Pár napja nagy csinnadrattával húzták fel a NER-hez köthető legnagyobb modern lakótelep és irodanegyed, a BudaPart legújabb épületére a bokrétát. Ez szinte már nem is hír. Sokkal érdekesebb az, hogy kiépül-e teljes egészében az ellen-BudaPart az Újpesti-öbölnél. Az első lépéseken már ott is túl vannak, de a folytatás tempója bizonytalan.

A BudaPart számokban

• fejlesztő: Property Market Zrt.
• kivitelező: Market Zrt.
• lakások (tervezett db): 3000
• irodák (tervezett nm): 250 000
• MOL-székház (nm): 98 000
• kisker.(tervezett nm): 15 000
• új vasútállomás: Nádorkert

(forrás: Property Market Zrt.)

A Kopaszi-gátnál formálódó negyed elég nagy hátszelet kapott és kap is a közeljövőben. Egyetlen nagy páros (azonos tulajdonosi körhöz tartozó fejlesztő és generálkivitelező) aratja le a babérokat. Észak-Pesten sokkal több szereplő akar magának tortaszeletet a lokális piacból. Bár nehezebb a terepük, egyelőre jól haladnak.

Idén februárban nem csaptak nagy hírverést annak, hogy a legnagyobb hazai lakásfejlesztő cég, a Cordia egyik ingatlanalapja 11, 2 hektáros méretes telket vett az Újpesti-öbölben, a Duna Plaza mögötti óriási területen. A Budapesti Értéktőzsdén a kötelező tájékoztatásban tudatták, hogy a Meder utca, a Váci út és az öböl közötti földnyelv gazdát cserélt. Az eladó a CIB Bank által létre hozott Recovery Zrt. volt.

A vételárat nem közölték, de úgy tudni, hogy két éve még 10 milliárd forintért kínálta a CIB leánycége. A lapunk által megkérdezett vezető befektetési és ingatlantanácsadó cégek szerint ugyanakkor biztos, hogy a jelenlegi telekszűkös helyzetben ez az ár inkább felfelé mozdult el.

Leporolhatják az izraeli terveket

Egyelőre nem tudni, hogy a Cordia leporolja-e az izraeli Ofer Hava ingatlanbefektető Home Center nevű cégének egykori terveit vagy teljesen új koncepcióval áll elő. A terveket legfeljebb ismerheti a Cordia, de vélhetően nem vásárolta meg. Az izraeli üzletember még 2007-ben „360 fok Budapest” néven új negyed látványterveit mutatta be a sajtónak. A főleg külföldi tervezők által megálmodott elképzelések szerint 2500 lakás, 250 ezer négyzetméternyi iroda, üzletek, és üzleti szálloda is öregbítette volna a környék hírnevét. Hét év alatt gondolták mindezt létre hozni. Ha nem jött volna a válság…

Egy projekt általában többször is meghal a tervezési szakaszban, miután kialakul a végleges terv - mondja nagyon sokszor Futó Péter, a Cordiát felügyelő Futureal alapítója.

A Corvin Sétány tipikus példa erre.

Bár egyelőre nagy csend van arról, hogy mi lesz pontosan az Újpesti-öbölben, nem valószínű, hogy irodaházak is kinőnek a földből. Egyelőre a más budapesti körzetekben épülő három irodaprojekt van soron a cégnél, és Futó Gábor, a Futureal alapító társtulajdonosa a Bloombergnek adott júniusi nyilatkozatában az irodapiaci kereslet visszaesését jósolta.

A Duna Plaza mögötti területen üzletileg a lakások indokoltak, kisebb kereskedelmi és szolgáltató egyégekkel, nem túlméretezett közparkokkal, hiszen azok nem termelik a pénzt. Minthogy sportközpont sem éri meg, az is csak költség lenne, legfeljebb fitness központ jöhet szóba, mint a Corvin Sétányon.

Nem lenne meglepő, ha a Cordia a válság miatt elnapolná az egész projektet és nem ördögtől való, ha megválna a gigantikus telek egy részétől. Na, persze nem a vízparti sávtól, hanem a plazához közeli résztől, esetleg az újpesti hídhoz közeli területtől, ami kevésbé értékes a lakások szempontjából.

Új élmunkás az új negyedben

A Cordiának tehát lehetnek keleti és északi szomszédai és már vannak déliek. Az óriástelket délről határoló Meder utca túloldala ugyanis a Marina-negyed, ahol korábban izraeli, spanyol és most már magyar befektetők serénykedtek illetve serénykednek. Érdekes, hogy a Cordia itt is erősen bekezdett, három projektben összesen csaknem ezer lakást épít. Vagyis a Cordia egymaga is az ellen-BudaPart élmunkása lehet.

Az ellen-Budapart első ütemének úttörői izraeli befektetők voltak. A már említett Home Center mellett ugyancsak izraeliek Prestige City néven lakó-és irodatornyokat terveztek a Meder utca mentén. Az irodákból semmi sem lett, végül 2007-ben négy lakótornyot adtak át 136 lakással, magyar tervezők munkája alapján, ez lett a Prestige Towers. Ennél nagyobbat álmodott a szintén izraeli Autóker Holding. A Mahart-tól megvett szomszédos vízparti telkeken hat szakaszban kb. 2000 lakást húztak fel a Demján Sándor érdekeltségéhez tartozott, majd a piacról eltűnt Arcadom, valamint a NER-hez köthető, az elmúlt években közbeszerzésekben is nyertes magyar EBH Invest kivitelezésében.

Aztán jött a második ütem: a spanyol Martinsa-Fadesa magyar leányvállalata újabb kétezer lakást akart felépíteni a Marina Part lakótornyai és a Cserhalom utca közötti telkeken. Ez lett volna a Danubio Park, de ezeket a nagyívű terveket és a spanyol anyacéget is elmosta a 2008-2009-es válság, a feldarabolt területen (pont akkora, mint a Cordia új szerzeménye, tehát 11 hektár) az Autóker, a Cordia, valamint más fejlesztők húzták és húzzák fel toronyházaikat. Ottjártunkkor, június legvégén javában alapoztak.

Ebben a második ütemben szinte körbe építik a Foka-öblöt. A Cordia társasházaihoz közel kinőtt a földből az Autóker Marina Bay Residence 1. névre hallgató ingatlana és már árulja a második ütemet is (a kettő együtt 88 lakás). Ezen kívül a D&B Real Estate Kft. Duna Terasz Premium nevű tömbje (322 lakás) és a Zahara Park Kft. által fejlesztett Danubio (300+ lakás) épülete. Utóbbi cég Szivek Norbert, a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő volt vezetőjének érdekeltségébe tartozó vállalkozások tulajdona.

Vízparti nyertesek

A Marina negyedben eddig ingatlanfejlesztőként az Autóker Holding, a D&B Real Estate Kft., a Cordia és a Zahara Park járt sikerrel. Generálkivitelezőként egyebek között az Arcadom, az EBH Invest, a Pedrano Construction Hungary és a Synergy Construction jutott megrendeléshez.

A Cordia eddigi legnagyobb lakóprojektjénél, a Corvin Sétány lakásainál a Strabag volt a főszereplő és nem kizárt, hogy az új, több évre szóló, dunaparti beruházásuknál is az osztrák cég magyar leányvállalata lesz a befutó. Az új öbölmenti lakótelepnek  bizonyosan több tucat alvállalkozó is örül majd.

Nagy kérdés, hogy mennyiért lehet majd építkezni a harmadik ütembe sorolható új Cordia-telken és hogyan lehet érvényesíteni a megemelkedett kivitelezési költségeket a lakások eladási árában. Ráadásul már 27 százalékos áfát kell felszámítani, ez eleve megdobja az árakat. Az elmúlt arany években (2014-2018) szokásos 25-30 százalékos hasznot biztosan elfelejthetik és az egymillió forintot meghaladó értékesítési négyzetméterár is visszatartó lehet.

Sok a kínai és orosz lakó és bérlő

A Marina Part csaknem másfél évtizeddel ezelőtti induló 350-400 ezer forintos négyzetméter áraihoz képest a Marina negyedben (tehát minden projektet beszámítva) manapság 1-1,2 millió forintos átlag négyzetméterárakat látni a hirdetésekben. A vízparti lakásárak tehát jócskán megugrottak.

A hirdetési portálokon kb. 100 itteni lakás várja bérlőjét, akiknek a zöme 200-250 ezer forintot fizet havonta egy kedvelt méretű, tehát kétszobás, 45-60 négyzetméteres otthonért. A magasabb emeleten lévő, Budára néző, ennél nagyobb ingatlanok 350-500 ezer forintos havi bérleti díjon forognak.