült egy üvegpalota, még a tervezés alatt elkelt.
Nem kellett törődni a munkavállalók távolságtartásával, irodahasználati szokásaival, a közösségi és munkaterületek fertőtlenítésével. Egy irodaház esetén olyan összetett ökoszisztémát kell kialakítani, aminek egyszerre kell biztosítani a munkához legjobban illeszkedő környezetet, a működtetéshez szükséges műszaki vezérlést, valamint a befektetői szemléletből eredő értékállóságot. Ennek az ökoszisztémának a hagyományos működtetése időigényes, költséges, de mindezen túl nem ad valósidejű megoldásokat az irodaház „lakóinak”.
Egy átlagos irodaházban több mint 2000 fényforrást kell vezérelni, 4-6 beléptető kapunak legalább 1400 embert kell azonosítani kb. 15 perces időablakban, és 4-6 lifttel a megfelelő szintre szállítani, napjában többször is. 150 oltókészülék, 200 füstérzékelő, 90 biztonsági kamera, 100 biztonsági ellenőrző pont, több mint 5000 kártyalehúzással vigyázza a dolgozók biztonságát. Az egészséges klimatizációról 100 termosztát, 200 ventilátor gondoskodik napszaknak, évszaknak és időjárási viszonyoknak megfelelően, amit egy 21000 liter/másodperc kapacitású szellőztető rendszer szolgál ki.
Se szeri se száma azoknak a kisebb-nagyobb eszközöknek, amiket mindenképpen be kell építeni egy irodaházba, akkor is, ha okos, de akkor is, ha nem az. Érdekesség, hogy a nagy megoldásszállítók (Bosch, Honeywell, Siemens, Schneider Electric, stb.) eszközei, érzékelői már IoT-képességekkel rendelkeznek és támogatják a digital twin technológiát.
A digital twin a fizikai térbe elhelyezett gépészeti, energetikai eszközöket és érzékelőket egy digitális modellbe illeszti, egyesítve az IoT, a mesterséges intelligencia, a gépi tanulás, valamint a nagymennyiségű adatelemzés képességeit. Ezáltal egy olyan valósidejű digitális szimulációs modell jön létre, amely érzékeli és vezérli a fizikai eszközöket. A digital twin folyamatosan értékeli, vezérli és megtanulja fizikai társait, azok valós idejű állapotait, munkakörülményeit vagy helyzetét. A technológia fontos előnye, hogy megtanulja a múltbeli működésből származó jellemzőket és alkalmazza azokat a jövőbeli vezérlési feladatok során.
Mégis a szállítók kivétel nélkül arról panaszkodnak, hogy okosépület-megoldásaikat itthon senki sem keresi, pedig az edukációba a nagy szoftverházak is beszálltak élükön az IBM-mel és az Oracle-lel. Az Oracle a hazai éves konferenciáján a nagyközönségnek be is mutatta a digital twin megoldását.
A digital twin technológia nélkül elképzelhetetlen hogyan lehet megteremteni a berendezések és érzékelők alapintegrációját, ami mondjuk csak az egészségügyi vészhelyzetre reagál. Pedig ez a technológia képes lenne nyomon követni a beléptetett munkavállalót és a lifthez érkezésekor a naptárja alapján gombnyomás nélkül hívhatná a felvonót, hogy a megfelelő emeletre juttassa el őt. A megbeszélésre lefoglalt tárgyalóban gondoskodhatna a megfelelő oxigénszintről, beállíthatná és fenntarthatná a kívánt hőmérsékletet, amit a résztvevők számától, hőleadásától tehetne függővé. Kalibrálhatná az évszaknak, napszaknak megfelelő fényerőt és fényhőmérsékletet. Mindeközben ellenőrizhetné a levegőben megtalálható szerves vegyületek szintjét (TVOC). A kamerák objektum-felismerési és követési funkciókkal irányíthatják a dolgozókat, hogy a kevésbé kihasznált emeleti szárnyakon dolgozzanak. Figyelhetik a közösségi terek, liftek telítettségét, ezzel is támogatva a távolságtartási szabályokat. A létszámadatok tükrében lehetne dönteni arról is, hogy mikor érdemes meglátogatni a kantint vagy jobb helyeken az edzőtermet, elkerülve a zsúfoltságot. Okos szolgáltatások segíthetnek az „olcsó déli menüért” folytatott rohamok elkerülésében, ha azokat online rendelhetővé teszi az irodaház.
A nagy integrációval azért csínján kell bánni, a közelmúlt Facebook-botránya után már láthatjuk, mire képesek adatbányászok a nagymennyiségű adatok elemzésével. Az iparágban nincsen olyan átfogó szabályozás vagy szabvány, mint például a pénzintézeteknél (PCI) vagy egészségügyben (HIPAA). Tradicionálisan a létesítménygazdálkodás siló-koncepcióra épül. Más ért a liftekhez, más az energetikához és megint más a tűzvédelemhez. Az integráció biztonsági szempontból nagyon körülményes, de nem megoldhatatlan feladat.
Persze egy okos épület annál sokkal több, mint „felhasználói élmény”. Így a legnagyobb nyertes nem is a felhasználó, hanem az üzemeltető, mivel egy irodaház üzemeltetési költségén megspórolt minden forint azonnal profitként jelentkezik.
Minden társaság elmondhatja, hogy működési költségei közt a második legnagyobb költségelem a bérelt vagy tulajdonolt ingatlanból származik. Ennek a költségnek a 71 százaléka üzemletetésre megy. Az üzemeltetési költségek 30 százaléka az energiafogyasztásból származik, amely egy általános irodahasználat esetén 42 százalékos megtakarítási potenciállal bír.
A bérlők oldalán érezhető az előny, az üzemeltetőknél számszerűsíthető a profitnövekedés, már csak a befektetői oldalon múlik, hogy elinduljon az irodaépületek digitalizációja. Amint megtorpan a kihasználtsági mutató növekedése, rögtön előáll az igény a változásra, ami elősegítheti a digitális transzformációt. Ez a megtorpanás most szemmel látható. Egy biztos, az idő elérkezettnek látszik, az emberi és gazdasági tényezők egy irányba mutatnak. A digitális átállással és a helyesen megválasztott ösztönzők segítségével újra szárnyalhat az irodapiac, ami nem csak befektetőknek lesz fontos. A beruházások rengeteg munkahelyet teremtenek és a projektek urbanisztikai szempontból is fontosak, ami többek között a turizmusra is jó hatással van. Az irodaházak átformálják a kerületek képét, életkörülményeit. Ezt várjuk Budapest két gyöngyszemétől is, az Office Corvin Áruház és az Office Exchange Palace projektektől.
A szlovén kormány csütörtöki ülésén további hat hónappal meghosszabbította a határellenőrzést a horvát és a magyar határon.
