Formálódóban az ellen-BudaPart, már tudni, ki húz hasznot belőle

Pár napja nagy csinnadrattával húzták fel a NER-hez köthető legnagyobb modern lakótelep és irodanegyed, a BudaPart legújabb épületére a bokrétát. Ez szinte már nem is hír. Sokkal érdekesebb az, hogy kiépül-e teljes egészében az ellen-BudaPart az Újpesti-öbölnél. Az első lépéseken már ott is túl vannak, de a folytatás tempója bizonytalan.

A BudaPart számokban

• fejlesztő: Property Market Zrt.
• kivitelező: Market Zrt.
• lakások (tervezett db): 3000
• irodák (tervezett nm): 250 000
• MOL-székház (nm): 98 000
• kisker.(tervezett nm): 15 000
• új vasútállomás: Nádorkert

(forrás: Property Market Zrt.)

A Kopaszi-gátnál formálódó negyed elég nagy hátszelet kapott és kap is a közeljövőben. Egyetlen nagy páros (azonos tulajdonosi körhöz tartozó fejlesztő és generálkivitelező) aratja le a babérokat. Észak-Pesten sokkal több szereplő akar magának tortaszeletet a lokális piacból. Bár nehezebb a terepük, egyelőre jól haladnak.

Idén februárban nem csaptak nagy hírverést annak, hogy a legnagyobb hazai lakásfejlesztő cég, a Cordia egyik ingatlanalapja 11, 2 hektáros méretes telket vett az Újpesti-öbölben, a Duna Plaza mögötti óriási területen. A Budapesti Értéktőzsdén a kötelező tájékoztatásban tudatták, hogy a Meder utca, a Váci út és az öböl közötti földnyelv gazdát cserélt. Az eladó a CIB Bank által létre hozott Recovery Zrt. volt.

A vételárat nem közölték, de úgy tudni, hogy két éve még 10 milliárd forintért kínálta a CIB leánycége. A lapunk által megkérdezett vezető befektetési és ingatlantanácsadó cégek szerint ugyanakkor biztos, hogy a jelenlegi telekszűkös helyzetben ez az ár inkább felfelé mozdult el.

Leporolhatják az izraeli terveket

Egyelőre nem tudni, hogy a Cordia leporolja-e az izraeli Ofer Hava ingatlanbefektető Home Center nevű cégének egykori terveit vagy teljesen új koncepcióval áll elő. A terveket legfeljebb ismerheti a Cordia, de vélhetően nem vásárolta meg. Az izraeli üzletember még 2007-ben „360 fok Budapest” néven új negyed látványterveit mutatta be a sajtónak. A főleg külföldi tervezők által megálmodott elképzelések szerint 2500 lakás, 250 ezer négyzetméternyi iroda, üzletek, és üzleti szálloda is öregbítette volna a környék hírnevét. Hét év alatt gondolták mindezt létre hozni. Ha nem jött volna a válság…

A Cordia eddigi projektjeit vizsgálva látható, hogy elég alaposan szokott tervezni és rugalmas is, ha téved vagy rosszul kalkulál, és valami nem bizonyul életképesnek egy nagyobb projektben.

Egy projekt általában többször is meghal a tervezési szakaszban, miután kialakul a végleges terv - mondja nagyon sokszor Futó Péter, a Cordiát felügyelő Futureal alapítója.

A Corvin Sétány tipikus példa erre.

Bár egyelőre nagy csend van arról, hogy mi lesz pontosan az Újpesti-öbölben, nem valószínű, hogy irodaházak is kinőnek a földből. Egyelőre a más budapesti körzetekben épülő három irodaprojekt van soron a cégnél, és Futó Gábor, a Futureal alapító társtulajdonosa a Bloombergnek adott júniusi nyilatkozatában az irodapiaci kereslet visszaesését jósolta.

A Duna Plaza mögötti területen üzletileg a lakások indokoltak, kisebb kereskedelmi és szolgáltató egyégekkel, nem túlméretezett közparkokkal, hiszen azok nem termelik a pénzt. Minthogy sportközpont sem éri meg, az is csak költség lenne, legfeljebb fitness központ jöhet szóba, mint a Corvin Sétányon.

Nem lenne meglepő, ha a Cordia a válság miatt elnapolná az egész projektet és nem ördögtől való, ha megválna a gigantikus telek egy részétől. Na, persze nem a vízparti sávtól, hanem a plazához közeli résztől, esetleg az újpesti hídhoz közeli területtől, ami kevésbé értékes a lakások szempontjából.

Új élmunkás az új negyedben

A Cordiának tehát lehetnek keleti és északi szomszédai és már vannak déliek. Az óriástelket délről határoló Meder utca túloldala ugyanis a Marina-negyed, ahol korábban izraeli, spanyol és most már magyar befektetők serénykedtek illetve serénykednek. Érdekes, hogy a Cordia itt is erősen bekezdett, három projektben összesen csaknem ezer lakást épít. Vagyis a Cordia egymaga is az ellen-BudaPart élmunkása lehet.

Az ellen-Budapart első ütemének úttörői izraeli befektetők voltak. A már említett Home Center mellett ugyancsak izraeliek Prestige City néven lakó-és irodatornyokat terveztek a Meder utca mentén. Az irodákból semmi sem lett, végül 2007-ben négy lakótornyot adtak át 136 lakással, magyar tervezők munkája alapján, ez lett a Prestige Towers. Ennél nagyobbat álmodott a szintén izraeli Autóker Holding. A Mahart-tól megvett szomszédos vízparti telkeken hat szakaszban kb. 2000 lakást húztak fel a Demján Sándor érdekeltségéhez tartozott, majd a piacról eltűnt Arcadom, valamint a NER-hez köthető, az elmúlt években közbeszerzésekben is nyertes magyar EBH Invest kivitelezésében.

Aztán jött a második ütem: a spanyol Martinsa-Fadesa magyar leányvállalata újabb kétezer lakást akart felépíteni a Marina Part lakótornyai és a Cserhalom utca közötti telkeken. Ez lett volna a Danubio Park, de ezeket a nagyívű terveket és a spanyol anyacéget is elmosta a 2008-2009-es válság, a feldarabolt területen (pont akkora, mint a Cordia új szerzeménye, tehát 11 hektár) az Autóker, a Cordia, valamint más fejlesztők húzták és húzzák fel toronyházaikat. Ottjártunkkor, június legvégén javában alapoztak.

Ebben a második ütemben szinte körbe építik a Foka-öblöt. A Cordia társasházaihoz közel kinőtt a földből az Autóker Marina Bay Residence 1. névre hallgató ingatlana és már árulja a második ütemet is (a kettő együtt 88 lakás). Ezen kívül a D&B Real Estate Kft. Duna Terasz Premium nevű tömbje (322 lakás) és a Zahara Park Kft. által fejlesztett Danubio (300+ lakás) épülete. Utóbbi cég Szivek Norbert, a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő volt vezetőjének érdekeltségébe tartozó vállalkozások tulajdona.

Vízparti nyertesek

A Marina negyedben eddig ingatlanfejlesztőként az Autóker Holding, a D&B Real Estate Kft., a Cordia és a Zahara Park járt sikerrel. Generálkivitelezőként egyebek között az Arcadom, az EBH Invest, a Pedrano Construction Hungary és a Synergy Construction jutott megrendeléshez.

A Cordia eddigi legnagyobb lakóprojektjénél, a Corvin Sétány lakásainál a Strabag volt a főszereplő és nem kizárt, hogy az új, több évre szóló, dunaparti beruházásuknál is az osztrák cég magyar leányvállalata lesz a befutó. Az új öbölmenti lakótelepnek  bizonyosan több tucat alvállalkozó is örül majd.

Nagy kérdés, hogy mennyiért lehet majd építkezni a harmadik ütembe sorolható új Cordia-telken és hogyan lehet érvényesíteni a megemelkedett kivitelezési költségeket a lakások eladási árában. Ráadásul már 27 százalékos áfát kell felszámítani, ez eleve megdobja az árakat. Az elmúlt arany években (2014-2018) szokásos 25-30 százalékos hasznot biztosan elfelejthetik és az egymillió forintot meghaladó értékesítési négyzetméterár is visszatartó lehet.

Sok a kínai és orosz lakó és bérlő

A Marina Part csaknem másfél évtizeddel ezelőtti induló 350-400 ezer forintos négyzetméter áraihoz képest a Marina negyedben (tehát minden projektet beszámítva) manapság 1-1,2 millió forintos átlag négyzetméterárakat látni a hirdetésekben. A vízparti lakásárak tehát jócskán megugrottak.

A vásárlók kb. 30-40 százaléka külföldi volt, sok kínai, nyugat-európai és orosz is megvette a budai panorámát és a kvázi luxust, majd többnyire kiadta, főleg külföldieknek. Idén nyáron sok magyar rendszámú autóval közlekedő, ottani kínai és orosz lakossal lehetett találkozni, sőt, az oroszok orosz rendszámú terepjárókkal is megjelentek.

A hirdetési portálokon kb. 100 itteni lakás várja bérlőjét, akiknek a zöme 200-250 ezer forintot fizet havonta egy kedvelt méretű, tehát kétszobás, 45-60 négyzetméteres otthonért. A magasabb emeleten lévő, Budára néző, ennél nagyobb ingatlanok 350-500 ezer forintos havi bérleti díjon forognak.