Ha Budapest legfelkapottabb iroda-beruházási övezetén, a „Váci folyosón” végigsétálunk, nem találjuk azt a városnyi embert, amit ezek az irodaházak befogadhatnának. Hónapokkal ezelőtt még nem győzte szállítani a metró a munkába igyekvőket - most bárki talál ülőhelyet rajta. A piac azt latolgatja, hogy ez csupán egy átmeneti állapot, vagy vége a magas hozamú ingatlanberuházásoknak és végkép átveszi az uralmat a távmunka.
A válasz keresésénél két szempontot kell figyelembe venni. Az irodaépületek képesek-e alkalmazkodni a megváltozott igényekhez, valamint az adott munka dinamikájához? Ha már kiengedtük a szellemet a palackból, nehéz visszagyömöszölni. Együtt kell élni a home office-jelenséggel, a kérdés csak az, milyen mértékben. A mérték keresésénél Prótagorasz híres „homo mensura” tételéhez nyúljunk vissza: Az ember legyen a mérce. Éppen ezért számos kutatás foglalkozik (https://www.bls.gov/news.release/pdf/atus.pdf) a munkavállalók időfelhasználásával, a munka és szabadidős tevékenységek arányának meghatározásával. Tényként kell elfogadni, hogy az otthoni munkavégzés egyre fontosabb elvárás munkavállalói oldalon. A tengeren túl a teljes munkaidőben foglalkoztatottak 24 százaléka már eddig is élt az otthoni munkavégzés lehetőségével. Itthon ez az arány a 12 százalékot sem érte el 2019-ig. Járványtól függetlenül ennek a számnak az emelkedését erősíti, hogy az utóbbi tíz évben a munkakörök specializálódásával a munkavégzés módja drámaian megváltozott. A munka során ügyesen kell egyensúlyozni együttműködést igénylő csapatmunka és önálló munkavégzés között.
A finom egyensúly keresése közepette egyre többen gondolják úgy, hogy otthonról érdemes dolgozni, amit az is erősíthet, hogy az irodai munkák zöme egyéni elvonulást igényel.
A Gensler csoport kutatása szerint a munkavállalók munkaidejük 54 százalékában egyéni összpontosítást igénylő munkát végeznek. Magasabb teljesítmény elérésének érdekében ez az arány 60 százalék felé nő.
Mégis él az az igény, miszerint a munkavégzés helye inkább az iroda legyen. Sokan panaszkodnak az otthoni munkavégzés hátrányaira, amit első hallásra mindenki döbbenten hall. Ugyanígy legyintettek a NASA tudósai az első űrutazási tervek dédelgetésénél, de legyen bármilyen izgalmas is egy asztronauta élete, mégis lelkileg megterhelő ingerszegény környezetben élni. Így érthető, hogy a munkavállalók vissza vágynak a munkahelyükre. A JLL vizsgálata szerint nem más motiválja ezt, mint az emberi interakció és a kollégákkal való szocializáció igénye.
A munkavállalók 58 százaléka már nagyon vágyik vissza az irodai létbe a COVID helyzet után, amely igény csak nő a fiatalabb munkavállalók esetén. (JLL felmérés)
Ez nem ellentmondás, ahol az „ember a mérce”, ott egyszerre lesz igaz, hogy csendre, elvonulásra és társaságra vágyunk. Majd a szituáció, az adott munkafolyamat dönti el, mikor melyik a produktívabb. A munkakörnyezetet erre kell alkalmassá tenni.
De ne rohanjunk előre. Maradjunk az irodai körkép értékelésénél és elégedjünk meg annyival, hogy munkaadói és munkavállalói oldalról is nagy a nyomás, hogy az irodai lét tovább virágozzon, csak a munkakörnyezetet kell az igényekhez igazítani. Érezzük, hogy jelenleg az irodák nem reagálnak a szociális szerepek változására, a specializálódó munkakörök dinamikájára, de főképp nem a bevezetett egészségvédelmi korlátozásokra. Pedig enélkül veszélyben a befektetők által elérhető 5,25 százalékos hozam (2019-ben ez volt a budapesti irodapiaci hozamszint a BNP Paribas Real Estate összeállítása szerint), mert hossztávú bérlés ide vagy oda, a kiadási arány romlani fog.
Még a prémium kategóriás irodaépületek esetén sem látunk olyan megoldásokat, amelyek adaptív módon reagálnának a változó igényekre. Ehhez „okos” megoldásokat kellene alkalmazni. Hiába, hogy az okos épületek koncepciója már több mint egy évtizedes, de hazai implementáció nemigen akad. A piaci pletykák csak egyetlen beruházást (Mol székház projekt) emelnek ki, amely megnyithatja az utat az okos épületek előtt. Érthető, hogy nehéz úgy épületet tervezni, ha a beruházó, a bérlő és az üzemeltető külön entitás, külön érdekekkel. Mégis az elkészült épületnek egyszerre kell biztosítani a biztonsági, egészségvédelmi és hatékonysági mutatókat. Persze amíg a piac szárnyalt, erre nem is volt szükség. Ha megépült egy üvegpalota, még a tervezés alatt elkelt.
Nem kellett törődni a munkavállalók távolságtartásával, irodahasználati szokásaival, a közösségi és munkaterületek fertőtlenítésével. Egy irodaház esetén olyan összetett ökoszisztémát kell kialakítani, aminek egyszerre kell biztosítani a munkához legjobban illeszkedő környezetet, a működtetéshez szükséges műszaki vezérlést, valamint a befektetői szemléletből eredő értékállóságot. Ennek az ökoszisztémának a hagyományos működtetése időigényes, költséges, de mindezen túl nem ad valósidejű megoldásokat az irodaház „lakóinak”.
Egy átlagos irodaházban több mint 2000 fényforrást kell vezérelni, 4-6 beléptető kapunak legalább 1400 embert kell azonosítani kb. 15 perces időablakban, és 4-6 lifttel a megfelelő szintre szállítani, napjában többször is. 150 oltókészülék, 200 füstérzékelő, 90 biztonsági kamera, 100 biztonsági ellenőrző pont, több mint 5000 kártyalehúzással vigyázza a dolgozók biztonságát. Az egészséges klimatizációról 100 termosztát, 200 ventilátor gondoskodik napszaknak, évszaknak és időjárási viszonyoknak megfelelően, amit egy 21000 liter/másodperc kapacitású szellőztető rendszer szolgál ki.
Se szeri se száma azoknak a kisebb-nagyobb eszközöknek, amiket mindenképpen be kell építeni egy irodaházba, akkor is, ha okos, de akkor is, ha nem az. Érdekesség, hogy a nagy megoldásszállítók (Bosch, Honeywell, Siemens, Schneider Electric, stb.) eszközei, érzékelői már IoT-képességekkel rendelkeznek és támogatják a digital twin technológiát.
A digital twin a fizikai térbe elhelyezett gépészeti, energetikai eszközöket és érzékelőket egy digitális modellbe illeszti, egyesítve az IoT, a mesterséges intelligencia, a gépi tanulás, valamint a nagymennyiségű adatelemzés képességeit. Ezáltal egy olyan valósidejű digitális szimulációs modell jön létre, amely érzékeli és vezérli a fizikai eszközöket. A digital twin folyamatosan értékeli, vezérli és megtanulja fizikai társait, azok valós idejű állapotait, munkakörülményeit vagy helyzetét. A technológia fontos előnye, hogy megtanulja a múltbeli működésből származó jellemzőket és alkalmazza azokat a jövőbeli vezérlési feladatok során.
Mégis a szállítók kivétel nélkül arról panaszkodnak, hogy okosépület-megoldásaikat itthon senki sem keresi, pedig az edukációba a nagy szoftverházak is beszálltak élükön az IBM-mel és az Oracle-lel. Az Oracle a hazai éves konferenciáján a nagyközönségnek be is mutatta a digital twin megoldását.
A digital twin technológia nélkül elképzelhetetlen hogyan lehet megteremteni a berendezések és érzékelők alapintegrációját, ami mondjuk csak az egészségügyi vészhelyzetre reagál. Pedig ez a technológia képes lenne nyomon követni a beléptetett munkavállalót és a lifthez érkezésekor a naptárja alapján gombnyomás nélkül hívhatná a felvonót, hogy a megfelelő emeletre juttassa el őt. A megbeszélésre lefoglalt tárgyalóban gondoskodhatna a megfelelő oxigénszintről, beállíthatná és fenntarthatná a kívánt hőmérsékletet, amit a résztvevők számától, hőleadásától tehetne függővé. Kalibrálhatná az évszaknak, napszaknak megfelelő fényerőt és fényhőmérsékletet. Mindeközben ellenőrizhetné a levegőben megtalálható szerves vegyületek szintjét (TVOC). A kamerák objektum-felismerési és követési funkciókkal irányíthatják a dolgozókat, hogy a kevésbé kihasznált emeleti szárnyakon dolgozzanak. Figyelhetik a közösségi terek, liftek telítettségét, ezzel is támogatva a távolságtartási szabályokat. A létszámadatok tükrében lehetne dönteni arról is, hogy mikor érdemes meglátogatni a kantint vagy jobb helyeken az edzőtermet, elkerülve a zsúfoltságot. Okos szolgáltatások segíthetnek az „olcsó déli menüért” folytatott rohamok elkerülésében, ha azokat online rendelhetővé teszi az irodaház.
A nagy integrációval azért csínján kell bánni, a közelmúlt Facebook-botránya után már láthatjuk, mire képesek adatbányászok a nagymennyiségű adatok elemzésével. Az iparágban nincsen olyan átfogó szabályozás vagy szabvány, mint például a pénzintézeteknél (PCI) vagy egészségügyben (HIPAA). Tradicionálisan a létesítménygazdálkodás siló-koncepcióra épül. Más ért a liftekhez, más az energetikához és megint más a tűzvédelemhez. Az integráció biztonsági szempontból nagyon körülményes, de nem megoldhatatlan feladat.
Persze egy okos épület annál sokkal több, mint „felhasználói élmény”. Így a legnagyobb nyertes nem is a felhasználó, hanem az üzemeltető, mivel egy irodaház üzemeltetési költségén megspórolt minden forint azonnal profitként jelentkezik.
Minden társaság elmondhatja, hogy működési költségei közt a második legnagyobb költségelem a bérelt vagy tulajdonolt ingatlanból származik. Ennek a költségnek a 71 százaléka üzemletetésre megy. Az üzemeltetési költségek 30 százaléka az energiafogyasztásból származik, amely egy általános irodahasználat esetén 42 százalékos megtakarítási potenciállal bír.
A bérlők oldalán érezhető az előny, az üzemeltetőknél számszerűsíthető a profitnövekedés, már csak a befektetői oldalon múlik, hogy elinduljon az irodaépületek digitalizációja. Amint megtorpan a kihasználtsági mutató növekedése, rögtön előáll az igény a változásra, ami elősegítheti a digitális transzformációt. Ez a megtorpanás most szemmel látható. Egy biztos, az idő elérkezettnek látszik, az emberi és gazdasági tényezők egy irányba mutatnak. A digitális átállással és a helyesen megválasztott ösztönzők segítségével újra szárnyalhat az irodapiac, ami nem csak befektetőknek lesz fontos. A beruházások rengeteg munkahelyet teremtenek és a projektek urbanisztikai szempontból is fontosak, ami többek között a turizmusra is jó hatással van. Az irodaházak átformálják a kerületek képét, életkörülményeit. Ezt várjuk Budapest két gyöngyszemétől is, az Office Corvin Áruház és az Office Exchange Palace projektektől.
Velkey György arról beszélt, hogyan szerezte meg az okmányt annak idején Dzsudzsák Balázs. 
