Egyre nagyobb a nyomás a kormányzaton és személy szerint Fürjes Balázs Budapestért és az agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkáron, hogy alkossák meg az úgynevezett rozsdaövezeti térképet. Vagyis azt a kijelölést, ami fehéren-feketén megmutatja, hol lesznek az akcióterületek. Az ingatlanfejlesztők és az építőipari cégek is nagyon várják ezt a döntést, a nagy lakásszámot felvonultató és ezért meghatározó jelentőségű beruházások ugyanis gyakorlatilag leálltak. Bár hivatalosan egyetlen nagyobb beruházó sem ismeri el, hogy jelentős érdeke fűződik a program első szakaszába való bekerüléshez, valószínű, hogy informális csatornáikon mindent megtesznek ennek érdekében.

Szeptember végére ígérték a térképet

Gulyás Gergely kancelláriaminiszter a nyár közepén egy kormányinfón azt mondta lapunknak, hogy a program egészében zömmel állami tulajdonú telkeket és kevésbé magán tulajdonúakat érint. Azt is megígérte, hogy mindenképpen bevonják az érintett önkormányzatokat. Fürjes Balázs egy múltheti konferencián hasonlóan nyilatkozott, és arra utalt, hogy még szeptemberben megszülethet a térkép. Ám mint érdeklődésünkre Erő Zoltán budapesti főépítész elmondta: a kerületi önkormányzatokat csak a múlt héten kérték fel javaslataik megfogalmazására, a Fővárossal viszont mind a mai napig semmiféle érdemi konzultáció nem történt, ezért valószínűleg nem lesz még szeptemberben végső döntés vagy ha lesz, kevéssé veszi figyelembe az önkormányzati észrevételeket.

Ingatlanszakmai forrásaink szerint nem zárható ki, hogy az állam nem fogja eladni a telkeket, hanem „beteszi” egy állami alapba, ami aztán szerződik a különféle beruházókkal. Ez nagyobb felügyeletet biztosítana és egységes kezelésre is mód nyílna. A tulajdonjog átruházása feltehetően csak azután történne, hogy az adott állami telekre szánt lakóingatlannál megszületik a végleges koncepció. Magán tulajdonban lévő telek esetén értelemszerűen a beruházó dönt erről.

A főépítész azt is hozzáfűzte, jogy a Főváros szakértői javaslata szerint számos kisebb-nagyobb barnamezős területet ki lehet jelölni azonnali rozsdaövezeti akcióterületként, mind a pesti, mind a budai oldalon. Részleteket nem árult el, viszont mi most számba vesszük, hol lehetnek ezek a területek, illetve a hosszabb előkészítést igénylő, csak középtávon beépíthető akcióterületeket is felsoroljuk.

Alföldi György álláspontja

Alföldi György építész, a RÉV 8 Zrt. igazgatósági tagja a nepszava.hu-n ismertette álláspontját még a nyár közepén. A több városrehabilitációs programot is jegyző ismert szakember szerint a rozsdaövezeti akcióterület meghatározásakor egyértelművé kellene tenni, hogy a volt ipari, vasúti területek, a felhagyott szovjet laktanyák, tehát valódi rozsdaövezetek kerülhessenek csak be az egyes beavatkozási területek közé, a helyi települési önkormányzatok bevonásával. Fontos lenne, hogy a javaslatban a fejlesztők mutassák be és vállalják, hogy az államtól kapott kedvezmények - több építés, kevesebb áfa – hogyan segítik a célok teljesülését: mennyi lakás épül és milyen vételárral, milyen bérleti díj csökkenéssel?

A kevés beavatkozást igénylő területek közé tartoznak például a VIII. kerületnek a keleti és délkeleti övezetei, amit csak Ganz-telkeknek szoktak hívni. Rendkívül jó a megközelíthetőségük, villamosvonalak és a 3-as metró is határolják vagy közel vannak hozzájuk. Kisebb társasházi beruházások már történtek itt, de a környék java rehabilitálandó az ipari épületek bontásával. Az alap infrastruktúra és vezetékrendszer adott.

Ahol szinte azonnal indulhatnának a fejlesztések

Ugyancsak az első csoportba sorolható a X. kerület belvároshoz közelebbi, déli, délnyugati csücske. Ez is kiválóan megközelíthető, csak pár utcára van az Üllői úttól illetve a Népligettől. Itt nincsenek egybefüggő „szabaddá tehető” területek, de van több, viszonylag nagy, egyedülálló telek, ahol közepes méretű (60-120 lakásos) fejlesztések indulhatnának. A terület Kőér utca felöli oldalán ugyanakkor sok az ipartelep, ott csak jelentős bontással és kármentesítéssel lehetne előkészíteni a területet lakásberuházásokhoz.

Angyalföld Dunához közeli szakaszán és az Újpesti öböl Népszigettel szemközti, újpesti részén ugyancsak vannak még fejlesztésre alkalmas területek. Ezeken a telkeken már régen nem folyik termelés, jobbára kereskedő cégek alakítottak ki bemutatótermeket és persze raktárak is találhatók néhány üres telekkel egyetemben.

A Váci út mentén a régi Reno udvarnál és körzetében lehetnek még rozsdaövezeti fejlesztések. A Csavargyár utcánál az MNB Pallas Athéné alapítványainak vagyonkezelője, az Optima Befektetési Zrt. igen aktív volt sok évig. Megvásárolt 2016-ban egy 7,5 hektáros területet és később fejlesztéseket is tervezett ott, mintegy 150 ezer négyzetméternyi lakás és iroda jött volna létre. Az Optima azonban portfólió tisztításra hivatkozva eladta a telket egy kínai befeketetőnek, aki most 60,4 százalékban birtokolja és opciója van a fennmaradó rész megszerzésére is. Információink szerint ehhez közel, egy szintén a Váci úttal határos óriástelken egy svájci befektető a tulajdonos, ám ő még nem döntötte el, hogy pontosan mit kezd az ingatlannal. Itt a Váci úttal határos telekrészen irodák, beljebb akár akások is épülhetnek.

Pesten a IX. kerületben, Középső-Ferencvárosban több társasházi beruházás zajlirégi k és még sok számára van hely. Viszonylag kis gyalogtávolságra több villamosvonal is rendelkezésre áll, a Vágóhíd környékén javul a kereskedelmi ellátottság, főleg, ha korszerűsítik a Lurdy házat és megépül a kormánnyal barátságot ápoló török beruházó nagy projektje. Nagy kérdés, hogy a délebbre lévő Külső-Ferencvárosból mekkora övezetet vonnak be a programba. A Rákóczi hídtól távolabbi terület ugyanis erősen szennyezett, sok ipartelep működött ott és többnél is rendezetlenek a tulajdonviszonyok, továbbá a tulajdonosok láthatóan nem költenek ezekre. Utóbbi egyébként sok más budapesti rozsdaövezetre is igaz. 

Dél-Pesten a Csepel sziget észak-keleti része, továbbá a Ráckevei Duna-ág pesti oldala (például az egykori Nagyvásártelep) alkalmas rozsdaövezeti lakásfejlesztésekre. Ezeket közvetve felértékeli az is, hogy a kormány Észak-Csepelre álmodta meg az úgynevezett diákvárost és a kiegészítő létesítményeket (Déli Városkapu projekt), valamint a szemközti, egykori VITUKI-telken fogja felépíteni az új atlétikai stadiont és szabadidő parkot.

Budai ingatlanos aranybányák

A folyó túloldalán, a III. kerületben a Szentendrei út és a Duna közötti hosszabb szakasz egy részén kisebb raktárak és korszerűtlen irodaházak találhatók. Csaknem az aquincumi múzeumig nyúlik ez a terület, amelyen eddig csak áruházláncok és bemutatótermek telepedtek meg, de bőven lenne még hely közepes méretű társasházaknak. Megközelítésük a HÉV és a Szentendrei út fejlesztésével könnyebbé válhat.

Budán nagy potenciál van a Szerémi út és a Duna közötti környékben, le egészen Albertfalváig. Az övezet északi végén (a Kopaszi gátnál és a Szerémi út kivezető szakasza mentén) már több ezer lakás épült az elmúlt években és a közeljövőben is kiemelt figyelmet szentelhetnek neki az ingatlanfejlesztők. Az öt-hat évvel ezelőtti stratégiai rendezési tervben vegyes övezetként jelölték meg azzal, hogy a rekreációs és szabadidős fejlesztéseknek kellene túlsúlyban lenni.

A szabályozás azonban vélhetően erősen változni fog – mégpedig több tényező miatt is. Egyrészt a terület déli határán, Albertfalvához közelebb fog elhaladni az új Galvani híd, ami nagyban meghatározza a későbbi fejlesztések irányát és jellegét. A Duna közelsége nagyon csábító a lakásberuházóknak, akik vélhetően nagy nyomást fognak kifejteni saját érdekükben. Nem régen indult ezen a környéken egy nagyobb lakóparki beruházás, ami újabbak előszele lehet. A már felépült és a vélhetően még épülő sokezer lakás pedig a kiskereskedelmi ellátottság bővítését vetíti előre.

Az első ütemből kimaradók

Az első szakaszba vélhetően nem kerül be a Rákosrendező körzete, rehabilitációját meg kell előznie a szennyezett talaj cseréjének. Ugyanez érvényes Kőbánya északi részén a Felsőrákos városrészben található hatalmas ipari övezetre, ami a Keresztúri út mentén éktelenkedik már évtizedek óta. A Rálosrendezői környék közlekedése megoldott lesz, ha a Nyugati pályaudvarra bevezető vasúti szakaszt végre felújítják, Felsőrákos esetében viszont minden bizonnyal szélesíteni kell a Keresztúri utat és a délről határos Jászberényi utat.

Óriási kérdőjel a dél-pesti Soroksári út és a Duna közötti többszáz hektáros terület. Rendkívül szennyezett és ugyan zömmel egyetlen cég, az állami MÁV tulajdonában áll, de ott az elmúlt, évtizedekben semmiféle fejlesztés nem történt, ugyanakkor elfoglalja a nagy potenciállal bíró dél-pesti folyópartot. Fejlesztése csak 10-15 éves távlatban reális.