8p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

A lejtőre került lakáspiac már nagyon kiéhezett arra, hogy a kormány végre eldöntse, hol lesznek a kedvezményes áfával fejleszthető rozsdaövezeti területek. Több olyan fővárosi lokáció is van, amely bekerülhet a programba, s így öt százalékos áfával adhatják majd ott a lakásokat. Kizárt, hogy a nagyobb ingatlanfejlesztők ne lobbiznának azért, hogy már meglévő telkeikkel bekerülhessenek a programba. A kabinet nagyon ígérgeti, hogy bevonja az önkormányzatokat is a kijelölésbe, ám a Fővárossal eddig semmi érdemi konzultációt nem folytatott.

Egyre nagyobb a nyomás a kormányzaton és személy szerint Fürjes Balázs Budapestért és az agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkáron, hogy alkossák meg az úgynevezett rozsdaövezeti térképet. Vagyis azt a kijelölést, ami fehéren-feketén megmutatja, hol lesznek az akcióterületek. Az ingatlanfejlesztők és az építőipari cégek is nagyon várják ezt a döntést, a nagy lakásszámot felvonultató és ezért meghatározó jelentőségű beruházások ugyanis gyakorlatilag leálltak. Bár hivatalosan egyetlen nagyobb beruházó sem ismeri el, hogy jelentős érdeke fűződik a program első szakaszába való bekerüléshez, valószínű, hogy informális csatornáikon mindent megtesznek ennek érdekében.

Szeptember végére ígérték a térképet

Gulyás Gergely kancelláriaminiszter a nyár közepén egy kormányinfón azt mondta lapunknak, hogy a program egészében zömmel állami tulajdonú telkeket és kevésbé magán tulajdonúakat érint. Azt is megígérte, hogy mindenképpen bevonják az érintett önkormányzatokat. Fürjes Balázs egy múltheti konferencián hasonlóan nyilatkozott, és arra utalt, hogy még szeptemberben megszülethet a térkép. Ám mint érdeklődésünkre Erő Zoltán budapesti főépítész elmondta: a kerületi önkormányzatokat csak a múlt héten kérték fel javaslataik megfogalmazására, a Fővárossal viszont mind a mai napig semmiféle érdemi konzultáció nem történt, ezért valószínűleg nem lesz még szeptemberben végső döntés vagy ha lesz, kevéssé veszi figyelembe az önkormányzati észrevételeket.

Ingatlanszakmai forrásaink szerint nem zárható ki, hogy az állam nem fogja eladni a telkeket, hanem „beteszi” egy állami alapba, ami aztán szerződik a különféle beruházókkal. Ez nagyobb felügyeletet biztosítana és egységes kezelésre is mód nyílna. A tulajdonjog átruházása feltehetően csak azután történne, hogy az adott állami telekre szánt lakóingatlannál megszületik a végleges koncepció. Magán tulajdonban lévő telek esetén értelemszerűen a beruházó dönt erről.

A főépítész azt is hozzáfűzte, jogy a Főváros szakértői javaslata szerint számos kisebb-nagyobb barnamezős területet ki lehet jelölni azonnali rozsdaövezeti akcióterületként, mind a pesti, mind a budai oldalon. Részleteket nem árult el, viszont mi most számba vesszük, hol lehetnek ezek a területek, illetve a hosszabb előkészítést igénylő, csak középtávon beépíthető akcióterületeket is felsoroljuk.

Alföldi György álláspontja

Alföldi György építész, a RÉV 8 Zrt. igazgatósági tagja a nepszava.hu-n ismertette álláspontját még a nyár közepén. A több városrehabilitációs programot is jegyző ismert szakember szerint a rozsdaövezeti akcióterület meghatározásakor egyértelművé kellene tenni, hogy a volt ipari, vasúti területek, a felhagyott szovjet laktanyák, tehát valódi rozsdaövezetek kerülhessenek csak be az egyes beavatkozási területek közé, a helyi települési önkormányzatok bevonásával. Fontos lenne, hogy a javaslatban a fejlesztők mutassák be és vállalják, hogy az államtól kapott kedvezmények - több építés, kevesebb áfa – hogyan segítik a célok teljesülését: mennyi lakás épül és milyen vételárral, milyen bérleti díj csökkenéssel?

A kevés beavatkozást igénylő területek közé tartoznak például a VIII. kerületnek a keleti és délkeleti övezetei, amit csak Ganz-telkeknek szoktak hívni. Rendkívül jó a megközelíthetőségük, villamosvonalak és a 3-as metró is határolják vagy közel vannak hozzájuk. Kisebb társasházi beruházások már történtek itt, de a környék java rehabilitálandó az ipari épületek bontásával. Az alap infrastruktúra és vezetékrendszer adott.

Ahol szinte azonnal indulhatnának a fejlesztések

Ugyancsak az első csoportba sorolható a X. kerület belvároshoz közelebbi, déli, délnyugati csücske. Ez is kiválóan megközelíthető, csak pár utcára van az Üllői úttól illetve a Népligettől. Itt nincsenek egybefüggő „szabaddá tehető” területek, de van több, viszonylag nagy, egyedülálló telek, ahol közepes méretű (60-120 lakásos) fejlesztések indulhatnának. A terület Kőér utca felöli oldalán ugyanakkor sok az ipartelep, ott csak jelentős bontással és kármentesítéssel lehetne előkészíteni a területet lakásberuházásokhoz.

Angyalföld Dunához közeli szakaszán és az Újpesti öböl Népszigettel szemközti, újpesti részén ugyancsak vannak még fejlesztésre alkalmas területek. Ezeken a telkeken már régen nem folyik termelés, jobbára kereskedő cégek alakítottak ki bemutatótermeket és persze raktárak is találhatók néhány üres telekkel egyetemben.

A Váci út mentén a régi Reno udvarnál és körzetében lehetnek még rozsdaövezeti fejlesztések. A Csavargyár utcánál az MNB Pallas Athéné alapítványainak vagyonkezelője, az Optima Befektetési Zrt. igen aktív volt sok évig. Megvásárolt 2016-ban egy 7,5 hektáros területet és később fejlesztéseket is tervezett ott, mintegy 150 ezer négyzetméternyi lakás és iroda jött volna létre. Az Optima azonban portfólió tisztításra hivatkozva eladta a telket egy kínai befeketetőnek, aki most 60,4 százalékban birtokolja és opciója van a fennmaradó rész megszerzésére is. Információink szerint ehhez közel, egy szintén a Váci úttal határos óriástelken egy svájci befektető a tulajdonos, ám ő még nem döntötte el, hogy pontosan mit kezd az ingatlannal. Itt a Váci úttal határos telekrészen irodák, beljebb akár akások is épülhetnek.

Pesten a IX. kerületben, Középső-Ferencvárosban több társasházi beruházás zajlirégi k és még sok számára van hely. Viszonylag kis gyalogtávolságra több villamosvonal is rendelkezésre áll, a Vágóhíd környékén javul a kereskedelmi ellátottság, főleg, ha korszerűsítik a Lurdy házat és megépül a kormánnyal barátságot ápoló török beruházó nagy projektje. Nagy kérdés, hogy a délebbre lévő Külső-Ferencvárosból mekkora övezetet vonnak be a programba. A Rákóczi hídtól távolabbi terület ugyanis erősen szennyezett, sok ipartelep működött ott és többnél is rendezetlenek a tulajdonviszonyok, továbbá a tulajdonosok láthatóan nem költenek ezekre. Utóbbi egyébként sok más budapesti rozsdaövezetre is igaz. 

Dél-Pesten a Csepel sziget észak-keleti része, továbbá a Ráckevei Duna-ág pesti oldala (például az egykori Nagyvásártelep) alkalmas rozsdaövezeti lakásfejlesztésekre. Ezeket közvetve felértékeli az is, hogy a kormány Észak-Csepelre álmodta meg az úgynevezett diákvárost és a kiegészítő létesítményeket (Déli Városkapu projekt), valamint a szemközti, egykori VITUKI-telken fogja felépíteni az új atlétikai stadiont és szabadidő parkot.

Budai ingatlanos aranybányák

A folyó túloldalán, a III. kerületben a Szentendrei út és a Duna közötti hosszabb szakasz egy részén kisebb raktárak és korszerűtlen irodaházak találhatók. Csaknem az aquincumi múzeumig nyúlik ez a terület, amelyen eddig csak áruházláncok és bemutatótermek telepedtek meg, de bőven lenne még hely közepes méretű társasházaknak. Megközelítésük a HÉV és a Szentendrei út fejlesztésével könnyebbé válhat.

Budán nagy potenciál van a Szerémi út és a Duna közötti környékben, le egészen Albertfalváig. Az övezet északi végén (a Kopaszi gátnál és a Szerémi út kivezető szakasza mentén) már több ezer lakás épült az elmúlt években és a közeljövőben is kiemelt figyelmet szentelhetnek neki az ingatlanfejlesztők. Az öt-hat évvel ezelőtti stratégiai rendezési tervben vegyes övezetként jelölték meg azzal, hogy a rekreációs és szabadidős fejlesztéseknek kellene túlsúlyban lenni.

A szabályozás azonban vélhetően erősen változni fog – mégpedig több tényező miatt is. Egyrészt a terület déli határán, Albertfalvához közelebb fog elhaladni az új Galvani híd, ami nagyban meghatározza a későbbi fejlesztések irányát és jellegét. A Duna közelsége nagyon csábító a lakásberuházóknak, akik vélhetően nagy nyomást fognak kifejteni saját érdekükben. Nem régen indult ezen a környéken egy nagyobb lakóparki beruházás, ami újabbak előszele lehet. A már felépült és a vélhetően még épülő sokezer lakás pedig a kiskereskedelmi ellátottság bővítését vetíti előre.

Az első ütemből kimaradók

Az első szakaszba vélhetően nem kerül be a Rákosrendező körzete, rehabilitációját meg kell előznie a szennyezett talaj cseréjének. Ugyanez érvényes Kőbánya északi részén a Felsőrákos városrészben található hatalmas ipari övezetre, ami a Keresztúri út mentén éktelenkedik már évtizedek óta. A Rálosrendezői környék közlekedése megoldott lesz, ha a Nyugati pályaudvarra bevezető vasúti szakaszt végre felújítják, Felsőrákos esetében viszont minden bizonnyal szélesíteni kell a Keresztúri utat és a délről határos Jászberényi utat.

Óriási kérdőjel a dél-pesti Soroksári út és a Duna közötti többszáz hektáros terület. Rendkívül szennyezett és ugyan zömmel egyetlen cég, az állami MÁV tulajdonában áll, de ott az elmúlt, évtizedekben semmiféle fejlesztés nem történt, ugyanakkor elfoglalja a nagy potenciállal bíró dél-pesti folyópartot. Fejlesztése csak 10-15 éves távlatban reális.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
Ingatlan Mágnes az irodaháznak a jó étterem, a fitnesz központ és az élelmiszerbolt
Mester Nándor | 2024. február 25. 09:47
Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás.
Ingatlan Védeni kell a szigetet, amin Hernádi luxusszállodája áll? Új gát épül Esztergomban
Privátbankár.hu | 2024. február 23. 06:38
Az Országos Vízügyi Főigazgatóság megkezdte az Esztergomot védő új gátrendszer első ütemének megvalósítását, amelynek során másfél kilométernyi árvízvédelmi rendszer épül ki a Prímás-szigeten - közölte a szervezet szóvivője az MTI-vel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Menő maradt Kádár János kedvenc kerülete
Mester Nándor | 2024. február 21. 19:41
Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Lesújtó számokat közölt a KSH - kitalálja, melyik régióban nőtt egyedül az új lakások száma?
Privátbankár.hu | 2024. február 20. 08:32
Mindenhol máshol csökkent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Budai panelt venni és eladni is érdemes
Mester Nándor | 2024. február 14. 18:58
Továbbra is népszerűek Buda több kerületének a panellakásai. Kisebb lett a kínálat, mint tavaly ősszel, de az árak csak elvétve csökkentek, 2-3 százalékkal, inkább stagnálnak. Nem ritka az egymillió forint feletti négyzetméterár, de a legjellemzőbb a 750-800 ezer forintos sáv – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Jó hírt kaptak a lakásfelújításra készülődők
Privátbankár.hu | 2024. február 13. 08:15
A CSOK Plusz szabályai közt ugyan nincsen felújítási hitelcél, de például a Babaváróval vagy a Falusi CSOK-kal kombinálva már megoldható, hogy a kiszemelt és kamattámogatott hitel segítségével megvásárolt használt ingatlanon elvégezzünk néhány felújítási munkálatot.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG