6p
Nemrég körvonalazódott a legújabb devizahiteles csomag feltételrendszere, ezért érdemes megvizsgálni, hogy milyen hatásokkal kell a lakáspiacon számolni. Az aktualitást külön erősíti, hogy a lakáspiac éledezik, idén 15-20 százalékkal nagyobb forgalom várható, mint tavaly. Az Otthon Centrum most megvizsgálta, hogy milyen lakáspiaci hatása lehet a devizahiteles csomagnak.

Csökkenő törlesztő – csökkenő vagy növekvő lakáskínálat?

A napokban megjelent devizahitelek forintosításáról szóló törvényjavaslat alapján az ügyfelek a forintosításról, illetve az egyoldalú kamatemelésekhez és az árfolyamréshez köthető elszámolásról szóló értesítőt csak jövő év elején kapják kézhez, a piacon megjelent előzetes információk alapján a devizahitelesek átlagos törlesztő részlete 25 százalékkal, míg a fennálló tőketartozás 20 százalékkal csökkenhet. A bankoknak ez bruttó 900 milliárd forintos elszámolási kötelezettséget jelent, valamint a jövőben 100 milliárd forintos kiesést az éves kamatbevételükből. A csomagnak közvetlen hatása nincs a lakáspiacon, de a közvetett hatásai többrétűek lehetnek.

Az ügyfelek oldaláról a lakáspiacon kettős hatás jelentkezhet

  • Egyrészt a korábban csak fizetési nehézségeik miatt a piacon lévő eladók, ha a törlesztő részlet csökkenés miatt a havi terhek már elviselhetővé válnak számukra, visszaléphetnek az eladástól, ezzel csökkentve a kínálatot.
  • Másrészt azok, akik már korábban is gondolkodtak a lakáscserében, de a nagyon magas tőketartozásuk miatt nem tudták eladni a lakásukat, a fennálló tőketartozásuk csökkenésével most piacra léphetnek, ezzel növelve a kínálatot.

„A gyakorlatban nehéz lesz azonosítani a devizahitelesek oldaláról jelentkező lakáspiaci hatást. Egyrészt a két hatás ellentétes, tehát egymást gyengítik, másrészt a kereslet már az idei évben folyamatosan nőtt, bizonyos szegmensekben már csökkentve a túlkínálatot. Mindezek miatt nehéz lesz a devizahiteles csomag ügyféloldali hatását izolálni a piacon” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Az Otthon Centrum szerint az ellen, hogy a fennálló tőketartozások csökkenésével többen fognak piacra lépni, ezzel a kínálatot növelni, valamint a jelenlegi fellendülést lehűteni az szól, hogy nem csak a forintárfolyam gyengülése csökkentette az ingatlan eredeti ára és az eredeti hitelösszeg közötti különbséget, hanem az ingatlan piaci értékének csökkenése is. 2008 és 2013 között átlagosan 17 százalékkal csökkentek az ingatlanok árai, magyarul nemcsak a tartozás nőtt, hanem az ingatlan értéke is csökkent. Így gyakran alakult ki az a helyzet, hogy az ingatlan piaci értéke alacsonyabb volt a fennálló tőketartozásnál. A tőketartozás csökkenésével most javulhat a helyzet, de a lakásárak még csak most kezdtek el növekedni, nagyon visszafogott ütemben, így az ingatlan értékesítése most még nem lesz reális opció minden költözni vágyó devizahiteles számára. „Ez jelenleg többeket távol tarthat a lakáspiactól, de ha a bizalom növekedése stabil marad, a keresletbővülés az árakat is stabil növekedési pályára állíthatja, így a fenti körből fokozatosan egyre többen piacra léphetnek” – tette hozzá Kühne Kata. – „Az így megvalósuló adásvételek pedig tovább erősíthetik a piaci növekedést.”

Mi tarthatja vissza azokat, akik csupán fizetési nehézségek miatt vannak a piacon?

Az OC úgy véli, hogy hasonló hatást várhattunk az árfolyamgáttól, vagy a hiteltörlesztésre adható munkáltatói támogatástól, ám a lakáspiacon ezek az intézkedések nem értek el ilyen hatást.

A banki oldalon a komoly egyszeri veszteségek mellet az éves kamatbevételek csökkenésének lehet közvetett hatása a lakáspiacon, mégpedig a banki hitelezési hajlandóságon keresztül. A lakáspiac stabil növekedési pályára állásához elengedhetetlenek az olcsó, széles körben elérhető hitelek. Az új, lakossági, lakáscélú hitelek kihelyezése az idei első kilenc hónapban 60 százalékkal bővült, összhangban a lakáspiaci kereslet bővülésével. Amennyiben a devizahiteles csomag veszteségei az új hitelkihelyezések számának csökkenésében is megmutatkoznak, úgy ez visszavetheti a lakáspiac fellendülését.

Mi történik a devizahiteles csomag után?

A devizahiteles csomag most elterelte a figyelmet egy másik, szintén a lakáshitelezéshez kapcsolódó problémáról, a bedőlt hitelek mögötti ingatlanokról, aminek lakáspiaci hatásai sokkal közvetlenebbek, mint a devizahiteles csomagé. Az MNB adatai szerint 110 ezernél több ingatlan van a bankok portfoliójában, ami kényszerértékesítésre bocsátható. „Ez a mennyiség meghaladja az elmúlt évek 85-90 ezreses éves adásvételi számát, de még az idei évre várható 105 ezer adásvételnél is több” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Tekintve az érintett ingatlanok nagy számát és a piac jelenlegi állapotát, a banki portfoliók kitisztítása több évet igénylő folyamat lesz, bár a lakáspiac magára találása felgyorsíthatja ezt. A bankoknak viszont nem szabad figyelmen kívül hagyniuk, hogy a növekedés most még törékeny, így a portfoliótisztításnak összhangban kell lennie a piac felvevőképességével.”

90 napnál nagyobb késedelemben lévő hitelek
mögött álló ingatlanfedezetek kényszerértékesítési
kvótájának alakulása. Forrás: MNB/OC

A portfoliók megtisztítása növeli a bankok hitelezési kedvét, ami egyértelműen pozitív a lakáspiac számára, a fő kérdés, hogy a megtisztításra melyik utat választják a bankok, és mennyi időt szánnak erre. Az árverési kvótarendszer hivatott a kényszerértékesítések árakra gyakorolt nyomását tompítani. A gyakorlatban ez eddig jól működött, a kvótarendszer azonban 2014 végéig van érvényben, az addig hátralévő idő pedig túl rövid ahhoz, hogy a banki portfoliók kitisztuljanak, így a helyzet megoldásához nagy valószínűséggel újbóli szabályozói beavatkozásra lesz szükség.

Nagyszámú ingatlan rövid időn belüli piacra dobása a bankoknak sem áll érdekében, hiszen az ilyen túlkínálati sokk az okozott árcsökkenés miatt a most még jól teljesítő hitelek mögötti fedezetek értékét is csökkentené, kockázatosabbá téve ezeket a hiteleket. A tipikus fogolydilemmát jelentő helyzet megoldását azonban nem feltétlenül szabad csak a piacra bízni - hívja fel az OC elemzésében.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
Ingatlan Lassan új szelek fújnak? Fordulat előtt a budapesti ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 13:36
A Duna House legfrissebb adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant – ez a tendencia új lendületet adhat a fővárosi piac szerkezetének és árazásának is.
Ingatlan Nem hiszi el, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 11:26
Éves összevetésben viszont már 19 százalékkal magasabbak az áprilisi lakásárak Budapesten.
Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG