Egy 120 millió forintos ingatlan finanszírozási kiindulópontja nagyon eltérő lehet: van, aki egy korábban eladott lakás árát forgatja vissza, és ezt egészíti ki a számára elérhető államilag támogatott konstrukciókkal, más pedig kizárólag lakástakarékra, gyermekvállaláshoz kapcsolódó támogatásokra és kedvezményes hitelekre épít.
A két út közös tanulsága, hogy a magas vételárhoz önmagában egyetlen támogatás ritkán elég. A lakástakarék, a Babaváró hitel, a CSOK Plusz, az Otthon Start és a piaci hitel megfelelő kombinációja viszont akár akkor is lehetővé teheti a 120 millió forintos vételár finanszírozását, ha a készpénzben rendelkezésre álló saját megtakarítás korlátozott. A banki hitelbírálat, az igazolt jövedelem, az ingatlan értékbecslése és a család hosszú távú teherbírása ettől függetlenül minden esetben meghatározó.
Mennyi önerő kell egy 120 milliós ingatlanhoz?
A bankok lakásvásárláskor jellemzően az ingatlan értékének legfeljebb 80 százalékáig hiteleznek. Egy 120 millió forintos háznál ez azt jelenti, hogy tipikusan legalább 24 millió forint saját forrásra van szükség.
A bank ugyanakkor nem kizárólag azt vizsgálja, hogy megvan-e az önerő, hanem azt is, hogy az igazolt jövedelem mekkora havi törlesztőt bír el, van-e már meglévő hitel, és az értékbecslő által megállapított forgalmi érték megfelelő viszonyban van-e a vételárral.
A magas ár miatt különösen fontos az is, hogy a vevő ne költse el minden pénzét a vásárlásra. Az ügyvédi díj, a közjegyzői költség, az értékbecslés, a földhivatali díjak, a költözés, a berendezés és gyakran a felújítás is jelentős többletkiadás lehet. Emellett alapesetben egy 120 millió forintos ingatlan megvásárlása után 4,8 millió forint vagyonszerzési illetékkel is számolni kell.
Két út ugyanahhoz az ingatlanhoz
A 120 millió forintos vételárhoz két, egészen eltérő finanszírozási út vezethet. Az alábbiak két gyakori élethelyzet számszerűsített változatai.
- Továbbköltözés korábbi lakás eladásával: a cél egy 120 millió forintos családi ház, lakás, amelyhez a korábban értékesített ingatlanból 50 millió forint forgatható vissza. Ehhez további 30 millió forintnyi, már lejárt és felhasználható lakástakarék társul. A fő kérdés ebben az esetben az, hogy a fennmaradó vételárrészt milyen összetételű hitelből érdemes finanszírozni, és szükség van-e egyáltalán piaci lakáshitelre.
- Első közös otthon támogatások kihasználásával: ebben az esetben szintén egy 120 millió forintos családi ház, lakás a cél, de nincs korábban eladott lakásból származó saját forrás. A párnak ugyanakkor 30 millió forint felhasználható LTP-je van, amelyet Babaváróval, CSOK Plusszal és — első lakásszerzőként való jogosultság esetén — Otthon Starttal egészíthetnek ki. Itt nem az önerő minimális összege a fő kérdés, hanem az, hogy minden támogatott hitel elérhető-e számukra, és a családi jövedelem gyermekvállalás mellett, hosszú távon elbírja-e a törlesztőket.
A 30 millió forintos lakástakarék mindkét esetben meghaladja a 120 millió forintos ház tipikus, 24 millió forintos önerőigényét. A két modell között ezért nem elsősorban az önerő, hanem a felhasználható támogatások és a szükséges hitelösszeg jelenti a különbséget.
1. élethelyzet: Továbbköltöző család támogatással és piaci lakáshitellel
Továbbköltözésnél a korábban eladott ingatlanból származó összeg rendszerint a legnagyobb saját forrás. A következő példában a család 50 millió forintot tud a korábbi lakása eladásából visszaforgatni, és két lejárt lakástakarékból további 30 millió forint áll rendelkezésére. Így összesen 80 millió forint saját forrással vágnak neki a vásárlásnak.
A korábbi ingatlan értékesítéséből származó önerővel és két gyermek esetén elérhető CSOK Plusszal számolva — az alábbi finanszírozási szerkezet állhat össze:
- Korábban eladott lakásból visszaforgatott összeg: 50 millió forint
- Lejárt, felhasználható lakástakarék: 30 millió forint
- CSOK Plusz két gyermek esetén: 30 millió forint
- Piaci lakáshitel: 10 millió forint
- Teljes rendelkezésre álló forrás: 120 millió forint
A példában a 30 millió forintos CSOK Plusz két gyermekhez kapcsolódó hitelösszeget jelent (például egy meglévő és egy vállalt gyermek, illetve két vállalt gyermek esetén). A támogatott lakáshitel ugyanakkor csak gyermekvállalást tervező házaspároknál és a program valamennyi feltételének teljesülése mellett jöhet szóba.
A korábbi lakástulajdon miatt az Otthon Start nem tekinthető automatikus lehetőségnek, ezért ebben a modellben piaci lakáshitellel számoltunk. A 10 millió forintos piaci kölcsön a család számára kiváltható lehet Babaváróval is, ha a pár annak feltételeit is teljesíti. Gyermekvállalás esetén ez is releváns forgatókönyv lehet. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a vásárlás hitelmentes: a Babaváró és a CSOK Plusz is törlesztendő kölcsön, amellett is, hogy mindkét hitel esetén járhatnak különböző gyermekvállaláshoz kapcsolódó kedvezmények is, amelyekről később szót is ejtünk.
Ebben a helyzetben a családnak nem feltétlenül a minimálisan szükséges önerő összegyűjtése a legnagyobb feladata. Inkább azt kell átgondolniuk, hogy a saját forrás maradéktalan beforgatása után marad-e elegendő pénz az illetékre, a költözésre, az esetleges felújításra és többhavi pénzügyi tartalékra.
2. élethelyzet: 30 milliós lejáró lakástakarék és támogatott hitelek
A második modellben nincs korábban eladott lakásból származó pénz. A család ugyanakkor két, már lejárt lakástakarékból szintén összesen 30 millió forintot használhat fel.
A 30 millió forintos LTP önmagában 25 százalékos saját forrást jelent egy 120 millió forintos családi háznál, tehát meghaladja a tipikus 20 százalékos önerőszintet. A fennmaradó 90 millió forintot támogatott hitelekből állíthatják össze, ha minden jogosultsági feltétel teljesül.
Ebben az élethelyzetben a jogosultsági és banki hitelbírálati feltételek teljesülése esetén az alábbi támogatási és finanszírozási elemek állhatnak össze:
- Lejárt, felhasználható lakástakarék-pénztári megtakarítás: 30 millió forint
- Babaváró hitel: 11 millió forint
- Otthon Start: 49 millió forint
- CSOK Plusz: 30 millió forint
- Teljes rendelkezésre álló forrás: 120 millió forint.
Ez a megoldás csak akkor működhet, ha a vásárlók elsőlakás-szerzőnek minősülnek, az ingatlan családi ház, és megfelel a támogatott hitelek vételár-, gyermekhez kapcsolódó és egyéb feltételeinek. A Babaváró hitelhez és a CSOK Pluszhoz házastársi státusz, valamint legalább egy vállalt gyermek is szükséges.
A 120 milliós ház családi házként még beleférhet az Otthon Start 150 millió forintos értékhatárába. Lakásnál a vételárplafon alacsonyabb (100 millió), ezért egy 120 millió forintos társasházi lakás esetén ez a finanszírozási út nem lenne alkalmazható.
A piaci hitel nélküli modell első ránézésre kedvezőnek tűnik, de a család összesen 90 millió forintnyi hitelt vállal: 11 millió forint Babavárót, 49 millió forint Otthon Startot és 30 millió forint CSOK Pluszt. Ezért a banki hitelbírálat során nemcsak a lakáshitelek, hanem a Babaváró havi törlesztése is számít.
A családalapításhoz kapcsolódó lakástámogatások és a hozzájuk kötődő vállalások részletesen is meghatározhatják, hogy valóban előnyös-e több konstrukció együttes felvétele. Erről részletesebben a Lakástámogatás családalapításkor: mikor veszélyes mindent felvenni, amit lehet? című összefoglalónkban írtunk.
Mit nyújtanak a támogatások?
A támogatott konstrukciók értékét nem csak a felvehető összeg adja. Egyes programok kamatmentességet, gyermek születésekor törlesztőrészlet-fizetési szüneteltetést, tartozáselengedést, illetve az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó adó- és illetékkedvezményt is adhatnak.
Az államilag támogatott konstrukciók között érdemes a Falusi CSOK lehetőségét is említeni, ami preferált kistelepüléseken, illetve bizonyos külterületi ingatlanok esetén érhető el. Használt ingatlan vásárlásánál jellemzően korszerűsítéssel vagy bővítéssel együtt igényelhető, ezért különösen releváns lehet felújítandó családi ház választásakor. A támogatás vissza nem térítendő, összege a gyermekek számától és a lakáscéltól függ; megfelelő feltételek mellett más konstrukciókkal is kombinálható.
A Babaváró hitel a lakásvásárlás önerőigényének teljesítésében is segíthet. Ha a kölcsön folyósításától már eltelt legalább 90 nap, a Babaváró hitel teljes összege felhasználható önerőként a lakáscélú kölcsönhöz. Az első 90 napban a bank jellemzően csak a Babaváró 75 százalékát számíthatja be saját forrásként; a pontos értékelést ugyanakkor a banki hitelbírálat is befolyásolja.
A támogatások nem helyettesítik a pénzügyi tartalékot
A két finanszírozási út eltérő módon vezethet ugyanahhoz a 120 millió forintos házhoz. Fontos ugyanakkor, hogy a jelentősebb saját megtakarítás vagy piaci lakáshitel nélküli vásárlás sem feltétlenül jelent kockázatmentes finanszírozást. A Babaváró, a CSOK Plusz és az Otthon Start együtt is komoly, hosszú távú kötelezettséget jelenthet, amelyet a család jövedelméhez, várható kiadásaihoz és tartalékaihoz mérten érdemes vállalni.
A finanszírozási terv akkor lehet valóban biztonságos, ha a vételár előteremtése mellett az illetékre, ügyvédre, közjegyzőre, értékbecslésre, költözésre, berendezésre, váratlan javításokra és legalább több havi vésztartalékra is marad forrás. Ez különösen fontos gyermekvállalás előtt vagy kisgyermekes, többgyermekes családoknál: a család bővülésével a rendszeres kiadások nőhetnek, miközben a jövedelem átmenetileg csökkenhet vagy kevésbé válhat kiszámíthatóvá. A támogatott konstrukciók valódi segítséget jelenthetnek, de a biztonságos döntéshez azt is érdemes végiggondolni, hogy a családi költségvetés egy átmenetileg alacsonyabb jövedelem mellett is elbírja-e a törlesztőket.
Kína és Oroszország megakadályozta, hogy hét, Észak-Koreához köthető hajót felvegyenek az ENSZ szankciós listájára. 
