Fordulópont az ingatlanpiacon: mit jelent ez annak, aki lakást akar venni?

Eladó használt lakás a főváros V. kerületében. Forrás: MTVA, Jászai Csaba

Erős volt a 2015-ös év a hazai ingatlanpiacon, hiszen 18 százalékkal több lakást értékesítettek, mint az azt megelőző évben, miközben az úgynevezett tiszta áremelkedés mértéke elérte a 11 százalékot. Ennek hatására a tavaly kialakult lakóingatlan-árak országosan már csak 3,2 százalékkal maradtak el a 2008-as, azaz a válság előtti utolsó év árszintjétől. Persze, ha reálértéken számolunk - azaz a fogyasztói árindexet is figyelembe vesszük -, akkor országos szinten az elmaradás még mindig 20,5 százalékos, Budapesten viszont már csak néhány százalék.

Idén is folytatódott a forgalombővülés és az áremelkedés

A forgalom növekedése azonban nem állt le az idei évben sem: a KSH szerint a lakáspiac élénkítését célzó intézkedések hatására a lakáseladások száma 22 százalékos bővülést mutatott, és az árak is 5,6 százalékkal emelkedtek tovább. Utóbbi egyébként a lakáspiaci ármegfigyelések kezdete, vagyis 2007 óta a legnagyobb negyedéven belül bekövetkező áremelkedés a használt lakás piacon - hívta fel a figyelmet a KSH.

Az újlakások piacán is emelkedtek az árak, így 2015-ben már átlépték a 2008-as szintet, ugyanakkor reálértéken még itt is 17 százalékos volt az elmaradás. A drágulás az idei év elején is tovább folytatódott, azonban a kínálat továbbra sem bővült. Ezen a téren várható változás: a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítőinek elmondása szerint több újépítésű projekt átadására sor kerülhet az idei év őszén, és innentől kezdve egyre növekvő kínálattal találkozhatunk az újlakások piacán.

Fővárosi túlsúly, kisebb családi házas forgalom

További fontos trend, hogy a fővárosi lakáspiac súlya egyre növekszik, így a tavalyi évben már 30 százalékot hasított ki a teljes hazai ingatlanpiacból, igaz az utolsó negyedévben némi csökkenés volt megfigyelhető, ami kitartott az idei év első negyedévében is. A megyeszékhelyek és a kisebb városok súlya változatlan maradt, elsősorban a községek szenvedtek el komolyabb visszaesést. Ennek következtében pedig a családi házak piaci részesedése is esik.

A fővárosban a családi házak adásvétele a forgalom 14 százalékát tette ki 2015-ben, és ez nem változott idén sem. Az eladott lakások kétharmada téglaépítésű társasházi lakás volt, illetve ötöde lakótelepi otthon. Utóbbiak aránya az idei első negyedévben csökkent, amire az utal, hogy a téglaépítésű, társaházi lakások aránya 64 százalékról 66 százalékra emelkedett.

Visszaeső kereslet és árak a paneleknél?

Mindez nem túl biztató jel a panellakások tulajdonosainak, ha most akarják értékesíteni ingatlanukat. Annál is inkább, mert a tavalyi év rendkívüli áremelkedése miatt már megtorpant a kereslet a lakótelepi lakások iránt. Mint Kántor Istvánné, a Balla Ingatlanirodák X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője elmondta: a magas szintre kúszott panelárak egyelőre még tartják magukat, azonban további, jelentősebb áremelkedésre már semmiképpen sem számíthatunk.

Szerinte ugyanis lassan értelmezhetetlen az aránytalanság a panelárakat és a családi házakat tekintve, hiszen a külső pesti kerületekben egy 50 négyzetméteres panellakás már majdnem annyiba kerül, mint egy jó környéken lévő, felújítandó, kis ház. Nagy Andrea, a Balla Ingatlanirodák belbudai és észak-budai irodájának szakmai vezetője a III. kerületben is érzékelte a panellakások árának mérséklődését a tavalyi csúcsszintekről. Mint mondta, a tavalyi évben egyedi esetekben még akár 30 millió forintot is elérték a jó helyen lévő, jó adottságú, nagyméretű budai panellakások értékesítési árai, idén azonban ilyennel már nem találkoztak.

Budapest már majdnem válság előtti szinten jár

Az átlagos használt lakás árak elérték 18,5 millió forintot az idei év első negyedévében, ami több mint egymilliós emelkedés a 2015-ös évi 17,4 milliós szintről. Ez azt is jelenti, hogy a fővárosban a lakásárak már reálértéken is megközelítették a válság előtti szintet, mindössze 3 százalékos az elmaradás.

Négyzetméterárakban kifejezve Budapesten a 2015. évi 290 ezerről 331 ezer forintra nőtt a használt lakások ára 2016 első negyedévében. Az országos átlagot a vidéki lakáspiac húzza le, és leginkább a kisebb települések, melyek árszintje még mindig 34 százalékkal marad el a 2008-as szinttől.

Budapest mellett még Győr-Moson-Sopron megyét jellemezte nagyobb mértékű áremelkedés. Olyannyira, hogy ha Pest megyével hasonlítjuk össze az árakat, akkor azt látjuk, hogy Győrben és környékén most magasabbak az árak.

Mit hoz a jövő?

A nagy lendületet látva, a kérdés már csak az, hogy mikor számíthatunk törésre a statisztikában. Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos ügyvezetője szerint a gyakorlatban már érezhető, hogy elértük a fordulópontot, de a folyamatok inkább csak az év vége felé válnak világossá, ez pedig újabb pár hónap múlva lesz látható a KSH adataiban. A fordulópont nem azt jelenti, hogy hirtelen nagy forgalom- és árcsökkenésre kerül sor, hanem elsősorban stagnálásra lehet számítani.

Ebben a folyamatban az egyik meghatározó tényező a lakáspiacot érintő intézkedések hatására beinduló újlakásépítésekhez köthető. Mint Balla Ákos felhívta rá a figyelmet: kezd beérni a csok hatása a budapesti és agglomerációs ingatlanpiacon. Elindultak az első fejlesztések, és ezt látva egyre többen vágnak bele akár családi házak, akár kisebb társaházak építésébe, de a nagyobb társasházi fejlesztésekre is akad jó pár példa a fővárosban. Az első átadásokra az ingatlanközvetítők várakozásai szerint már az ősszel sor kerülhet, de jövő év folyamán mindenképpen egyre több újépítésű lakás megjelenésére számíthatunk. Ez persze kihat a használt lakások piacára is.

Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák XI. és XXII. irodájának szakmai vezetője ennek kapcsán megjegyezte, hogy Dél-Budán az újépítésű  lakások már 500 ezer forintos négyzetméterártól megvehetők, miközben ugyanennyiért árulják tulajdonosaik most a hasonló paraméterű újszerű lakásokat is. Az új lakások miatt az újszerűek iránt várhatóan csökken majd a kereslet, így pedig értelemszerűen az árak is ereszkedni fognak.

A várakozások szerint később a hatás begyűrűzhet a drágább használt lakások, majd végül az olcsóbb ingatlanok piacára is. A vonatkozó KSH-adatokkal azonban leghamarabb majd csak a jövő elején találkozunk, így akkor derül ki, hogy valójában merre is tartanak a folyamatok 2016-ban az ingatlanpiacon, és tényleg elértük-e az idei év közepe felé a fordulópontot.